I gravami edilizi sono obblighi di diritto pubblico nei confronti del rispettivo ispettorato edilizio a favore di terzi per fare, tollerare o astenersi dal fare determinate cose.

La registrazione di un onere edilizio è volontaria. Tuttavia, se un onere edilizio è registrato, l'obbligo che ne deriva può essere fatto valere, ad esempio con un intervento di vigilanza edilizia o con un'azione legale privata da parte del proprietario favorito.

Il proprietario di un immobile mette a disposizione l'area libera mancante per i progetti di costruzione dell'immobile confinante sulla propria proprietà con l'obbligo di costruire l'area libera. L'assunzione di questo obbligo di costruzione comporta l'obbligo di astenersi dal costruire su quest'area e di tollerare il suo utilizzo come area di sgombero per la proprietà confinante.

L'obbligo di costruzione è caratterizzato dal fatto che:

• l'obbligo assunto è di natura di diritto pubblico (non di diritto privato)
• è legato alla proprietà (poggia sulla proprietà o su una parte della proprietà in senso giuridico)
• è significativo in termini di diritto edilizio e si riferisce al progetto (l'obbligo edilizio corrisponde al regolamento edilizio, al diritto urbanistico o ad altro diritto edilizio pubblico, è collegato a un progetto edilizio specifico o serve a garantire l'ammissibilità giuridica sostanziale)
• lo scopo regolato da questo obbligo edilizio non risulta già da norme di diritto pubblico (ad esempio, è già garantito in un piano di sviluppo come clausola obbligatoria di diritto pubblico).

Si applica anche ai successori legali, ad esempio in caso di vendita dell'immobile.

I gravami edilizi influiscono sulla possibilità di costruire e utilizzare una proprietà. Vengono registrati per eliminare gli ostacoli legali. Il motivo può essere una procedura di autorizzazione edilizia, una procedura di notifica, la realizzazione di progetti che non richiedono un'autorizzazione edilizia o un intervento delle autorità edilizie. Se la procedura di autorizzazione prevede l'iscrizione di uno specifico vincolo edilizio, la domanda di costruzione può essere legalmente approvata solo se l'iscrizione di un vincolo edilizio nel registro dei vincoli edilizi garantisce il rispetto delle norme di diritto pubblico.

I vincoli edilizi sono necessari anche quando i lotti di terreno vengono divisi e durante la divisione si creano nuove condizioni che possono essere rese conformi alle disposizioni pertinenti dell'HBO solo registrando i vincoli edilizi (ad esempio, la garanzia di una strada di accesso a un'area di trasporto pubblico). Inoltre, i vincoli edilizi possono essere registrati anche sulla base di altre disposizioni di diritto pubblico (ad esempio, nell'ambito di procedure di riassegnazione).

Di norma, un onere edilizio viene registrato per consentire un progetto edilizio specifico. I gravami edilizi servono a regolamentare le norme edilizie. Tuttavia, le disposizioni obbligatorie del Codice edilizio dell'Assia, come ad esempio il requisito di una parete antincendio ai sensi della Sezione 33 HBO, non possono essere scavalcate dai vincoli edilizi. Ciò richiede sempre una decisione di deroga ai sensi della Sezione 73 HBO. Tuttavia, la situazione è diversa per i vincoli edilizi espressamente previsti dalle OO (ad esempio, il vincolo di accesso all'edificio).

Tuttavia, i regolamenti urbanistici non possono sostituire, annullare o modificare i vincoli edilizi.

I gravami edilizi più comuni riguardano i diritti di conduttura, i posti auto, le aree di sgombero, le strade di accesso e gli ingressi alle proprietà in seconda fila o le vie di fuga.

Igravami edilizi sui posti auto servono a mettere a disposizione i posti auto necessari, che non possono essere situati sulla propria proprietà, su un'altra proprietà a una distanza ragionevole. Il proprietario dell'immobile deve quindi tollerare che terzi parcheggino l'auto nella sua proprietà.

Igravami sulle aree di sgombero vengono utilizzati per fornire le aree di sgombero necessarie sulla proprietà confinante, che devono essere mantenute libere.

Ivincoli edilizi di unificazione sono consentiti solo in casi eccezionali, se due o più proprietà hanno un edificio transfrontaliero comune sopra o sotto terra. In caso contrario, devono essere registrati i singoli gravami edilizi. Una servitù di unificazione non sostituisce un'associazione immobiliare con tutti i possibili diritti e obblighi. È necessario fornire una giustificazione precisa del motivo per cui la licenza edilizia può essere concessa solo in base alla legge edilizia con un vincolo edilizio di unificazione. Senza una giustificazione precisa e la sua rappresentazione nei piani, in un secondo momento potrebbe verificarsi una situazione non più comprensibile con diritti e obblighi non chiaramente definiti, che può portare a controversie legali.

Il vincolo di ampliamento vi obbliga ad aggiungere qualcosa all'edificio confinante.

I vincoli di sviluppo possono consentire di autorizzare progetti edilizi su proprietà che altrimenti non sarebbero consentiti, poiché lo sviluppo permanente di una proprietà deve sempre essere garantito. Tuttavia, non esiste una servitù di sviluppo standardizzata. La forma di sviluppo richiesta per la rispettiva proprietà deve essere selezionata separatamente; può trattarsi, ad esempio, di linee di alimentazione e smaltimento, strade di accesso, ingressi o vie di fuga.

Un onere edilizio può essere registrato solo dal proprietario dell'immobile o (se del caso) in aggiunta dal proprietario ereditario dell'immobile da gravare. Il proprietario è la persona iscritta nel registro fondiario come proprietario. Se sono registrate più persone, ognuna di esse deve dichiarare il proprio consenso al gravame.

La necessità di iscrivere un vincolo si manifesta di solito nel corso di una procedura di ispezione edilizia. Per questo motivo, l'iscrizione di un vincolo edilizio corrispondente viene inoltrata come ordine interno al dipartimento di ispezione edilizia nell'ambito della procedura di ispezione o autorizzazione. Riceverete quindi ulteriori informazioni dal funzionario competente che elabora l'ordine interno per la registrazione di un obbligo edilizio.

La registrazione di un onere edilizio risulta solitamente necessaria nel corso di un procedimento di verifica da parte dell’autorità di vigilanza edilizia. In tal caso, l’autorità di vigilanza edilizia vi informerà in merito alla documentazione da presentare per la registrazione dell’onere edilizio. 

Qualora l’onere edilizio non possa essere descritto in modo univoco mediante la sola descrizione testuale, alla dichiarazione di impegno dovrà essere allegato un estratto della mappa catastale con il confronto topografico. In tale mappa catastale, le aree interessate dall’onere edilizio devono essere indicate da un ente o da una persona competente, ad esempio il soggetto autorizzato a presentare la domanda di concessione edilizia.

Per eventuali domande in merito, potete rivolgervi all’indirizzo baulastenwiesbadende. 

Affinché un vincolo edilizio diventi effettivo, deve essere iscritto nel cosiddetto registro dei vincoli edilizi. Se avete un interesse legittimo, potete ottenere informazioni sui gravami edilizi esistenti su un immobile anche qui. Per le informazioni online è prevista una tassa di 30 euro.

Di norma, i costi di registrazione dell'obbligazione edilizia sono a carico del beneficiario. Il costo si basa sull'impegno amministrativo o sul valore dell'obbligo edilizio.

La registrazione di un obbligo edilizio costa attualmente in media 300 euro per ogni obbligo edilizio.

La cancellazione di un'obbligazione edilizia costa attualmente in media 170 euro per ogni obbligazione edilizia.

È possibile che i costi aumentino se sono necessari ulteriori lavori.

Poiché un gravame edilizio - ad esempio un gravame edilizio su una zona di distanza - può ridurre il valore di una proprietà su cui il gravame edilizio è registrato e il consenso alla registrazione di un gravame edilizio è volontario, nella pratica è possibile ricevere un risarcimento per il consenso al gravame edilizio. Gli accordi di compensazione a questo proposito vengono stipulati tra il proprietario o i proprietari terrieri che beneficiano dell'onere edilizio e il proprietario terriero soggetto all'onere edilizio.

L'onere edilizio è un onere pubblico sulla proprietà. Il suo periodo di validità non è limitato ed è vincolante anche per tutti i successori legali (acquirenti, eredi). Può essere cancellato solo con il consenso dell'ispettorato edilizio se non c'è più un interesse pubblico per l'onere edilizio.

I gravami edilizi possono essere cancellati solo se non sussiste più l'interesse pubblico all'esistenza del gravame edilizio in questione. Questo può accadere, ad esempio, se un progetto edilizio non viene realizzato o viene realizzato in modo diverso da quello previsto e, ad esempio, non vengono più superate le distanze o se si trova una soluzione diversa per sistemare i posti auto.

Tuttavia, i gravami edilizi non vengono annullati automaticamente; le parti interessate devono presentare una domanda informale e motivata all'ispettorato edilizio.
Prima di richiedere la cancellazione di un vincolo edilizio, è necessario chiarire con il proprietario beneficiario se è disposto a rinunciare al vincolo edilizio. La richiesta di cancellazione di un obbligo edilizio può essere presentata in modo informale, ma è necessario indicare esplicitamente il motivo per cui l'obbligo edilizio deve essere cancellato e deve essere chiaro a quale scheda dell'obbligo edilizio e a quali moduli di testo si riferisce la cancellazione richiesta. Devono essere indicati anche i nomi e gli indirizzi attuali di tutti i proprietari delle proprietà interessate (proprietà gravata e proprietà favorita).

Prima della cancellazione, le parti interessate (in particolare la parte beneficiaria) devono essere ascoltate e deve essere stabilito che non vi è alcun interesse pubblico nel mantenimento del vincolo edilizio. L'ispettorato edilizio deve dichiarare la cancellazione ai sensi della Sezione 85 (3) HBO se non esiste più un interesse pubblico nel vincolo edilizio.

Mentre gli oneri edilizi esistono solo nel diritto pubblico, le servitù regolano i diritti e gli obblighi di una proprietà solo nel diritto privato e sono iscritte nel registro fondiario nella sezione II (gravami e restrizioni). I gravami edilizi, invece, non vengono iscritti nel registro fondiario, ma solo nel registro dei gravami edilizi. Oltre alla servitù di costruzione, è consigliabile effettuare un'ulteriore iscrizione nel registro fondiario di diritto privato con la stessa dicitura.