Обременение здания - это предусмотренное публичным правом обязательство перед соответствующей строительной инспекцией в пользу третьего лица совершать, терпеть или воздерживаться от совершения определенных действий.

Регистрация обременения здания является добровольной. Однако если обременение зарегистрировано, то вытекающее из него обязательство может быть принудительно исполнено, например, путем вмешательства строительного надзора или частного судебного иска со стороны владельца, пользующегося преимуществом.

Владелец недвижимости предоставляет недостающую площадь для строительства соседнего объекта на своей территории с помощью обязательства по строительству площади. Принятие на себя этого строительного обязательства влечет за собой обязанность воздержаться от строительства на этой территории и терпеть ее использование в качестве зоны отвода для соседнего объекта.

Строительное обязательство характеризуется тем, что:

• принятое обязательство имеет публично-правовой характер (а не частноправовой)
• оно связано с имуществом (опирается на имущество или его часть в юридическом смысле)
• оно значимо с точки зрения строительного права и связано с проектом (строительное обязательство соответствует строительным нормам, законодательству о планировании строительства или иному публичному строительному праву, связано с конкретным строительным проектом или служит для обеспечения материально-правовой допустимости)
• цель, которая регулируется этим строительным обязательством, не вытекает из публично-правовых норм (например, уже закреплена в плане развития как обязательное условие публичного права).

Это также распространяется на правопреемников, например, в случае продажи недвижимости.

Строительные обременения влияют на то, как можно строить и использовать недвижимость. Они регистрируются для того, чтобы устранить юридические препятствия. Причиной этого может быть процедура получения разрешения на строительство, процедура уведомления, строительство объектов, не требующих разрешения на строительство, или вмешательство строительных органов. Если процедура получения разрешения указывает на необходимость внесения конкретного обременения здания, заявление на строительство может быть законно утверждено только в том случае, если внесение обременения здания в реестр обременений здания обеспечивает соблюдение норм публичного права.

Обременение здания требуется также при разделе земельных участков, когда в ходе раздела возникают новые условия, которые можно привести в соответствие с соответствующими положениями HBO только путем регистрации обременения здания (например, обеспечение подъездной дороги к зоне общественного транспорта). Кроме того, обременение здания может быть зарегистрировано на основании других положений публичного права (например, в рамках процедур перераспределения).

Как правило, обременение на строительство регистрируется для реализации конкретного строительного проекта. Строительные обременения служат для регулирования строительных норм. Однако обязательные положения Гессенского строительного кодекса - например, требование о наличии противопожарной стены в соответствии с разделом 33 HBO - не могут быть отменены обременениями здания. Для этого всегда требуется решение об отклонении в соответствии с разделом 73 HBO. Однако ситуация отличается для обременений здания, которые прямо предусмотрены в HBO (например, обременение здания доступа).

Однако правила планирования не могут отменять, аннулировать или изменять обременения здания.

Наиболее распространенные обременения зданий связаны с правами на трубопровод, парковочными местами, зонами расчистки, подъездными путями и входами в объекты недвижимости во втором ряду или путями эвакуации.

Обременение здания парковочными местами помогает обеспечить необходимые места для парковки автомобилей, которые не могут быть расположены на вашей собственной территории, на другой территории на разумном расстоянии. В этом случае владелец недвижимости должен терпеть, чтобы третьи лица парковали свои автомобили на его территории.

Обременение территории используется для обеспечения необходимых свободных зон на соседнем участке, которые должны быть свободными.

Обременение объединяющего здания допускается только в исключительных случаях, если два или более объекта недвижимости имеют общее трансграничное здание над или под землей. В противном случае должны быть зарегистрированы отдельные обременения зданий. Унификационный сервитут не заменяет ассоциацию недвижимого имущества со всеми возможными правами и обязанностями. Необходимо предоставить точное обоснование того, почему разрешение на строительство может быть выдано в соответствии со строительным законодательством только при наличии унификационного строительного обязательства. Без точного обоснования и его отображения на планах впоследствии может возникнуть непонятная ситуация с нечетко определенными правами и обязанностями, что может привести к судебным спорам.

Обременение пристройки обязывает вас пристроить соседнее здание.

Обременения на застройку позволяют разрешить строительство на объектах, которые в противном случае не были бы разрешены, поскольку постоянное развитие объекта всегда должно быть обеспечено. Однако стандартного сервитута развития не существует. Вместо этого необходимо отдельно выбирать форму развития, необходимую для конкретного объекта недвижимости; это могут быть, например, линии снабжения и отвода, подъездные дороги, входы или пути эвакуации.

Обременение здания может быть зарегистрировано только владельцем недвижимости или (если применимо) дополнительно наследственным владельцем здания, на которое накладывается обременение. Собственником земли является лицо, внесенное в земельную книгу в качестве владельца. Если зарегистрировано несколько человек, каждый из них должен заявить о своем согласии на обременение.

Необходимость внесения обременения обычно выясняется в ходе процедуры строительной инспекции. По этой причине запись о соответствующем обязательстве по строительству передается в качестве внутреннего распоряжения в отдел строительного контроля в рамках процедуры проверки или выдачи разрешения. После этого вы получите дополнительную информацию от соответствующего сотрудника, который обрабатывает внутреннее распоряжение о регистрации обязательства по строительству.

Регистрация обременения на недвижимость, как правило, требуется в ходе процедуры проверки, проводимой органами строительного надзора. В этом случае органы строительного надзора проинформируют вас о документах, которые необходимо подать для регистрации обременения. 

Если строительное обременение невозможно однозначно описать только с помощью текстового описания, к заявлению об обязательстве необходимо приложить выдержку из кадастровой карты с указанием местоположения. На данном кадастровом плане участки, на которые распространяется строительное обременение, должны быть обозначены компетентным органом или лицом, например, лицом, уполномоченным на подачу строительной документации.

С вопросами по данному поводу вы можете обращаться по адресу baulastenwiesbadende. 

Чтобы обременение здания вступило в силу, оно должно быть внесено в так называемый реестр обременений здания. Если у вас есть законный интерес, вы также можете получить информацию о существующих обременениях здания на недвижимость здесь. За получение информации в режиме онлайн взимается плата в размере 30 евро.

Как правило, бенефициар несет расходы по регистрации обязательства по строительству. Стоимость зависит от административных усилий или стоимости обязательства по строительству.

В настоящее время регистрация строительного сбора обходится в среднем в 300 евро за один строительный сбор.

Аннулирование обязательства по строительству в настоящее время стоит в среднем 170 евро за одно обязательство по строительству.

При необходимости проведения дополнительных работ возможны более высокие расходы.

Поскольку обременение здания - например, обременение здания в виде дистанционной зоны - может снизить стоимость недвижимости, на которую зарегистрировано обременение здания, а согласие на регистрацию обременения здания является добровольным, на практике в рамках частного права возможно получение компенсации за согласие на обременение здания. Соответствующие компенсационные соглашения заключаются между землевладельцем (землевладельцами), получающим выгоду от обременения здания, и землевладельцем, на которого наложено обременение здания.

Строительный сбор - это публичный сбор с имущества. Срок его действия не ограничен и является обязательным для всех правопреемников (покупателей, наследников). Его можно отменить только с согласия строительной инспекции, если в нем больше нет общественной заинтересованности.

Обременение здания может быть отменено только в том случае, если общественный интерес в существовании данного обременения здания больше не существует. Это может произойти, например, если строительный проект не реализуется или реализуется не так, как планировалось, и, например, расстояния больше не превышаются или если найдено другое решение для размещения парковочных мест.

Однако обременение здания не отменяется автоматически; заинтересованные стороны должны подать неофициальное, обоснованное заявление в строительную инспекцию.
Прежде чем подавать заявление об отмене обязательства по строительству, вам следует выяснить у владельца-бенефициара, готов ли он отказаться от обязательства по строительству. Заявление об отмене строительного сбора может быть подано в неофициальной форме, но вы должны четко указать, почему строительный сбор должен быть отменен, и должно быть ясно, к какому листу строительного сбора и к каким текстовым модулям относится запрашиваемая отмена. Также необходимо указать имена и текущие адреса всех владельцев затронутых объектов недвижимости (обремененных и льготных).

Перед аннулированием должны быть заслушаны заинтересованные стороны (в частности, сторона-бенефициар), и должно быть установлено, что в дальнейшем существовании обременения здания нет общественного интереса. Строительная инспекция должна объявить об отмене в соответствии с § 85 (3) HBO, если в обязательстве по строительству больше нет общественного интереса.

В то время как обременения зданий существуют только в публичном праве, сервитуты регулируют права и обязанности на объект недвижимости только в частном праве и вносятся в земельный кадастр в раздел II (обременения и ограничения). Обременения на здания, с другой стороны, не вносятся в земельный кадастр, а только в реестр обременений на здания. В дополнение к строительному сервитуту целесообразно внести дополнительную запись в земельную книгу на основании частного права с той же формулировкой.