Змінюється стиль життя та побут, а разом з ним і житлові потреби та побажання. Часи, коли люди мали велику сім'ю або згуртоване сусідство і без особливих зусиль допомагали один одному, здебільшого минули.

Тому все більше людей шукають нові способи життя, в яких глибший зв'язок з людьми з найближчого оточення призводить до підвищення якості життя для всіх. У міському середовищі житлові проекти - це спосіб поєднати спільноту та незалежність.
Група збирається разом
У проектах спільного житла об'єднуються люди зі схожими ідеями щодо спільного проживання у спільному будинку. Потім група вирішує, як можна досягти бажаної мети.

Наприклад, можна придбати один або кілька будинків, щоб мати можливість реалізувати всі ідеї, орендувати вже існуючу нерухомість або співпрацювати з житловою асоціацією в якості партнера, який будує будинок і здає його в оренду групі. У випадку участі у процедурі Вісбаденської концепції муніципальна власність надається на умовах оренди. Також можуть бути реалізовані комбіновані моделі між власністю та орендою, що фінансуються з приватних джерел і частково субсидуються.

Якщо ви роздумуєте над тим, чи підходить вам спільне житло, Франкфуртська мережа спільного житла розробила анкету для самооцінки, яка дасть вам поживу для роздумів.

Самоорганізація
У групі організовано рівноправні та демократичні структури комунікації та прийняття рішень. Інтереси та здібності резидентів доповнюють один одного при розподілі завдань.
Участь
Мешканці залучені до розробки проекту та беруть участь у плануванні, будівництві та/або адмініструванні.
Зобов'язання
Учасники регулюють свою спільноту на основі правової бази. Ці рамки визначають соціальні аспекти, а також економічні правила, щоб уможливити початкове та майбутнє співіснування в довгостроковій перспективі, наприклад, у разі змін, таких як зміна членів групи.
Соціальні мережі
Мешканці приймають свідоме рішення брати участь у житті спільноти будинку та в житті інших мешканців. Тут часто спостерігається більш інтенсивна взаємодія, ніж, наприклад, у добросусідстві. Кожна група сама вирішує, як має бути організована ця спільність.
Громадянська активність
Багато житлових проектів прагнуть контактувати з місцевими мешканцями або беруть активну участь у мережах і, таким чином, позитивно впливають на їхній район.

Загальнонаціональна мережа FORUM Gemeinschaftliches Wohnen e. V. надає додаткову цікаву інформацію про спільне проживання.

Кожен проект починається з ідеї спільного проживання. Наступний графік показує кроки, які необхідно зробити для реалізації житлового проекту, а також окремі питання, які необхідно задати.

• Зверніться до консультаційних та інформаційних центрів (наприклад, Координаційний центр спільного житла у Вісбадені) і зберіть інформаційні матеріали про спільні форми житла.
• Інших зацікавлених осіб можна шукати за допомогою газетних оголошень, радіо, оголошень у районних центрах і парафіях або шляхом створення мереж.

• Знайомство один з одним під час регулярних групових зустрічей
• Спільні візити до інших вже реалізованих житлових проектів

• Знайти спільні ідеї для спільного проживання
• Визначити соціальну структуру мешканців (вік мешканців [тільки люди похилого віку, сім'ї...])
• Уточнити розмір проекту (кількість квартир, людей тощо)
• Уточнити просторове розташування проекту (сільська місцевість/місто...)
• Культивувати спільноту та сприяти взаємодопомозі
• Визначити внутрішню організацію проекту
• Визначити використання та управління будь-якими спільними територіями
• Організуйте догляд за спільними зонами та зеленими насадженнями/зовнішніми об'єктами
• Планування спільної співпраці
• Створити письмову концепцію та пояснити її обов'язковий характер

Залежно від того, чи є квартири

• приватно фінансовані орендовані квартири,
• частково субсидовані орендовані квартири,
• кооперативна оренда
• або як власне житло

планується і будується, існують значні відмінності в умовах фінансування. Необхідно з'ясувати наступні питання:

• Яким є фінансовий стан окремих мешканців (наявний власний капітал/доступний щомісячний бюджет на поточні витрати на житло)?
• Чи достатньо власного капіталу для реалізації житлового проекту?
• Чи можливе державне фінансування? Чи мають право на субсидовану оренду житла домогосподарства з низьким або середнім рівнем доходу?
• з низьким чи середнім рівнем доходу або з середнім рівнем доходу?
• Чи існує максимальна межа витрат на житло?
• Як можуть фінансуватися місця загального користування?
• Якою може бути реалістична загальна вартість проекту?

З метою забезпечення загального фінансування, дуже бажано звернутися за порадою до експертів. Додаткову інформацію можна знайти тут.

Пошук відповідної земельної ділянки або будівлі може бути складним, залежно від місцевої ситуації та ситуації на ринку. Однак, якщо відповідний об'єкт знайдено, слід з'ясувати наступні питання:

• Хто є власником?
• Чи потрібно купувати, орендувати або брати в оренду нерухомість?
• Яка ціна покупки?
• Яке існує будівельне та планувальне законодавство? Чи існує план забудови, чи нерухомість повинна вписуватися в навколишнє середовище (§34 BauGB)?
• Чи можлива житлова забудова? У будь-якому випадку необхідна задокументована будівельна консультація з відповідною будівельною інспекцією або містобудівним управлінням.
• Чи існують якісь вимоги до переобладнання (наприклад, охорона пам'яток)?
  
  

Ви можете знайти огляд найпоширеніших правових форм та рекомендації щодо того, яка правова форма є найбільш підходящою для вашого проекту тут:

Коли справа доходить до вибору архітектурного бюро та забудовника, важливим є не лише професійний досвід. Важливо також, щоб проектна група отримувала кваліфіковану підтримку. З метою економії коштів майбутні мешканці можуть мати змогу долучитися до будівельних робіт в обмеженому обсязі. Загалом, заздалегідь слід з'ясувати наступне

• можливості/обмеження впливу
• організацію участі в плануванні в межах часових рамок
• види особистого внеску
• загальну економію коштів, на яку можна реально розраховувати

Нижче ви знайдете огляд деяких правових форм. Метою є представлення ключових моментів окремих правових форм в огляді, але існує багато можливих структур. Це не може і не повинно замінити юридичну консультацію.

Для будівельних кооперативів та житлових ініціатив кооператив є однією з найбільш придатних і перевірених організаційно-правових форм. Члени кооперативу купують обов'язкові паї, які формують активи кооперативу. Після того, як будинок побудований, кооператив здає квартири в оренду окремим членам. За це члени кооперативу сплачують "плату за користування", яка є дешевшою, ніж звичайна орендна плата. Це означає, що всі члени кооперативу є орендарями і власниками одночасно. Члени кооперативу не несуть особистої відповідальності.

Члени кооперативу мають високий рівень безпеки завдяки так званому постійному праву користування, оскільки це дає їм довічне право на проживання. У кооперативі існує демократичне співвизначення. Всі рішення приймаються більшістю голосів. Кожен член кооперативу має один голос, незалежно від того, скільки пайового внеску він зробив. Внесок залишається зв'язаним протягом 2 років після виходу з кооперативу.

Практичні поради
Аудит кооперативу аудиторським об'єднанням. Тому "правильний облік" є обов'язковим.
Аудиторська фірма та річна фінансова звітність є факторами щорічних витрат. Однак вони також забезпечують високий ступінь юридичної впевненості.
Кооператив є особливою формою будівництва орендного житла.
Кооперативні будівельні проекти можуть передбачати помірну орендну плату та підвищення орендної плати протягом тривалого періоду рефінансування.
Кооперативні паї можуть співфінансуватися, наприклад, KfW.
Цілі та правила визначаються в статуті кооперативу.
Члени кооперативу особливо зацікавлені в стабільності та почутті спільності.
Розмір обов'язкових кооперативних внесків коливається від кількох сотень до кількох десятків тисяч євро - залежно від капіталізації вже існуючих або молодих кооперативів - і залишається зв'язаним протягом двох років після виходу з кооперативу.

Якщо запланований проект переслідує чіткі ідеалістичні цілі, зареєстрована асоціація є відповідною правовою формою. Мета проекту не повинна бути комерційно орієнтованою, щоб внесення до реєстру об'єднань могло бути реалізоване.

Оскільки засновницькі та адміністративні витрати є дуже низькими, ця правова форма також загалом підходить для концептуальної фази житлових проектів. Наприклад, не вимагається мінімальний капітал. Асоціація несе відповідальність своїм майном, особиста відповідальність членів відсутня.

Рішення приймаються більшістю голосів на загальних зборах, які є вищим органом асоціації. Зовні асоціацію представляє рада директорів.

Практичні поради

• Для цілей оподаткування "житло" не є неприбутковою організацією.
• Благодійна мета може бути не тільки визначена в статуті, але й повинна бути продемонстрована через діяльність (сусідська допомога, безкоштовні культурні або соціальні пропозиції тощо).
• Учасники проекту є орендарями.
• Власний капітал може бути наданий об'єднанню у вигляді приватної позики.
• Ця правова форма підходить, наприклад, для етапу планування об'єкта нерухомості до створення асоціації ОСББ (див. нижче).

Спільна мета членів є головною ознакою GbR. На відміну від асоціації, воно також може бути організоване на суто комерційній основі. Угода про партнерство, в якій визначається спільна мета, може бути укладена в усній або письмовій формі. Мінімальний капітал не вимагається.

Письмова форма необхідна для того, щоб мінімізувати можливість виникнення конфліктів у майбутньому. Усі рішення, як правило, приймаються партнерами одноголосно, що робить GbR досить непридатним для великих груп. Для комерційно активних GbR може бути доречним узгодження принципу більшості (простої або кваліфікованої більшості) в статуті.

Кожен окремий член ГБР несе повну відповідальність за зобов'язання ГБР своїм особистим майном. Цивільно-правове партнерство може також використовуватися як тимчасова правова форма для більших груп.

Ця правова форма добре підходить для етапу планування або будівництва об'єкта нерухомості, наприклад, до створення об'єднання співвласників багатоквартирних будинків (WEG). Після завершення проекту GbR можна ліквідувати і створити, наприклад, об'єднання співвласників багатоквартирних будинків (WEG).

Практичні поради

• Спільна неподільна власність на майно.
• Одностайність є трудомісткою процедурою голосування, але також пропонує більш "пряму" участь окремих осіб.
• Для довгострокових зобов'язань має сенс включити "нейтральну третю сторону як охоронця ідеї проекту".
• Рекомендується включити арбітражне застереження для вирішення спорів, уникаючи (виснажливого і дорогого) судового процесу.

Правова форма ЖЕГ має сенс для груп, які хочуть планувати і будувати разом, але потім хочуть бути індивідуальними власниками квартир/будинків. Вона вступає в силу і регулює спільне життя окремих членів лише після завершення будівельного проекту. Кожен є власником своєї житлової одиниці і може вільно розпоряджатися своєю власністю (передача у спадок, продаж, здача в оренду). Крім того, кожен співвласник має частку в місцях загального користування - таких як загальні кімнати, сходові клітки або сади. Рішення щодо спільного майна приймаються більшістю голосів на зборах співвласників. Для того, щоб організувати групу та її майно в інтересах проекту, має сенс розробити правила спільноти та надати переважне право.

Практичні поради

• Для того, щоб проектний характер був видимим, необхідний спільний процес прийняття рішень щодо місць загального користування (відповідно до часток співвласників або "головою").
• Можна створити неприбуткову асоціацію або товариство співвласників багатоквартирних будинків (GbR), членом якого повинен бути кожен власник кондомініуму.
• До завершення будівництва житлових одиниць, тобто до того, як може бути створений ЖБК, можна об'єднатися в GbR.

Багато людей не можуть або не хочуть купувати власне житло. Для того, щоб реалізувати свою ідею спільного проживання, їм потрібен інвестор, який побудує проект і здасть їм житло в оренду.

Договір про співпрацю
На ранній стадії слід укласти договір про співпрацю з відповідним інвестором, щоб прояснити питання співпраці і таким чином уможливити процес, заснований на партнерстві.
Питання, які необхідно з'ясувати:

• Можливість і межі спільного визначення житлової групи при плануванні
• поводження з місцями загального користування та відкритими просторами (хто несе витрати на оренду та утримання?)
• Права на заселення та пропозицію для нових орендарів

Загальна чи індивідуальна оренда?
Зазвичай процес здачі в оренду виглядає наступним чином: Орендодавець/орендодавиця укладає індивідуальні договори оренди з окремими учасниками проекту. Спільні приміщення здаються в оренду всій групі, а понесені витрати розподіляються між окремими учасниками.
Група також може виступати загальним орендарем усіх приміщень. У цьому випадку вона укладає індивідуальні договори оренди з окремими членами. Це дає групі більше незалежності.

Рівень витрат на житло
В принципі, комунальне житло фінансується так само, як і будь-яка індивідуальна оренда житла. Орендна плата залежить від того, чи квартири фінансуються приватно, чи субсидуються. Крім того, ця форма житла включає в себе пропорційні витрати на утримання місць загального користування.

Для тих, хто не хоче відмовлятися від захисту індивідуальної власності, але при цьому бажає жити разом у солідарності, хорошим варіантом є житловий проект, в якому можна придбати індивідуальну власність. Засновники проекту реалізують свій житловий проект від самого початку і роблять власні фінансові внески на ранній стадії.

Купівля нерухомості
Коли йдеться про попереднє фінансування, важливою передумовою є спільна здатність групи діяти у відносинах з іншими гравцями (архітекторами, банками тощо), оскільки група повинна сама знайти відповідну земельну ділянку. Після того, як вона буде знайдена, група може придбати цю ділянку. Оскільки часто не всі члени групи знайдені на цьому етапі, основна група повинна профінансувати вартість нерухомості. Перед цим необхідно ретельно перевірити, чи можна реалізувати ідеї групи з точки зору будівництва (план забудови, будівельне законодавство, утилізація).

Етап планування та будівництва
На етапі планування та будівництва група укладає контракти, наприклад, з архітекторами або майстрами. Кожен учасник оплачує понесені витрати пропорційно до ходу будівництва. Сума витрат залежить від розміру відповідної частки власності (кондомініум + частка спільного майна). Після затвердження планів і видачі сертифікату про завершення будівництва, власність може бути розділена на індивідуальну власність таким чином, щоб кожен член став власником ОСББ.

Фінансування відбувається так само, як і у випадку з індивідуальною власністю. Кожен член групи повинен самостійно зібрати кошти для своєї майбутньої частки власності, зазвичай шляхом отримання кредиту в банку. Можна отримати вигідні умови, якщо всі члени групи фінансують себе через один і той самий банк. Позичальником виступає не група, а кожен окремий член на свою частку.

Загальні витрати на будівельний проект

• ціна купівлі земельної ділянки та, за необхідності, будівлі
• додаткові витрати, такі як податок на передачу землі (у Гессені 6% від ціни покупки), комісія агента з нерухомості (приблизно 5,95% від ціни покупки) та
• нотаріальні та судові витрати (від 1,5 до 2% від ціни покупки),
• Витрати на будівництво або модернізацію
• Допоміжні витрати на будівництво (витрати на фінансування, гонорари архітекторам та спеціалізованим інженерам, витрати на узгодження, приблизно 20-25% від загальних витрат на будівництво)

Право першочергового користування та правила громади
В принципі, кожен член групи може вільно розпоряджатися своєю власністю (наприклад, продавати, здавати в оренду, передавати у спадок). Для того, щоб зміцнити групу всупереч індивідуальним інтересам, можуть бути корисними спеціально розроблені правила спільноти та надання переважного права.

Ідея спільноти має особливе значення в кооперативних житлових проектах. Це пов'язано з тим, що за визначенням кооперативна власність дорівнює власності громади. Ви можете створити новий кооператив або приєднатися до вже існуючого.

Новий кооператив
Для того, щоб створити новий кооператив, індивідуальні члени повинні мати достатньо коштів для купівлі землі, будівництва або переобладнання. Членами кооперативу можуть стати лише ті, хто придбає пай. Членами кооперативу можуть стати і фінансово менш забезпечені члени, якщо інші члени придбають відповідно більшу кількість паїв. Власність у кооперативних житлових проектах фінансується спільно за рахунок

• Обов'язкових паїв,
• Обов'язкових пайових внесків, пов'язаних з житлом.

Сума витрат залежить від розміру майбутньої квартири.
Крім того, за певних умов можна скористатися кредитами або субсидіями.

Можливість погашення
При виїзді залишок кредиту може бути переданий будь-кому в кооперативі (існуючому члену або майбутньому члену). В іншому випадку залишок кредиту члена кооперативу повинен бути виплачений через певний період (зазвичай від 1,5 до 2 років).

Семиповерхове село
Нотеґґер, Барбара (Зальцбург, 2017, Residenz Verlag)

Інструментарій проектного менеджменту. Успішне планування та реалізація неприбуткових проектів
Піхерт, Даніель (Бонн, 2015, видавництво Stiftung Mitarbeit)

Сусідство майбутнього - життєвий простір для старіння
Мережа: нові соціальні спільноти (ред.) (Гютерсло, 2010, видавництво Bertelsmann Stiftung)

Життя громади у кластері - практичний посібник з планування, будівництва та проживання
STATTBAU Stadtentwicklungsgesellschaft mbH у співпраці з wohnbund e.V. (Берлін, 2019, брошура)

Інтегроване проживання - згуртованість потребує простору
Ганнеманн, Крістін; Яузер, Карін (ред.) (Берлін, 2020, Jovis Verlag)

Міста для людей
Ґель, Ян (Берлін, 2015, Jovis Verlag)

Життя за межами стандартів. На шляху до нових житлових рішень для диференційованої та орієнтованої на потреби пропозиції житла
Фонд "Вюстенрот" (ред.) / Фьорстер, Агнес / Бернеггер, Андреас / Бруннер, Бернадетта (Людвігсбург, 2020, Фонд "Вюстенрот")

Правові форми для житлових проєктів
Фундація "Тріас" (ред.) (Хаттінген, 2011 (оновлено у 2019 році), самвидав)

Посібник для групових житлових проєктів
Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e.V. (ARGE) / Дітмар Вальберг (ред.) (Кіль, 2015, самвидав)

Історія спільного проживання. Моделі спільного життя
ETH Wohnforum: Шмід, Сюзанна / Еберле, Дітмар / Гугентоблер, Маргріт (Базель, 2019, Birkhäuser Verlag)