Lebensstile und -entwürfe verändern sich und damit auch Wohnwünsche und Wohnbedürfnisse. Die Zeiten, in denen man eine große Familie im Hintergrund oder einen engen Verbund in der Nachbarschaft hatte und sich unkompliziert gegenseitig half, sind größtenteils vorbei.

Mehr und mehr Menschen suchen deshalb nach neuen Lebensformen, in denen aus einer tieferen Verbundenheit mit Menschen aus dem direkten Wohnumfeld eine für alle höhere Lebensqualität entsteht. Im städtischen Umfeld sind Wohnprojekte eine Möglichkeit, Gemeinschaft und Unabhängigkeit zu verbinden.
Eine Gruppe findet sich zusammen
Bei Projekten für gemeinschaftliches Wohnen finden sich Menschen mit ähnlichen Ideen für das Zusammenleben in einer Hausgemeinschaft. Die Gruppe entscheidet dann, auf welchem Weg das gewünschte Ziel erreicht werden kann. 

So gibt es die Möglichkeiten, ein oder mehrere Häuser selbst zu besitzen, um alle Ideen umsetzen zu können, eine existierende Immobilie zu mieten oder mit einer Wohnbaugesellschaft als Partner zu kooperieren, die das Haus errichtet und an die Gruppe vermietet. Bei einer Beteiligung am Wiesbadener Konzeptverfahren werden städtische Grundstücke in Erbbaupacht vergeben. Auch Kombi-Modelle zwischen Eigentum und Miete, freifinanziert und z.T. gefördert, sind realisierbar.

Wenn Sie überlegen, ob die Wohnform des gemeinschaftlichen Wohnens zu den eigenen Vorstellungen passt, hat das Netzwerk Frankfurt für gemeinschaftliches Wohnen zur Unterstützung einen Fragebogen zur Selbsteinschätzung entworfen, der als Anregung zum Nachdenken dienen soll.

Selbstorganisation 
Gleichberechtigte und demokratische Kommunikations- und Entscheidungsstrukturen werden innerhalb der Gruppe geregelt. Bei der Verteilung der Aufgaben ergänzen sich die Interessen und Fähigkeiten der Bewohnerinnen und Bewohner. 
Partizipation
Die Bewohnerinnen und Bewohner sind an der Projektentwicklung beteiligt und wirken bei der Planung, der baulichen Umsetzung und/oder in der Verwaltung mit.
Verbindlichkeit
Die Beteiligten regeln ihre Gemeinschaft auf Basis eines rechtlichen Rahmens. Dieser Rahmen legt soziale Aspekte und auch wirtschaftliche Regeln fest, um das anfängliche und zukünftige Miteinander dauerhaft zu ermöglichen, etwa bei Veränderungen, wie dem Wechsel von Mitgliedern der Gruppe.
Soziale Netzwerke
Bewohnerinnen und Bewohner entscheiden sich bewusst für die Teilnahme an der Hausgemeinschaft und am Leben der anderen Mitbewohnerinnen und -bewohner. Hier ist häufig ein intensiveres Miteinander vorzufinden als etwa in einer guten Nachbarschaft. Wie dieses Miteinander gestaltet sein soll, entscheidet jede Gruppe selbst.  
Bürgerschaftliches Engagement
Viele Wohnprojekte suchen Kontakt zur Nachbarschaft im Quartier oder sind in Netzwerken aktiv und wirken damit positiv ins Quartier.

Beim bundesweiten Netzwerk FORUM Gemeinschaftliches Wohnen e. V. finden Sie weitere interessante Informationen zum Gemeinschaftlichen Wohnen. 

Am Anfang eines jeden Projektes steht eine Idee von Gemeinschaftlichem Wohnen. Welche Schritte bei der Realisierung eines Wohnprojektes nacheinander zu gehen und welche Fragen dabei im Einzelnen zu stellen sind, zeigt der folgende Ablaufplan.

• Beratungs- und Informationsstellen (z.B. die Koordinierungsstelle Gemeinschaftliches Wohnen Wiesbaden) kontaktieren und Infomaterial zu Gemeinschaftlichen Wohnformen sammeln.
• Über Zeitungsanzeigen, Radio, Aushängen in Stadtteilzentren sowie Kirchengemeinden oder durch den Aufbau von Netzwerken können weitere Interessenten gesucht werden.

• Gegenseitiges Kennenlernen durch regelmäßige Gruppentreffen
• Gemeinsame Besichtigung anderer schon realisierter Wohnprojekte

• Gemeinsame Vorstellungen des Zusammenlebens finden
• Festlegen, welche soziale Struktur der Bewohner und Bewohnerinnen vorhanden sein soll (Alter der Bewohner und Bewohnerinnen [nur Senioren/ Seniorinnen, Familien…])
• Sich Klarheit verschaffen, wie groß das Projekt werden soll (Anzahl Wohnungen, Personen..)
• Die räumliche Lage des Projektes abklären (ländlich/städtisch…)
• Die Gemeinschaft pflegen und gegenseitige Hilfe ermöglichen
• Die interne Organisation des Projektes festlegen
• Die Nutzung und Verwaltung von eventuellen Gemeinschafträumen bestimmen
• Organisation der Pflege der Gemeinschaftsflächen und Grün- bzw. Außenanlagen
• Gemeinsames Miteinander planen
• Schriftliches Konzept erstellen und dessen Verbindlichkeit klarstellen

Je nach dem, ob die Wohnungen als

• freifinanzierte Mietwohnungen,
• zum Teil geförderte Mietwohnungen,
• genossenschaftliche Mietwohnungen,
• oder als Eigentumswohnungen

geplant und errichtet werden sollen, ergeben sich wesentliche Unterschiede bei der Finanzierung. So sollten folgende Fragen geklärt werden:

• Wie steht es um die finanzielle Situation der einzelnen Bewohner und Bewohnerinnen (verfügbares Eigenkapital /verfügbares monatliches Budget für die laufenden Wohnkosten)?
• Ist ein ausreichendes Eigenkapital zur Realisierung des Wohnprojektes vorhanden?
• Ist eine öffentliche Förderung möglich? Sind Haushalte bezugsberechtigt für den geförderten Mietwohnungsbau, mit kleinem
• Einkommen oder mit mittlerem Einkommen?
• Gibt es eine maximale Grenze bei den Wohnkosten?
• Wie können die Gemeinschaftsflächen finanziert werden?
• Wie hoch werden die realistischen Gesamtkosten des Projektes voraussichtlich ausfallen?

Mit Blick auf die Sicherstellung der Gesamtfinanzierung ist es unbedingt ratsam, fachlichen Rat einzuholen. Dazu stehen Ihnen hier weitere Informationen zur Verfügung.

Die Suche nach einem passenden Grundstück oder Gebäude kann je nach örtlicher Situation und Marktlage schwierig sein. Wird jedoch ein geeignetes Objekt gefunden, sollten folgende Fragen geklärt werden:

• Wer ist der Eigentümer /die Eigentümerin?
• Muss das Objekt gekauft, gemietet oder gepachtet werden?
• Wie hoch ist der Kaufpreis?
• Welches Bau- und Planungsrecht besteht? Ist ein Bebauungsplan vorhanden oder ist die Einfügung in die prägende Umgebung zu beachten (§34 BauGB)?
• Ist eine Wohnbebauung möglich? Jedenfalls ist eine dokumentierte Bauberatung bei dem zuständigen Bauaufsichts- bzw. Stadtplanungsamt erforderlich.
• Sind Auflagen für einen Umbau vorhanden (z.B. Denkmalschutz)?
  
  

Einen Überblick über die gängigsten Rechtsformen sowie eine Orientierung, welche Rechtsform für Ihr Projekt am besten geeignet wäre, finden Sie unter:

Wenn es um die Wahl eines Architekturbüros und eines Bauträgers geht, ist nicht nur die fachliche Kompetenz wichtig. Es sollte ebenso Wert auf eine qualifizierte Begleitung der Projektgruppe gelegt werden. Für Kosteneinsparungen können sich die zukünftigen Bewohnerinnen und Bewohner ggfls. mit begrenzten Eigenleistungen am Bau beteiligen. Insgesamt sollte vorab geklärt werden:

• die Möglichkeiten /Grenzen der Einflussnahme
• die Organisation der Planungsbeteiligung im zeitlichen Rahmen
• die Arten der Eigenleistung
• die Summe der realistisch zu erwartenden Kosteneinsparungen

Im Folgenden erhalten Sie einen Überblick über einige Rechtsformen. Ziel ist es, die Eckpunkte der einzelnen Rechtsformen in einer Übersicht darzustellen, es gibt jedoch viele Ausgestaltungsmöglichkeiten. Eine Rechtsberatung kann und soll dies nicht ersetzen.

Für Baugemeinschaften und Wohninitiativen zählt die Genossenschaft zu den geeigneten und praxiserprobten Rechtsformen. Die Mitglieder der Genossenschaft erwerben Pflichtanteile, die das Genossenschaftsvermögen bilden. Nach dem Bau eines Objektes, werden die Wohnungen von der Genossenschaft an die einzelnen Mitglieder vermietet. Hierzu zahlen die Mitglieder eine „Nutzungsgebühr“, welche günstiger ist als eine normale Miete. So sind alle Mitglieder gleichzeitig Mieter/Mieterin und Eigentümer/Eigentümerin. Es gibt keine persönliche Haftung der Mitglieder.

Durch das sogenannte Dauernutzungsrecht besitzen die Mitglieder der Genossenschaft eine hohe Sicherheit, denn dadurch haben sie ein lebenslanges Wohnrecht. In einer Genossenschaft gibt es eine demokratische Mitbestimmung. So werden alle Entscheidungen per Mehrheitsbeschluss beschlossen. Dabei besitzt jedes Mitglied eine Stimme, egal wie hoch das erbrachte Eigenkapital ausfällt. Die Einlage bleibt beim Ausscheiden aus der Genossenschaft mit einer Sperrfrist von bis zu 2 Jahren gebunden.

Praxistipps
Prüfung der Genossenschaft durch einen Prüfungsverband. Deshalb ist eine „ordentliche Buchhaltung“ zwingend erforderlich.
Prüfungsverband und Jahresabschluss sind jährliche Kostenfaktoren. Allerdings bringen sie auch ein hohes Maß an Rechtssicherheit.
Die Genossenschaft ist eine besondere Form im Mietwohnungsbau.
Genossenschaftliche Bauprojekte können über einen längeren Refinanzierungszeitraum mäßige Mieten und Mietsteigerungen darstellen.
Genossenschaftsanteile können z.B. über die KfW mitfinanziert werden.
Ziele und Regelungen sind in Satzung festgelegt.
Genossenschaftsmitglieder sind insbesondere an Stabilität und Gemeinschaftssinn interessiert.
Die Höhe der erforderlichen Genossenschaftseinlagen beträgt zwischen mehreren Hundert bis zu mehreren Zehntausend Euro - je nach Kapitalausstattung bei etablierten oder jungen Genossenschaften - und bleibt beim Ausscheiden aus der Genossenschaft bis zu zwei Jahren gebunden.

Wenn das geplante Projekt klare ideele Ziele verfolgt, eignet sich ein eingetragener Verein gut als Rechtsform. So darf der Zweck des Projektes nicht wirtschaftlich ausgerichtet sein, damit eine Eintragung in das Vereinsregister realisierbar ist.

Da der Gründungs- und Verwaltungsaufwand sehr gering ist, eignet sich diese Rechtsform auch grundsätzlich für die Konzeptphase von Wohnprojekten. So ist z.B. kein Mindestkapital erforderlich. Der Verein haftet mit seinem Vermögen, es gibt keine persönliche Haftung der Mitglieder.

In Mitgliederversammlungen, die das oberste Organ eines Vereins darstellen, werden Entscheidungen per Mehrheitsbestimmung getroffen. Nach außen wird der Verein durch einen Vorstand vertreten.

Praxistipps

• Im steuerlichen Sinne ist "Wohnen" nicht gemeinnützig.
• Der gemeinnützige Zweck kann nicht nur in der Satzung festgelegt werden, sondern muss durch Aktivitäten (Nachbarschaftliche Hilfe, kostenlose kulturelle oder soziale Angebote…) nachweisbar sein.
• Projektbeteiligte sind Mieter und Mieterinnen.
• Eigenkapital kann als Privatdarlehen dem Verein zur Verfügung gestellt werden.
• Die Rechtsform eignet sich z.B. für die Planungsphase eines Objektes, bevor eine Wohnungseigentumsgemeinschaft gegründet ist (s.u.).

Die gemeinsame Zweckverfügung der Mitglieder ist ein zentrales Merkmal der GbR. Diese kann auch im Unterschied zum Verein rein wirtschaftlich gestaltet sein. Der Gesellschaftsvertrag, in dem der gemeinsame Zweck festgelegt wird, kann mündlich oder schriftlich vereinbart werden. Hierzu ist kein Mindestkapital erforderlich.

Um späteren Konfliktpotenzial entgegenzuwirken, ist die Schriftform erforderlich. Alle Entscheidungen werden von den Gesellschaftern und Gesellschafterinnen in der Regel einstimmig getroffen, somit ist die GbR für größere Gruppen eher ungeeignet. Für eine GbR, die wirtschaftlich tätig ist, kann die Vereinbarung des Mehrheitsprinzips (einfache oder qualifizierte Mehrheit) im Gesellschaftsvertrag angebracht sein.

Für die Verbindlichkeiten der GbR haftet jedes einzelne GbR-Mitglied voll mit seinem Privatvermögen. Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts kann für größere Gruppen auch als vorläufige Rechtsform genutzt werden.

Die Rechtsform eignet sich gut für z.B. die Planungs- oder Bauphase eines Objektes, bevor eine Wohnungseigentumsgemeinschaft (WEG) gegründet ist. Nachdem das Projekt fertiggestellt wurde, kann die GbR verworfen werden und z.B. eine WEG gegründet werden.

Praxistipps

• Gemeinsames ungeteiltes Eigentum am Objekt.
• Einstimmigkeit ist ein zeitaufwendiges Abstimmungsverfahren, bietet aber auch eine "unmittelbarere" Einbindung der einzelnen Personen.
• Bei längerfristigen Bindungen ist die Aufnahme eines "neutralen Dritten als Hüter/in der Projektidee" sinnvoll.
• Die Aufnahme einer Schiedsklausel, zur Regelung von Streitigkeiten unter Vermeidung des (anstrengenden und teureren) Rechtsweges wird empfohlen.

Die Rechtsform der WEG ist für Gruppen sinnvoll, die zusammen planen und bauen wollen, im Anschluss aber individuelle Eigentümer und Eigentümerinnen der Wohnungen/Häuser sein möchten. Sie wird erst dann wirksam und regelt das gemeinschaftliche Leben der einzelnen Mitglieder, wenn das Bauprojekt abgeschlossen ist. Jeder ist Eigentümer und Eigentümerin seiner Wohneinheit und kann über sein/ihr Eigentum frei verfügen (Vererbung, Verkauf, Vermietung). Zudem ist jede/r Miteigentümer/in an den Gemeinschaftsflächen - wie Gemeinschaftsräume, Treppenhaus oder Garten - beteiligt. Abstimmungen, die das gemeinschaftliche Eigentum betreffen, werden mit Mehrheitsentscheidung in Eigentümerversammlungen getroffen. Um die Gruppe und deren Eigentum im Sinne des Projektes zu gestalten, ist eine ausgestaltete Gemeinschaftsordnung und das Einräumen von Vorkaufsrechten sinnvoll.

Praxistipps

• Damit der Projektcharakter sichtbar wird, ist eine gemeinsame Entscheidungsfindung für die Gemeinschaftsflächen (nach Miteigentumsanteilen oder "nach Kopf") erforderlich.
• Es ist möglich, einen ideellen Verein oder GbR zu gründen, in dem jeder Wohnungseigentümer und jede Wohnungseigentümerin Mitglied sein muss.
• Vor Fertigstellung der Wohneinheiten, also bevor eine WEG gegründet werden kann, besteht die Möglichkeit, in einer GbR organisiert zu sein.

Viele Menschen können oder wollen kein Wohneigentum erstehen. Um ihre Idee des gemeinschaftlichen Wohnens realisieren zu können, brauchen sie einen Investor/eine Investorin, der das Projekt baut und der ihnen die Immobilie vermietet.

Kooperationsvereinbarung
Hierbei sollte frühzeitig eine Kooperationsvereinbarung mit dem jeweiligen Investor/ jeweiligen Investorin getätigt werden, um die Zusammenarbeit zu klären und so ein partnerschaftliches Verfahren zu ermöglichen. 
Zu klärende Fragen:

• Möglichkeit und Grenzen der Mitbestimmung der Wohngruppe an der Planung
• Umgang mit Gemeinschaftsbereichen und Freiflächen (Wer trägt hier die Miet- und Unterhaltungskosten?)
• Belegungs- und Vorschlagsrechte bei Neuvermietung

General- oder Einzelmietung?
Normalerweise läuft eine Vermietung folgendermaßen ab: Der Vermieter/die Vermieterin schließt Einzelmietverträge mit den einzelnen Projektmitgliedern ab. Gemeinschaftsflächen werden an die gesamte Gruppe vermietet, die anfallenden Kosten werden auf die einzelnen Mitglieder umgelegt.
Die Gruppe kann auch als Generalmieter für sämtliche Räumlichkeiten auftreten. Dabei schließt sie ihrerseits Einzelmietverträge mit den einzelnen Mitgliedern ab. Die Gruppe hat so mehr Selbstständigkeit.

Höhe der Wohnkosten
Im Grundsatz finanziert sich Gemeinschaftliches Wohnen zur Miete wie jede individuelle Mietwohnung. Der Mietpreis ist davon abhängig, ob es sich um frei finanzierte oder geförderte Wohnungen handelt. Hinzu kommen bei dieser Wohnform die anteiligen Kosten für Gemeinschaftsflächen.

Wer gerne den Schutz des individuellen Eigentums nicht aufgeben möchte, aber trotzdem ein solidarisches Miteinander wünscht, für den bietet sich ein Wohnprojekt an, in dem individuelles Eigentum erworben werden kann. Projektgründer realisieren ihr Wohnprojekt von Beginn an selbst und bringen sich schon früh mit eigenen finanziellen Beiträgen ein.

Grundstückskauf
Bei der Vorfinanzierung ist eine gemeinsame Handlungsfähigkeit der Gruppe gegenüber den anderen Akteuren (Architekten, Banken…) eine wichtige Voraussetzung, denn die Gruppe muss selbst ein geeignetes Grundstück finden. Wenn dieses gefunden ist, kann die Gruppe das Grundstück kaufen. Da oft noch nicht alle Gruppenmitglieder zu diesem Zeitpunkt gefunden sind, muss die Kerngruppe diesen Grundstückspreis finanzieren. Zuvor ist genau zu prüfen, ob die Vorstellungen der Gruppe auch baulich umgesetzt werden können (B-Plan, Baurecht, Ausnutzung).

Planungs- und Bauphase
In der Planungs- und Bauphase werden als Gruppe Aufträge an bspw. Architekten oder Handwerker vergeben. Die entstehenden Kosten zahlt jedes Mitglied anteilig entsprechend dem Baufortschritt. Die Höhe der Kosten kommt auf die Größe des jeweiligen Eigentumsanteil an (Eigentumswohnung + Anteil am Gemeinschaftseigentum). Bereits mit genehmigten Plänen und einer Abgeschlossenheitsbescheinigung kann die Teilung im Einzeleigentum erfolgen, sodass jedes Mitglied zum Wohnungseigentümer wird.

Danach funktioniert die Finanzierung ähnlich wie bei individuellen Eigentum. Die Mittel für seinen späteren Eigentumsanteil hat jedes Gruppenmitglied selbst aufzubringen, in der Regel durch ein Darlehn bei einem Kreditinstitut. Es ist möglich, günstige Konditionen zu erhalten, wenn alle Mitglieder sich über die gleiche Bank finanzieren. Darlehnsschuldner ist später nicht die Gruppe sondern jedes einzelne Mitglied für den eigenen Anteil.

Gesamtkosten eines Bauvorhabens

• der Kaufpreis für das Grundstück und gegebenenfalls das Gebäude
• Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer (in Hessen 6% des Kaufpreises), Maklerprovision (ca. 5,95% des Kaufpreises) sowie
• Notar- und Gerichtskosten (1,5 bis 2% des Kaufpreises),
• Bau- oder Modernisierungskosten
• Baunebenkosten (Finanzierungskosten, Honorar für Architekt/innen und Fachingenieure, Genehmigungskosten, ca. 20-25% der Bruttobaukosten)

Vorkaufsrecht und Gemeinschaftsordnung
Prinzipiell kann jedes Gruppenmitglied über sein Eigentum frei verfügen (z.B. bei Verkauf, Vermietung, Vererbung). Um die Gruppe gegenüber Einzelinteressen zu stärken, können eine besonders ausgestaltete Gemeinschaftsordnung sowie das Einräumen von Vorkaufsrechten nützlich sein.

Der Gemeinschaftsgedanke hat bei genossenschaftlichen Wohnprojekten eine besondere Bedeutung. Denn per Definition ist genossenschaftliches Eigentum gleich gemeinschaftliches Eigentum. Es kann entweder eine neue Genossenschaft gegründet werden oder sich einer bestehenden Genossenschaft angeschlossen werden.

Neue Genossenschaft
Um eine neue Genossenschaft zu gründen, müssen den einzelnen Mitgliedern für den Grundstückserwerb, Bau oder Umbau ausreichend finanzielle Mittel zur Verfügung stehen. Mitglied kann nur der werden, der Anteile erwirbt. Auch Mitglieder, die finanziell schlechter dastehen, können Mitglied werden, solange andere Mitglieder entsprechend mehr Anteile erwerben. Die Immobilie bei genossenschaftlichen Wohnprojekten wird gemeinsam finanziert, über

• Pflichtanteile,
• Wohnungsbezogene Pflichtanteile.

Die Höhe der Kosten orientiert sich an der Größe der späteren Wohnung.
Zusätzlich können unter bestimmten Bedingungen auch Kredite oder Fördermittel beansprucht werden.

Rückzahlungsoption
Bei Auszug kann das Geschäftsguthaben an jedermann in der Genossenschaft übertragen werden (an bestehendes Mitglied oder zukünftiges Mitglied). Ansonsten ist dem Mitglied nach Ablauf einer bestimmten Frist (ca. 1,5 bis 2 Jahre sind üblich) sein Geschäftsguthaben auszuzahlen.

Sieben Stock Dorf
von Nothegger, Barbara (Salzburg, 2017, Residenz Verlag)

Werkzeugkiste Projektmanagement. Gemeinnützige Projekte erfolgreich planen und umsetzen
von Pichert, Daniel (Bonn, 2015, Verlag Stiftung Mitarbeit)

Zukunft Quartier - Lebensräume zum Älterwerden
von Netzwerk: Soziales neu gestalten (Hg.) (Gütersloh, 2010, Verlag Bertelsmann Stiftung)

Gemeinschaftliches Wohnen im Cluster - Ein praktischer Leitfaden zum Planen, Bauen und Wohnen
von STATTBAU Stadtentwicklungsgesellschaft mbH in Kooperation mit wohnbund e.V. (Berlin, 2019, Broschüre)

Wohnen integriert - Zusammenhalt braucht Räume
von Hannemann, Christine; Jauser, Karin (Hg.) (Berlin, 2020, Jovis Verlag)

Städte für Menschen
von Gehl, Jan (Berlin, 2015, Jovis Verlag)

Wohnen jenseits des Standards. Auf den Spuren neuer Wohnlösungen für ein differenziertes und bedürfnisgerechtes Wohnungsangebot
von Wüstenrot Stiftung (Hrsg.) / Förster, Agnes / Bernögger, Andreas / Brunner, Bernadette (Ludwigsburg, 2020, Wüstenrot Stiftung)

Rechtsformen für Wohnprojekte
von Stiftung trias (Hrsg.) (Hattingen, 2011 (Aktualisiert 2019), Eigenverlag)

Leitfaden für Gruppenwohnprojekte
von Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e.V. (ARGE) / Dietmar Walberg (Hrsg.) (Kiel, 2015, Eigenverlag)

Eine Geschichte des gemeinschaftlichen Wohnens. Modelle des Zusammenlebens
von ETH Wohnforum: Schmid, Susanne / Eberle, Dietmar / Hugentobler, Margrit­ (Basel, 2019, Birkhäuser Verlag)