Nitelikli bir imar planı, bina kullanımının türünü ve kapsamını, üzerine inşa edilebilecek arazi alanlarını ve yerel trafik alanlarını belirler. Ancak, şart koşma olanaklarının tam olarak kullanılması gerekli değildir.

Alman İmar Kanunu (BauGB) imar planları için belirli bir asgari içerik öngörmediğinden, bir imar planında kendi planlama konseptine uygun olarak gerekli düzenlemeleri yapmak belediyeye kalmıştır. Ancak, bina kullanımının türü ve kapsamı veya üzerine inşa edilebilecek arazi alanları veya yerel trafik alanları ile ilgili herhangi bir şart yoksa, bu basit bir imar planıdır.

Projeye bağlı imar planından önce basit imar planı

Basit bir imar planının çok ayrıntılı hükümler içerip içermediği önemli değildir. Bununla birlikte, basit bir imar planı çerçevesinde bile, bir projeye izin verilebilmesi için güvenli gelişim bir ön koşuldur.

Basit bir imar planında ilgili hükümlerin bulunmaması halinde, BauGB Madde 34 (yerleşik mahallelerdeki projelere izin verilebilirlik) (1) uyarınca entegrasyon kriterleri özellikle geçerlidir.

Projeye bağlı bir imar planının nitelikli bir imar planının gerekliliklerini yerine getirmesi zorunlu değildir. Bir inşaat projesine izin verilip verilmeyeceğinin değerlendirilmesinde, projeye bağlı imar planı nitelikli imar planı ile aynı şekilde ele alınır.

Yerleşik bir kentsel alan içinde planlanan projeler için genel kural, bina kullanımının türü ve kapsamı, inşaat yöntemi ve yerleşik alanlar açısından mahallenin karakterine uymaları gerektiğidir.

BauGB Madde 35, açık alanın genel olarak yapılaşmadan uzak tutulması gerektiğini belirtmektedir. Bu ilkeye getirilen kısıtlamalar yalnızca belirli koşullar altında izin verilen ayrıcalıklı projeler (örneğin tarım ve ormancılık kullanımları) için geçerlidir.

Buna ek olarak, geliştirilmesi amaçlanan alanlar, imar planında belirli inşaat kullanım türlerine göre şu şekilde gösterilebilir:

• Küçük yerleşim alanları (WS),
• tamamen yerleşim alanları (WR),
• genel yerleşim alanları (WA),
• özel yerleşim alanları (WB),
• köy alanları (MD),
• karma kullanım alanları (MI),
• çekirdek alanlar (MK),
• ticari alanlar (GE),
• endüstriyel alanlar (GI),
• özel alanlar (SO).

Her bir inşaat alanı için, belirlenen inşaat alanında izin verilen proje türlerini belirleyen yönetmelikler bulunmaktadır. Bu, belirli kullanım yapılarının bina alanları içinde belirlendiği ve dolayısıyla kentsel gelişimi etkilediği anlamına gelir.

BauNVO, yapı kullanımının türünün yanı sıra, yapı kullanımının boyutunu da düzenler. Çoğu durumda, imar planında bu konuda yapılacak belirlemeler için kılavuz değerler veya azami değerler belirler:

• Yapı yüksekliği, bir yapının bir referans noktasına (örneğin yolun üst kenarı) göre ne kadar yüksek olabileceğini belirtir.
• Arsa Kapsama Oranı (GRZ)
• kat alanı katsayısı (GFZ)
• inşaat kütle katsayısı (BMZ)

GRZ, GFZ ve BMZ, mutlak değerler olarak, yani somut metrekare veya metreküp cinsinden de belirtilebilir. İlgili hesaplamalar için kurallar geçerlidir; aynı şekilde garajlar, park yerleri, ortak tesisler, yan tesisler ve zemin seviyesinin altındaki yapısal tesislerin izin verilebilirliğine ilişkin kurallar da vardır. Yapısal kullanım ölçüsünün belirlenmesinde, her bir inşaat alanı için üst sınırlara uyulmalıdır. 

İnşaat yöntemi açık veya kapalı inşaat yöntemi ya da sapmalı inşaat yöntemi olarak belirlenebilir.

Eğer bina 50 metreden daha uzunsa, bu kapalı inşaat yöntemi olarak adlandırılır. Kapalı inşaat yönteminde, imar planında inşa edilebilir bir alan belirtildiği sürece, binalar yanal boşluk bırakılmadan komşu sınıra inşa edilmelidir.

Açık inşaat yönteminde, farklı ev şekillerinin uzunluğu 50 metreyi geçemez. Tek veya yarı müstakil evler veya ev grupları inşa edilebilir. Buna ek olarak, örneğin belirli alanlarda yalnızca müstakil evlere, yalnızca yarı müstakil evlere veya yalnızca ev gruplarına veya hatta bu ev türlerinden ikisine izin verilebileceğine dair hükümler getirilebilir. Açık inşaat yönteminin şart koşulması, mülkiyet sınırı ile bina arasındaki mesafelere uyulmasına ilişkin düzenlemelerle bağlantılıdır.

Ayrıca, örneğin binaların daha küçük mesafelerle veya binanın belirli bölümleri için mesafesiz olarak inşa edilebileceği veya edilmesi gerektiği farklı bir inşaat yöntemi belirlemek de mümkündür.

Üzerinde inşaat yapılabilecek arazi alanı, bina çizgileri, bina sınırları ve/veya bina derinlikleri belirlenerek tespit edilir.
"Bina pencereleri" olarak bilinen bina çizgileri ve sınırları aracılığıyla bina alanlarının tanımlanması, çoğu imar planında kuraldır. Bina projeleri bina penceresi içinde kalmalıdır. Şartnameye bağlı olarak, müştemilat ve garajlara bina penceresinin dışında izin verilebilir.

Bina pencereleri aynı zamanda GRZ, GFZ veya BMZ olarak da tanımlanabilir. Bu durumlarda, diğer şartnameler aşılacaksa bina penceresinin tam olarak kullanılması mümkün değildir.

Geri adım atılmasına izin verilen bina sınırının aksine, bir bina hattı doğrudan üzerine inşa edilmelidir. Bu tür bina çizgileri genellikle, katı veya tek tip bir bina çizgisinin korunmasının gerekli olduğu çevre blok gelişmelerinin olduğu alanlarda kullanılır.

"Kostheim/Kastel" kentsel alanları, kamu yararına hizmet eden kentsel yeniden geliştirme önlemlerinin sosyal olarak kabul edilebilir şekilde uygulanmasına ilişkin koruma tüzüğüne tabidir. Koruma tüzüğü, yerleşim yapısının nüfus ve ekonomik kalkınmanın gerekliliklerine uyarlanmasını, yaşam ve çalışma koşullarının ve çevrenin iyileştirilmesini, şehir içi alanların güçlendirilmesini ve artık gereksinimleri karşılamayan binalarda yeni kullanımların veya uyumlu ara kullanımların mümkün kılınmasını sağlamaya yardımcı olmayı amaçlamaktadır.

Medenbach, Auringen ve Kloppenheim bölgeleri için şehir manzarası tüzükleri, binaların korunması ve kentsel tasarımı nedeniyle bölgenin karakteri için geçerlidir. Tüzüğün amacı, kentsel anıtları korumak ve böylece bölgenin kentsel karakteri için içsel değerleri nedeniyle binaları korumaktır. Bunun için binaların kendilerinin listeye alınması gerekmemektedir. Binanın içsel değeri, görsel önemi ve belirli kentsel bağlamdaki etkisi ile gerekçelendirilebilir.