Stilurile de viață și de viață se schimbă și, odată cu ele, dorințele și nevoile în materie de locuințe. Vremurile în care oamenii aveau o familie numeroasă în spate sau un cartier foarte unit și se ajutau reciproc într-un mod necomplicat au apus în mare parte.

Prin urmare, din ce în ce mai mulți oameni caută noi moduri de viață în care o legătură mai strânsă cu persoanele din imediata vecinătate duce la o calitate mai bună a vieții pentru toată lumea. Într-un mediu urban, proiectele de locuințe reprezintă o modalitate de a combina comunitatea și independența.
Un grup se reunește
În cadrul proiectelor de locuințe comune, se reunesc persoane care au idei similare pentru a locui împreună într-o casă comună. Grupul decide apoi cum poate fi atins obiectivul dorit.

De exemplu, există opțiunile de a deține una sau mai multe case pentru a putea realiza toate ideile, de a închiria o proprietate existentă sau de a coopera cu o asociație de locuințe ca partener care construiește casa și o închiriază grupului. În cazul participării la procedura conceptului Wiesbaden, proprietățile municipale sunt atribuite în regim de închiriere. Se pot realiza, de asemenea, modele combinate între proprietate și închiriere, finanțate privat și parțial subvenționate.

Dacă vă gândiți dacă locuințele comune sunt potrivite pentru dumneavoastră, Rețeaua de locuințe comune din Frankfurt a conceput un chestionar de autoevaluare pentru a vă da de gândit.

Autoorganizare
În cadrul grupului sunt organizate structuri egale și democratice de comunicare și de luare a deciziilor. Interesele și capacitățile rezidenților se completează reciproc în repartizarea sarcinilor.
Participare
Rezidenții sunt implicați în dezvoltarea proiectului și participă la planificare, construcție și/sau administrare.
Angajament
Participanții își reglementează comunitatea pe baza unui cadru juridic. Acest cadru definește aspectele sociale, precum și normele economice pentru a permite coexistența inițială și viitoare pe termen lung, de exemplu în cazul unor schimbări, cum ar fi schimbarea membrilor grupului.
Rețele sociale
Rezidenții iau o decizie conștientă de a participa la comunitatea casei și la viața celorlalți rezidenți. Aici există adesea o interacțiune mai intensă decât într-un cartier bun, de exemplu. Fiecare grup decide pentru sine cum ar trebui organizată această comunitate.
Angajamentul civic
Multe proiecte de locuințe caută contactul cu cartierul sau sunt active în rețele și au astfel un impact pozitiv asupra cartierului.

Rețeaua națională FORUM Gemeinschaftliches Wohnen e. V. oferă informații suplimentare interesante despre viața în comun.

Fiecare proiect începe cu o idee de viață în comun. Următorul calendar arată pașii care trebuie parcurși în realizarea unui proiect de locuințe și întrebările individuale care trebuie puse.

• Contactați centrele de consiliere și informare (de exemplu, Centrul de coordonare pentru locuințe comune Wiesbaden) și colectați materiale informative privind formele de locuințe comune.
• Alte părți interesate pot fi căutate prin anunțuri în ziare, la radio, anunțuri în centrele raionale și în parohii sau prin crearea de rețele.

• Cunoașterea reciprocă prin întâlniri de grup regulate
• Vizite comune la alte proiecte de locuințe deja realizate

• Găsiți idei comune pentru a trăi împreună
• Determinați structura socială a rezidenților (vârsta rezidenților [doar persoane în vârstă, familii...])
• Clarificarea dimensiunii proiectului (număr de apartamente, persoane etc.)
• Clarificarea locației spațiale a proiectului (rural/urban...)
• Cultivarea comunității și permiterea ajutorului reciproc
• Stabilirea organizării interne a proiectului
• Stabilirea utilizării și gestionării spațiilor comune
• Organizarea întreținerii zonelor comune și a spațiilor verzi/instalațiilor exterioare
• Planificarea cooperării comune
• Crearea unui concept scris și clarificarea caracterului său obligatoriu

În funcție de faptul dacă apartamentele sunt

• apartamente locative finanțate din fonduri private,
• apartamente de închiriat parțial subvenționate,
• apartamente de închiriat în regim cooperatist
• sau ca apartamente ocupate de proprietari

urmează să fie planificate și construite, există diferențe semnificative în ceea ce privește finanțarea. Ar trebui clarificate următoarele întrebări:

• Care este situația financiară a rezidenților individuali (capital propriu disponibil/buget lunar disponibil pentru costurile curente ale locuinței)?
• Există fonduri proprii suficiente pentru realizarea proiectului de locuințe?
• Este posibilă finanțarea publică? Sunt eligibile pentru locuințe cu chirie subvenționată gospodăriile cu un venit scăzut sau mediu?
• sau cu un venit mediu?
• Există o limită maximă pentru costurile de locuință?
• Cum pot fi finanțate zonele comune?
• Care este probabil să fie costul total realist al proiectului?

În vederea asigurării finanțării globale, este foarte recomandabil să solicitați consiliere de specialitate. Informații suplimentare sunt disponibile aici.

Căutarea unui teren sau a unei clădiri potrivite poate fi dificilă, în funcție de situația locală și de situația pieței. Cu toate acestea, dacă se găsește o proprietate potrivită, trebuie clarificate următoarele întrebări:

• Cine este proprietarul?
• Proprietatea trebuie să fie cumpărată, închiriată sau luată în leasing?
• Care este prețul de cumpărare?
• Ce legislație privind construcțiile și planificarea există? Există un plan de dezvoltare sau proprietatea trebuie să se integreze în mediul înconjurător (§34 BauGB)?
• Este posibilă dezvoltarea rezidențială? În orice caz, este necesară o consultare documentată a inspectoratului în construcții sau a biroului de urbanism responsabil.
• Există cerințe pentru o conversie (de exemplu, clădire protejată)?
  
  

Puteți găsi aici o prezentare generală a celor mai comune forme juridice și orientări cu privire la forma juridică cea mai potrivită pentru proiectul dumneavoastră:

Atunci când vine vorba de alegerea unei firme de arhitectură și a unui dezvoltator imobiliar, nu numai expertiza profesională este importantă. De asemenea, este important ca grupul de proiect să primească sprijin calificat. Pentru a economisi costuri, viitorii rezidenți ar putea să contribuie ei înșiși la lucrările de construcție într-o măsură limitată. În general, ar trebui clarificate în prealabil următoarele aspecte

• posibilitățile/limitele de influență
• organizarea participării la planificare în intervalul de timp stabilit
• tipurile de contribuție personală
• economiile totale de costuri care pot fi așteptate în mod realist

Mai jos veți găsi o prezentare generală a unor forme juridice. Scopul este de a prezenta punctele-cheie ale fiecărei forme juridice într-o prezentare generală, însă există multe structuri posibile. Aceasta nu poate și nu trebuie să înlocuiască consultanța juridică.

Pentru cooperativele de construcții și inițiativele în domeniul locuințelor, cooperativa este una dintre formele juridice cele mai potrivite și testate. Membrii cooperativei dobândesc acțiuni obligatorii, care constituie activele cooperativei. Odată ce a fost construită o proprietate, apartamentele sunt închiriate de cooperativă membrilor individuali. Membrii plătesc pentru aceasta o "taxă de utilizare", care este mai ieftină decât o chirie normală. Acest lucru înseamnă că toți membrii sunt chiriași și proprietari în același timp. Membrii nu sunt răspunzători personal.

Membrii cooperativei au un nivel ridicat de securitate datorită așa-numitului drept permanent de utilizare, deoarece acesta le conferă un drept de ședere pe viață. Într-o cooperativă există co-determinare democratică. Toate deciziile sunt luate prin vot majoritar. Fiecare membru are dreptul la un vot, indiferent de valoarea capitalului propriu cu care a contribuit. Contribuția rămâne legată timp de până la 2 ani după părăsirea cooperativei.

Sfaturi practice
Auditul cooperativei de către o asociație de audit. Prin urmare, "contabilitatea adecvată" este obligatorie.
Asociația de audit și situațiile financiare anuale sunt factori de cost anual. Cu toate acestea, ele oferă și un grad ridicat de certitudine juridică.
Cooperativa este o formă specială de construcție de locuințe locative.
Proiectele de construcție în cooperativă pot reprezenta chirii moderate și creșteri ale chiriei pe o perioadă mai lungă de refinanțare.
Acțiunile cooperativelor pot fi cofinanțate de KfW, de exemplu.
Obiectivele și reglementările sunt stabilite în statutul asociației.
Membrii cooperativelor sunt interesați în special de stabilitate și de sentimentul de comunitate.
Valoarea contribuțiilor cooperatiste necesare variază de la câteva sute la câteva zeci de mii de euro - în funcție de capitalizarea cooperativelor înființate sau a celor tinere - și rămâne legată timp de până la doi ani în momentul părăsirii cooperativei.

În cazul în care proiectul planificat urmărește obiective idealiste clare, o asociație înregistrată este o formă juridică adecvată. Scopul proiectului nu trebuie să fie orientat comercial, astfel încât înscrierea în registrul asociațiilor să poată fi realizată.

Deoarece costurile de înființare și administrative sunt foarte scăzute, această formă juridică este, în general, potrivită și pentru faza de concept a proiectelor de locuințe. De exemplu, nu este necesar un capital minim. Asociația răspunde cu activele sale, nu există răspundere personală a membrilor.

Deciziile sunt luate cu majoritate de voturi în cadrul adunărilor generale, care sunt organul suprem al unei asociații. Asociația este reprezentată pe plan extern de un consiliu de administrație.

Sfaturi practice

• În scopuri fiscale, "locuința" nu este o organizație non-profit.
• Scopul caritabil nu poate fi doar definit în statutul asociației, ci trebuie, de asemenea, să fie demonstrabil prin activități (asistență de cartier, oferte culturale sau sociale gratuite etc.).
• Participanții la proiect sunt chiriași.
• Capitalul propriu poate fi pus la dispoziția asociației sub formă de împrumut privat.
• Forma juridică este adecvată, de exemplu, pentru faza de planificare a unei proprietăți înainte de înființarea unei asociații de condominiu (a se vedea mai jos).

Scopul comun al membrilor este o caracteristică centrală a GbR. Spre deosebire de o asociație, aceasta poate fi organizată și pe o bază pur comercială. Acordul de parteneriat, în care este definit scopul comun, poate fi convenit verbal sau în scris. Nu este necesar un capital minim.

Forma scrisă este necesară pentru a minimiza potențialul de conflict la o dată ulterioară. De obicei, toate deciziile sunt luate în unanimitate de către parteneri, ceea ce face ca GbR să fie mai degrabă nepotrivit pentru grupuri mai mari. Pentru un GbR care este activ din punct de vedere comercial, acordul privind principiul majorității (majoritate simplă sau calificată) în actul constitutiv poate fi adecvat.

Fiecare membru individual al GbR este pe deplin răspunzător pentru obligațiile GbR cu activele sale private. Societatea civilă poate fi, de asemenea, utilizată ca formă juridică temporară pentru grupuri mai mari.

Forma juridică este potrivită pentru faza de planificare sau construcție a unei proprietăți, de exemplu, înainte de înființarea unei asociații de condominiu (WEG). Odată ce proiectul a fost finalizat, GbR poate fi eliminat și se poate înființa o WEG, de exemplu.

Sfaturi practice

• Proprietatea comună indiviză a proprietății.
• Unanimitatea este o procedură de vot consumatoare de timp, dar oferă, de asemenea, o implicare mai "directă" a persoanelor individuale.
• Pentru angajamentele pe termen mai lung, are sens să se includă o "terță parte neutră ca gardian al ideii de proiect".
• Se recomandă includerea unei clauze de arbitraj pentru soluționarea litigiilor, evitând în același timp procesul juridic (epuizant și mai costisitor).

Forma juridică a unui WEG are sens pentru grupurile care doresc să planifice și să construiască împreună, dar apoi doresc să fie proprietarii individuali ai apartamentelor/caselor. Aceasta intră în vigoare și reglementează viața în comun a membrilor individuali numai după ce proiectul de construcție a fost finalizat. Fiecare este proprietarul unității sale rezidențiale și poate dispune liber de proprietatea sa (moștenire, vânzare, închiriere). În plus, fiecare coproprietar are o cotă-parte din zonele comune - cum ar fi camerele comune, scările sau grădinile. Voturile privind proprietatea comună sunt luate cu majoritate de voturi în cadrul adunărilor proprietarilor. Pentru a organiza grupul și proprietatea sa în interesul proiectului, este util să se elaboreze regulamente comunitare și să se acorde drepturi de preempțiune.

Sfaturi practice

• Pentru ca caracterul proiectului să fie vizibil, este necesar un proces decizional comun pentru spațiile comune (în funcție de cotele de coproprietate sau "prin cap").
• Este posibil să se înființeze o asociație non-profit sau un GbR, în care fiecare proprietar al condominiului trebuie să fie membru.
• Înainte de finalizarea unităților rezidențiale, adică înainte de a se putea înființa un GbR, este posibil să se organizeze într-un GbR.

Mulți oameni nu pot sau nu doresc să își cumpere propria locuință. Pentru a realiza ideea lor de viață în comun, au nevoie de un investitor care să construiască proiectul și să le închirieze proprietatea.

Acordul de cooperare
Un acord de cooperare ar trebui încheiat cu investitorul respectiv într-un stadiu incipient pentru a clarifica cooperarea și a permite astfel un proces bazat pe parteneriat.
Întrebări care trebuie clarificate:

• Posibilitatea și limitele co-determinării grupului rezidențial în planificare
• Gestionarea zonelor comune și a spațiilor deschise (cine suportă aici costurile de închiriere și întreținere?)
• Drepturile de ocupare și de propunere pentru noile chirii

Închiriere generală sau individuală?
În mod normal, procesul de închiriere se desfășoară după cum urmează: Proprietarul/proprietarul încheie contracte de închiriere individuale cu fiecare membru al proiectului. Spațiile comune sunt închiriate întregului grup, iar costurile suportate sunt alocate membrilor individuali.
Grupul poate, de asemenea, să acționeze în calitate de chiriaș general pentru toate spațiile. În acest caz, el încheie contracte individuale de închiriere cu membrii individuali. Acest lucru oferă grupului mai multă independență.

Nivelul costurilor de locuință
În principiu, locuința în comun este finanțată în același mod ca orice proprietate locativă individuală. Chiria depinde de faptul dacă apartamentele sunt finanțate privat sau subvenționate. În plus, această formă de locuință include costurile pro rata pentru spațiile comune.

Pentru cei care nu doresc să renunțe la protecția proprietății individuale, dar doresc totuși să trăiască împreună în solidaritate, un proiect de locuințe în care proprietatea individuală poate fi dobândită este o opțiune bună. Fondatorii proiectului își realizează singuri proiectul de locuințe încă de la început și își aduc propriile contribuții financiare într-un stadiu incipient.

Achiziționarea proprietății
În ceea ce privește prefinanțarea, capacitatea comună a grupului de a acționa față de ceilalți actori (arhitecți, bănci etc.) este o condiție prealabilă importantă, deoarece grupul însuși trebuie să găsească un teren adecvat. Odată găsit, grupul poate achiziționa terenul. Deoarece, de multe ori, nu toți membrii grupului au fost găsiți în acest moment, grupul de bază trebuie să finanțeze prețul proprietății. În prealabil, trebuie verificat cu atenție dacă ideile grupului pot fi realizate și din punct de vedere al construcției (plan de dezvoltare, lege a construcției, utilizare).

Faza de planificare și construcție
În faza de planificare și construcție, contractele sunt atribuite în grup arhitecților sau artizanilor, de exemplu. Fiecare membru plătește costurile suportate proporțional cu progresul construcției. Valoarea costurilor depinde de mărimea cotei de proprietate respective (condominiu + cotă de proprietate comună). Odată ce planurile au fost aprobate și a fost emis un certificat de finalizare, proprietatea poate fi împărțită în proprietate individuală, astfel încât fiecare membru devine proprietar al condominiului.

Finanțarea funcționează apoi într-un mod similar cu proprietatea individuală. Fiecare membru al grupului trebuie să strângă singur fondurile pentru viitoarea sa cotă de proprietate, de obicei prin contractarea unui împrumut de la o bancă. Este posibil să se obțină condiții favorabile dacă toți membrii se finanțează prin intermediul aceleiași bănci. Împrumutatul nu este grupul, ci fiecare membru individual pentru partea sa.

Costurile totale ale unui proiect de construcție

• prețul de cumpărare al terenului și, dacă este cazul, al clădirii
• costurile auxiliare, cum ar fi taxa de transfer a terenului (în landul Hessa, 6% din prețul de cumpărare), comisionul agentului imobiliar (aproximativ 5,95% din prețul de cumpărare) și
• cheltuieli notariale și judiciare (1,5 - 2% din prețul de cumpărare),
• Costuri de construcție sau modernizare
• Costuri auxiliare de construcție (costuri de finanțare, onorarii pentru arhitecți și ingineri specializați, costuri de aprobare, aprox. 20-25% din costurile brute de construcție)

Dreptul de prim refuz și reglementările comunitare
În principiu, fiecare membru al grupului poate dispune liber de proprietatea sa (de exemplu, la vânzare, închiriere, moștenire). Pentru a consolida grupul împotriva intereselor individuale, pot fi utile reglementări comunitare special concepute și acordarea de drepturi de preemțiune.

Ideea de comunitate are o semnificație specială în proiectele de locuințe cooperatiste. Acest lucru se datorează faptului că, prin definiție, proprietatea cooperativă este egală cu proprietatea comunității. Puteți fie să înființați o cooperativă nouă, fie să vă alăturați unei cooperative existente.

Cooperativă nouă
Pentru a înființa o cooperativă nouă, membrii individuali trebuie să dispună de fonduri suficiente pentru achiziționarea de terenuri, construcție sau transformare. Numai cei care achiziționează acțiuni pot deveni membri. Membrii care au o situație financiară mai precară pot deveni, de asemenea, membri, cu condiția ca alți membri să achiziționeze un număr corespunzător mai mare de acțiuni. Proprietatea în proiectele de locuințe cooperatiste este finanțată în comun prin

• Acțiuni obligatorii,
• acțiuni obligatorii legate de locuințe.

Valoarea acestora se bazează pe mărimea viitorului apartament.
În plus, creditele sau subvențiile pot fi utilizate în anumite condiții.

Opțiunea de rambursare
La plecare, soldul creditului poate fi transferat oricărei persoane din cooperativă (unui membru existent sau unui viitor membru). În caz contrar, soldul creditului membrului trebuie rambursat după o anumită perioadă (de obicei, aproximativ 1,5 până la 2 ani).

Satul cu șapte etaje
de Nothegger, Barbara (Salzburg, 2017, Residenz Verlag)

Cutia cu instrumente pentru managementul proiectelor. Planificarea și implementarea cu succes a proiectelor non-profit
de Pichert, Daniel (Bonn, 2015, Editura Stiftung Mitarbeit)

Cartierul viitorului - spații de locuit pentru îmbătrânire
de Netzwerk: Soziales neu gestalten (ed.) (Gütersloh, 2010, Verlag Bertelsmann Stiftung)

Locuința comunitară în cluster - Un ghid practic pentru planificare, construcție și locuire
de STATTBAU Stadtentwicklungsgesellschaft mbH în cooperare cu wohnbund e.V. (Berlin, 2019, broșură)

Locuirea integrată - coeziunea are nevoie de spații
de Hannemann, Christine; Jauser, Karin (ed.) (Berlin, 2020, Jovis Verlag)

Orașe pentru oameni
de Gehl, Jan (Berlin, 2015, Jovis Verlag)

Living beyond the standard. Pe urmele noilor soluții de locuire pentru o ofertă de locuințe diferențiată și orientată către nevoi
de Fundația Wüstenrot (ed.) / Förster, Agnes / Bernögger, Andreas / Brunner, Bernadette (Ludwigsburg, 2020, Fundația Wüstenrot)

Forme juridice pentru proiectele de locuințe
de Fundația trias (ed.) (Hattingen, 2011 (actualizat în 2019), autoeditat)

Ghid pentru proiecte de locuințe colective
de Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e.V. (ARGE) / Dietmar Walberg (ed.) (Kiel, 2015, autoeditat)

O istorie a locuirii în comun. Modele de viață în comun
de ETH Wohnforum: Schmid, Susanne / Eberle, Dietmar / Hugentobler, Margrit (Basel, 2019, Birkhäuser Verlag)