Sarcinile asupra clădirilor sunt obligații de drept public față de inspectoratul în construcții respectiv în favoarea unei terțe părți de a face, tolera sau se abține de la a face anumite lucruri.

Înregistrarea unei sarcini asupra clădirii este voluntară. Cu toate acestea, în cazul în care o sarcină asupra clădirii este înregistrată, obligația care decurge din aceasta poate fi, de asemenea, executată, de exemplu prin intervenția inspectorului în construcții sau printr-o acțiune în justiție privată a proprietarului favorizat.

Un proprietar pune la dispoziția propriei sale proprietăți suprafața liberă care lipsește pentru proiectele de construcție pe proprietatea vecină prin obligația de construire a suprafeței libere. Asumarea acestei obligații de construire declanșează obligația de a se abține de la construirea pe această suprafață și de a tolera utilizarea acesteia ca zonă liberă pentru proprietatea vecină.

Obligația de construire este caracterizată prin faptul că:

• obligația asumată este de drept public (nu de drept privat)
• este legată de proprietate (se sprijină pe proprietate sau pe o parte a proprietății în sens juridic)
• este semnificativă din punctul de vedere al dreptului în materie de construcții și se referă la proiect (obligația în materie de construcții corespunde reglementărilor în materie de construcții, dreptului de planificare a construcțiilor sau altui drept public în materie de construcții, este legată de un anumit proiect de construcții sau servește la asigurarea admisibilității juridice de fond)
• scopul care este reglementat de această obligație de construire nu rezultă deja din reglementările de drept public (de exemplu, este deja asigurat într-un plan de dezvoltare ca o prevedere obligatorie de drept public).

Aceasta se aplică, de asemenea, succesorilor legali, de exemplu în cazul în care proprietatea este vândută.

Impozitele asupra construcțiilor afectează modul în care o proprietate poate fi construită și utilizată. Acestea sunt înregistrate pentru a elimina obstacolele juridice. Motivul poate fi o procedură de autorizare a construcției, o procedură de notificare, construirea de proiecte care nu necesită o autorizație de construire sau o intervenție a autorităților în domeniul construcțiilor. În cazul în care procedura de autorizare indică faptul că trebuie înscrisă o anumită sarcină asupra clădirii, cererea de construire poate fi aprobată din punct de vedere juridic numai dacă înscrierea unei sarcini asupra clădirii în registrul sarcinilor asupra clădirii asigură respectarea reglementărilor de drept public.

De asemenea, sunt necesare sarcini de construire atunci când parcelele de teren sunt divizate și în timpul divizării se creează noi condiții care pot fi puse în conformitate cu dispozițiile relevante ale HBO numai prin înregistrarea sarcinilor de construire (de exemplu, asigurarea unui drum de acces la o zonă de transport public). În plus, grevările imobiliare pot fi înregistrate și pe baza altor dispoziții de drept public (de exemplu, ca parte a procedurilor de realocare).

De regulă, o taxă de construcție este înregistrată pentru a permite un anumit proiect de construcție. Impozitele pe clădiri servesc la reglementarea normelor de construcție. Cu toate acestea, dispozițiile obligatorii ale Codului construcțiilor din Hessa - cum ar fi cerința unui perete de protecție împotriva incendiilor în conformitate cu secțiunea 33 HBO - nu pot fi anulate prin sarcini de construcție. Aceasta necesită întotdeauna o decizie de abatere în conformitate cu secțiunea 73 HBO. Cu toate acestea, situația este diferită în cazul constrângerilor privind clădirile care sunt prevăzute în mod expres în HBO (de exemplu, constrângerea privind clădirea de acces).

Cu toate acestea, reglementările de planificare nu pot înlocui, anula sau modifica grevările asupra clădirii.

Cele mai frecvente sarcini asupra clădirii se referă la drepturile asupra conductelor, spațiile de parcare, zonele libere, căile de acces și intrările la proprietățile din rândul al doilea sau căile de evacuare.

Garanții reale imobiliare privind spațiile de parcare ajută la asigurarea spațiilor de parcare necesare, care nu pot fi amplasate pe propria proprietate, pe o altă proprietate la o distanță rezonabilă. Proprietarul trebuie să tolereze astfel ca terții să își parcheze mașina pe proprietatea sa.

Grevările privind zonele libere sunt utilizate pentru a asigura zonele libere necesare pe proprietatea vecină, care trebuie să rămână libere.

Grevările de unificare a clădirilor sunt permise doar în cazuri excepționale, în cazul în care două sau mai multe proprietăți au o clădire transfrontalieră comună deasupra sau sub pământ. În caz contrar, trebuie înregistrate grevări individuale asupra clădirii. O servitute de unificare nu înlocuiește o asociație imobiliară cu toate drepturile și obligațiile posibile. Trebuie prezentată o justificare precisă a motivului pentru care o autorizație de construire poate fi acordată în temeiul legislației în materie de construcții numai cu o obligație de unificare a clădirii. În lipsa unei justificări precise și a reprezentării acesteia în planuri, poate apărea ulterior o situație care nu mai este inteligibilă, cu drepturi și obligații care nu sunt clar definite, ceea ce poate conduce la litigii.

Împrejurarea de extindere a clădirii vă obligă să adăugați la clădirea vecină.

Garanții reale de dezvoltare pot face posibilă autorizarea proiectelor de construcție pe proprietăți care altfel nu ar fi permise, deoarece dezvoltarea permanentă a unei proprietăți trebuie să fie întotdeauna asigurată. Cu toate acestea, nu există o servitute de dezvoltare standardizată. În schimb, forma de dezvoltare necesară pentru proprietatea respectivă trebuie selectată separat; aceasta poate fi, de exemplu, linii de alimentare și evacuare, drumuri de acces, intrări sau căi de evacuare.

O sarcină asupra clădirii poate fi înregistrată numai de către proprietarul terenului sau (dacă este cazul) în plus, de către proprietarul ereditar al imobilului care urmează să fie grevat. Proprietarul este persoana înscrisă în registrul funciar ca proprietar. În cazul în care sunt înregistrate mai multe persoane, fiecare persoană trebuie să își declare consimțământul la grevare.

Dacă este necesară înscrierea unei sarcini devine de obicei evidentă în cursul unei proceduri de inspecție a clădirii. Din acest motiv, înregistrarea unei obligații de construire corespunzătoare este transmisă ca ordin intern în cadrul departamentului de inspecție a construcțiilor, ca parte a procedurii de inspecție sau autorizare. Veți primi apoi informații suplimentare de la funcționarul competent care procesează ordinul intern de înregistrare a unei obligații de construire.

Înregistrarea unei sarcini imobiliare este, de regulă, necesară în cadrul unei proceduri de verificare efectuată de autoritatea de supraveghere în domeniul construcțiilor. În acest caz, autoritatea de supraveghere în domeniul construcțiilor vă va informa cu privire la documentele care trebuie depuse pentru înregistrarea sarcinii imobiliare. 

În cazul în care servitutea de construcție nu poate fi descrisă în mod clar doar prin descrierea textuală, la declarația de angajament trebuie anexat un extras din harta cadastrală cu comparație locală. Pe această hartă cadastrală, suprafețele afectate de servitutea de construcție trebuie marcate de către o instituție sau o persoană competentă, de exemplu, persoana împuternicită să depună documentația de construcție.

Pentru întrebări în acest sens, vă rugăm să ne contactați la adresa baulastenwiesbadende. 

Pentru ca o sarcină imobiliară să devină efectivă, aceasta trebuie să fie înscrisă în așa-numitul registru al sarcinilor imobiliare. Dacă aveți un interes legitim, puteți, de asemenea, să obțineți aici informații cu privire la grevările existente asupra unei proprietăți. Pentru informații online se percepe o taxă de 30 de euro.

De regulă, beneficiarul suportă costurile de înregistrare a obligației de construire. Costul se bazează pe efortul administrativ sau pe valoarea obligației de construire.

Înregistrarea unei obligații de construire costă în prezent, în medie, 300 de euro per obligație de construire.

Anularea unei obligații de construire costă în prezent în medie 170 de euro per obligație de construire.

Sunt posibile costuri mai mari în cazul în care sunt necesare lucrări suplimentare.

Având în vedere că o sarcină asupra clădirii - de exemplu, o sarcină asupra clădirii în zona de distanță - poate reduce valoarea unei proprietăți asupra căreia este înregistrată sarcina asupra clădirii, iar consimțământul la înregistrarea unei sarcini asupra clădirii este voluntar, este posibil, în practică, în temeiul dreptului privat, să se primească o compensație pentru consimțământul la sarcina asupra clădirii. Acordurile de compensare în acest sens sunt încheiate între proprietarul (proprietarii) de teren care beneficiază de sarcina asupra clădirii și proprietarul de teren supus sarcinii asupra clădirii.

O taxă de construcție este o taxă publică asupra proprietății. Perioada sa de valabilitate nu este limitată și este obligatorie și pentru toți succesorii legali (cumpărători, moștenitori). Aceasta poate fi anulată numai cu acordul inspectoratului în construcții, în cazul în care nu mai există un interes public pentru taxa de construcție.

Sarcinile imobiliare pot fi anulate numai în cazul în care interesul public pentru existența sarcinii imobiliare în cauză nu mai există. Acest lucru se poate întâmpla, de exemplu, în cazul în care un proiect de construcție nu se realizează sau se realizează altfel decât s-a planificat și, de exemplu, nu se mai depășesc distanțele sau dacă se găsește o altă soluție pentru amenajarea locurilor de parcare.

Cu toate acestea, grevările asupra construcțiilor nu sunt anulate automat; părțile implicate trebuie să depună o cerere informală și justificată la inspectoratul în construcții.
Înainte de a solicita anularea unei obligații de construire, trebuie să clarificați cu proprietarul beneficiar dacă acesta este dispus să renunțe la obligația de construire. Cererea de anulare a unei obligații de construire poate fi depusă neoficial, dar trebuie să precizați în mod explicit motivul pentru care se dorește anularea obligației de construire și trebuie să fie clar la ce fișă a obligației de construire și la ce module de text se referă anularea solicitată. De asemenea, trebuie indicate numele și adresele actuale ale tuturor proprietarilor proprietăților afectate (proprietatea grevată și proprietatea favorizată).

Înainte de anulare, părțile implicate (în special partea beneficiară) trebuie să fie audiate în mod corespunzător și trebuie să se stabilească faptul că nu există niciun interes public în ceea ce privește menținerea grevării clădirii. Inspecția în construcții trebuie să declare anularea în conformitate cu articolul 85 alineatul (3) HBO în cazul în care nu mai există un interes public în ceea ce privește obligația de construire.

În timp ce grevările imobiliare există doar în dreptul public, servituțile reglementează doar drepturile și obligațiile asupra unei proprietăți de drept privat și sunt înscrise în registrul funciar în secțiunea II (grevări și restricții). Pe de altă parte, grevările asupra construcțiilor nu sunt înscrise în cartea funciară, ci doar în registrul grevărilor asupra construcțiilor. Este recomandabil să se facă o înscriere suplimentară în cartea funciară în temeiul dreptului privat, cu aceeași formulare, în plus față de servitutea de construcție.