تتغير أنماط الحياة وأساليب العيش، وتتغير معها رغبات واحتياجات السكن. فقد ولّى إلى حد كبير الزمن الذي كان فيه الناس يعيشون في أسرة كبيرة أو في حي مترابط ويساعدون بعضهم البعض بطريقة غير معقدة.

لذلك يتزايد عدد الأشخاص الذين يبحثون عن طرق جديدة للعيش، حيث يؤدي التواصل الأعمق مع أشخاص من الحي المباشر إلى تحسين نوعية الحياة للجميع. في البيئة الحضرية، تعتبر مشاريع الإسكان وسيلة للجمع بين المجتمع والاستقلالية.
مجموعة تجتمع معاً
في مشاريع الإسكان المشترك، يجتمع أشخاص لديهم أفكار متشابهة للعيش معاً في منزل مشترك. ثم تقرر المجموعة بعد ذلك كيف يمكن تحقيق الهدف المنشود.

على سبيل المثال، هناك خيارات لامتلاك منزل واحد أو أكثر من أجل التمكن من تحقيق جميع الأفكار، أو استئجار عقار قائم أو التعاون مع جمعية إسكان كشريك يبني المنزل ويؤجره للمجموعة. في حالة المشاركة في إجراء مفهوم فيسبادن، يتم تخصيص عقارات البلدية على أساس الإيجار. يمكن أيضًا تحقيق نماذج تجمع بين التملك والإيجار، بتمويل خاص ومدعوم جزئيًا.

إذا كنت تفكر فيما إذا كان السكن المشترك مناسباً لك، فقد صممت شبكة فرانكفورت للإسكان المشترك استبياناً للتقييم الذاتي لإعطائك بعض الأفكار.

التنظيم الذاتي
يتم تنظيم هياكل متساوية وديمقراطية للتواصل وصنع القرار داخل المجموعة. تكمل اهتمامات وقدرات السكان بعضها البعض في توزيع المهام.
المشاركة
يشارك السكان في تطوير المشروع ويشاركون في التخطيط و/أو البناء و/أو الإدارة.
الالتزام
ينظم المشاركون مجتمعهم على أساس إطار قانوني. يحدد هذا الإطار الجوانب الاجتماعية بالإضافة إلى القواعد الاقتصادية من أجل تمكين التعايش الأولي والمستقبلي على المدى الطويل، على سبيل المثال في حالة حدوث تغييرات مثل تغيير أعضاء المجموعة.
الشبكات الاجتماعية
يتخذ السكان قراراً واعياً بالمشاركة في مجتمع المنزل وفي حياة السكان الآخرين. وغالباً ما يكون هناك تفاعل مكثف هنا أكثر كثافة مما هو عليه في الحي الجيد على سبيل المثال. كل مجموعة تقرر بنفسها كيف ينبغي تنظيم هذا التفاعل الجماعي.
المشاركة المدنية
تسعى العديد من المشاريع السكنية إلى التواصل مع الحي أو تنشط في شبكات التواصل وبالتالي يكون لها تأثير إيجابي على الحي.

توفر الشبكة الوطنية FORUM Gemeinschaftliches Wohnen e. V. على الصعيد الوطني مزيدًا من المعلومات المثيرة للاهتمام حول العيش المشترك.

يبدأ كل مشروع بفكرة العيش المشترك. ويوضح الجدول التالي الخطوات التي يجب اتخاذها في تحقيق مشروع الإسكان والأسئلة الفردية التي يجب طرحها.

• الاتصال بمراكز المشورة والمعلومات (على سبيل المثال مركز تنسيق الإسكان المشترك في فيسبادن) وجمع مواد إعلامية عن أشكال الإسكان المشترك.
• ويمكن البحث عن مزيد من الأطراف المهتمة من خلال الإعلانات في الصحف، والإذاعة، والإعلانات في مراكز الأحياء والأبرشيات أو من خلال بناء شبكات.

• التعرف على بعضنا البعض من خلال اجتماعات جماعية منتظمة
• زيارات مشتركة لمشاريع إسكان أخرى تم إنجازها بالفعل

• إيجاد أفكار مشتركة للعيش معاً
• تحديد التركيبة الاجتماعية للسكان (عمر السكان (كبار السن فقط، العائلات...))
• توضيح حجم المشروع (عدد الشقق، عدد السكان، الخ)
• توضيح الموقع المكاني للمشروع (ريفي/حضري...)
• تنمية المجتمع المحلي وتمكين المساعدة المتبادلة
• تحديد التنظيم الداخلي للمشروع
• تحديد استخدام أي مناطق مشتركة وإدارتها
• تنظيم صيانة المساحات المشتركة والمساحات الخضراء/المرافق الخارجية
• التخطيط للتعاون المشترك
• إنشاء مفهوم مكتوب وتوضيح طبيعته الملزمة

اعتماداً على ما إذا كانت الشقق

• شقق إيجار ممولة من القطاع الخاص
• شقق إيجار مدعومة جزئياً
• شقق الإيجار التعاونية
• أو ما إذا كانت الشقق التي يشغلها مالكوها

التي سيتم تخطيطها وبناؤها، هناك اختلافات كبيرة من حيث التمويل. يجب توضيح الأسئلة التالية:

• ما هو الوضع المالي للسكان الأفراد (رأس المال المتاح/الميزانية الشهرية المتاحة لتغطية تكاليف السكن الجارية)؟
• هل هناك ما يكفي من الأسهم لتحقيق مشروع الإسكان؟
• هل التمويل العام ممكن؟ هل الأسر مؤهلة للحصول على سكن بالإيجار المدعوم بدخل منخفض أو متوسط؟
• هل هناك حد أقصى لتكاليف السكن؟
• هل هناك حد أقصى لتكاليف السكن؟
• كيف يمكن تمويل المناطق المشتركة؟
• ما هي التكلفة الإجمالية الواقعية المحتملة للمشروع؟

بهدف تأمين التمويل الإجمالي، يُنصح بشدة طلب مشورة الخبراء. يتوفر المزيد من المعلومات هنا.

يمكن أن يكون البحث عن قطعة أرض أو مبنى مناسب أمرًا صعبًا اعتمادًا على الوضع المحلي وحالة السوق. ومع ذلك، إذا تم العثور على عقار مناسب، يجب توضيح الأسئلة التالية:

• من هو المالك؟
• هل يجب شراء العقار أو استئجاره أو تأجيره؟
• ما هو سعر الشراء؟
• ما هو قانون البناء والتخطيط الموجود؟ هل هناك خطة تطوير أو هل يجب أن يتناسب العقار مع محيطه (§34 BauGB)؟
• هل التطوير السكني ممكن؟ على أي حال، يلزم إجراء استشارة موثقة بشأن البناء مع مفتشية البناء المسؤولة أو مكتب تخطيط المدن.
• هل هناك أي متطلبات للتحويل (على سبيل المثال مبنى مدرج)؟
  
  

يمكنك العثور على نظرة عامة على الأشكال القانونية الأكثر شيوعًا وإرشادات حول الشكل القانوني الأنسب لمشروعك هنا:

عندما يتعلق الأمر باختيار شركة معمارية ومطوّر عقاري، فإن الأمر لا يقتصر على الخبرة المهنية فحسب، بل إن الخبرة المهنية هي المهمة. فمن المهم أيضاً أن تتلقى مجموعة المشروع دعماً مؤهلاً. من أجل توفير التكاليف، قد يتمكن السكان المستقبليون من المساهمة في أعمال البناء بأنفسهم إلى حد محدود. وبشكل عام، ينبغي توضيح ما يلي مسبقاً

• إمكانيات/حدود التأثير
• تنظيم المشاركة في التخطيط ضمن الإطار الزمني
• أنواع المساهمة الشخصية
• إجمالي وفورات التكلفة التي يمكن توقعها بشكل واقعي

ستجد أدناه لمحة عامة عن بعض الأشكال القانونية. الهدف هو تقديم النقاط الرئيسية للأشكال القانونية الفردية في لمحة عامة، ولكن هناك العديد من الهياكل الممكنة. لا يمكن لهذا ولا ينبغي أن يحل محل المشورة القانونية.

بالنسبة لتعاونيات البناء ومبادرات الإسكان، تعتبر التعاونية واحدة من أنسب الأشكال القانونية المجربة والمختبرة. ويحصل أعضاء التعاونية على أسهم إجبارية تشكل أصول التعاونية. وبمجرد بناء العقار، تقوم الجمعية التعاونية بتأجير الشقق للأعضاء الأفراد. ولهذا الغرض، يدفع الأعضاء "رسوم استخدام"، وهي أرخص من الإيجار العادي. وهذا يعني أن جميع الأعضاء هم مستأجرون ومالكون في نفس الوقت. لا يتحمل الأعضاء مسؤولية شخصية.

يتمتع أعضاء الجمعية التعاونية بمستوى عالٍ من الأمان بسبب ما يسمى بحق الانتفاع الدائم، حيث يمنحهم ذلك حق الإقامة مدى الحياة. هناك ديمقراطية المشاركة في اتخاذ القرارات في التعاونية. يتم اتخاذ جميع القرارات بأغلبية الأصوات. لكل عضو صوت واحد، بغض النظر عن مقدار مساهمته في رأس المال. تظل المساهمة مقيدة لمدة تصل إلى عامين بعد مغادرة التعاونية.

نصائح عملية
مراجعة الجمعية التعاونية من قبل جمعية تدقيق الحسابات. لذلك، فإن "المحاسبة السليمة" إلزامية.
جمعية التدقيق والبيانات المالية السنوية هي عوامل التكلفة السنوية. ومع ذلك، فإنها توفر أيضًا درجة عالية من اليقين القانوني.
الجمعية التعاونية هي شكل خاص من أشكال بناء المساكن الإيجارية.
يمكن أن تمثل مشاريع البناء التعاوني إيجارات معتدلة وزيادات في الإيجار على مدى فترة إعادة تمويل أطول.
يمكن المشاركة في تمويل الأسهم التعاونية من قبل بنك التعمير الألماني، على سبيل المثال.
يتم تحديد الأهداف واللوائح في النظام الأساسي.
يهتم أعضاء التعاونية بشكل خاص بالاستقرار والشعور بالانتماء للمجتمع.
يتراوح مبلغ المساهمات التعاونية المطلوبة من عدة مئات إلى عدة عشرات الآلاف من اليورو - اعتمادًا على رسملة التعاونيات القائمة أو الفتية - ويظل مقيدًا لمدة تصل إلى عامين عند مغادرة التعاونية.

إذا كان المشروع المخطط له يسعى لتحقيق أهداف مثالية واضحة، فإن الجمعية المسجلة هي الشكل القانوني المناسب. يجب ألا يكون الغرض من المشروع ذا توجه تجاري حتى يمكن تحقيق القيد في سجل الجمعيات.

نظرًا لأن التكاليف التأسيسية والإدارية منخفضة جدًا، فإن هذا الشكل القانوني مناسب أيضًا بشكل عام لمرحلة المفهوم لمشاريع الإسكان. على سبيل المثال، لا يشترط حد أدنى لرأس المال. الجمعية مسؤولة بأصولها، ولا توجد مسؤولية شخصية للأعضاء.

يتم اتخاذ القرارات بأغلبية الأصوات في الاجتماعات العامة، وهي الهيئة العليا للجمعية. ويمثل الجمعية خارجياً مجلس إدارة الجمعية.

نصائح عملية

• لأغراض ضريبية، "الإسكان" ليست منظمة غير ربحية.
• لا يمكن تحديد الغرض الخيري في النظام الأساسي للجمعية، ولكن يجب أن يكون الغرض الخيري محددًا في النظام الأساسي فقط، ولكن يجب أن يكون واضحًا أيضًا من خلال الأنشطة (مساعدة الأحياء، والعروض الثقافية أو الاجتماعية المجانية، وما إلى ذلك).
• المشاركون في المشروع هم المستأجرون.
• يمكن توفير رأس المال السهمي للجمعية كقرض خاص.
• هذا الشكل القانوني مناسب، على سبيل المثال، لمرحلة التخطيط للعقار قبل إنشاء جمعية عمارات (انظر أدناه).

الغرض المشترك للأعضاء هو سمة أساسية في GbR. وعلى النقيض من الجمعية، يمكن تنظيمها أيضاً على أساس تجاري بحت. يمكن الاتفاق على اتفاقية الشراكة، التي يتم فيها تحديد الغرض المشترك، شفهيًا أو كتابيًا. لا يشترط حد أدنى لرأس المال.

ويشترط الشكل المكتوب لتقليل احتمالية حدوث نزاع في وقت لاحق. وعادةً ما يتم اتخاذ جميع القرارات بالإجماع من قبل الشركاء، مما يجعل GbR غير مناسب للمجموعات الكبيرة. بالنسبة إلى GbR النشطة تجاريًا، قد يكون الاتفاق على مبدأ الأغلبية (الأغلبية البسيطة أو المؤهلة) في النظام الأساسي مناسبًا.

كل عضو في GbR مسؤول مسؤولية كاملة عن التزامات GbR بأصوله الخاصة. يمكن أيضًا استخدام شراكة القانون المدني كشكل قانوني مؤقت للمجموعات الكبيرة.

هذا الشكل القانوني مناسب تماماً لمرحلة التخطيط أو مرحلة بناء العقار، على سبيل المثال، قبل إنشاء جمعية عمارات (WEG). وبمجرد الانتهاء من المشروع، يمكن التخلص من GbR وإنشاء جمعية WEG، على سبيل المثال.

نصائح عملية

• الملكية المشتركة غير المقسمة للعقار.
• إن الإجماع هو إجراء تصويت يستغرق وقتاً طويلاً، ولكنه يوفر أيضاً مشاركة أكثر "مباشرة" للأشخاص الفرديين.
• بالنسبة للالتزامات طويلة الأجل، من المنطقي إدراج "طرف ثالث محايد كوصي على فكرة المشروع".
• ويوصى بإدراج شرط تحكيم لتسوية النزاعات مع تجنب العملية القانونية (المرهقة والأكثر تكلفة).

إن الشكل القانوني لـ WEG منطقي بالنسبة للمجموعات التي ترغب في التخطيط والبناء معاً، ولكنها تريد أن تكون مالكة فردية للشقق/المنازل. ولا يدخل حيز التنفيذ وينظم الحياة الجماعية للأعضاء الأفراد إلا بعد اكتمال مشروع البناء. كل شخص هو المالك لوحدته السكنية ويمكنه التصرف بحرية في ممتلكاته (الميراث، البيع، التأجير). بالإضافة إلى ذلك، لكل مالك مشترك حصة في المناطق المشتركة - مثل الغرف المشتركة أو السلالم أو الحدائق. يتم اتخاذ القرارات المتعلقة بالملكية المشتركة بقرار الأغلبية في اجتماعات المالكين. من أجل تنظيم المجموعة وممتلكاتها لصالح المشروع، من المنطقي وضع لوائح مجتمعية ومنح حقوق وقائية مسبقة.

نصائح عملية

• من أجل أن يكون طابع المشروع مرئيًا، يلزم وجود عملية اتخاذ قرار مشترك للمناطق المشتركة (وفقًا لحصص الملكية المشتركة أو "بالرأس").
• من الممكن إنشاء جمعية غير هادفة للربح أو GbR، حيث يجب أن يكون كل مالك للوحدات السكنية عضواً فيها.
• قبل الانتهاء من الوحدات السكنية، أي قبل أن يتم تأسيس WEG، من الممكن تنظيمها في GbR.

كثير من الناس لا يستطيعون أو لا يرغبون في شراء منزلهم الخاص. ومن أجل تحقيق فكرتهم في العيش المشترك، يحتاجون إلى مستثمر يقوم ببناء المشروع وتأجير العقار لهم.

اتفاقية تعاون
يجب إبرام اتفاقية تعاون مع المستثمر المعني في مرحلة مبكرة من أجل توضيح التعاون وبالتالي تمكين عملية قائمة على الشراكة.
أسئلة يجب توضيحها:

• إمكانية وحدود المشاركة في تحديد المجموعة السكنية في التخطيط
• التعامل مع المناطق المشتركة والمساحات المفتوحة (من يتحمل تكاليف الإيجار والصيانة هنا؟)
• حقوق الإشغال والعروض الخاصة بالإيجارات الجديدة

التأجير العام أم الفردي؟
عادةً ما تكون عملية التأجير على النحو التالي: يبرم المؤجر/المؤجرة عقود إيجار فردية مع أعضاء المشروع كل على حدة. يتم تأجير المناطق المشتركة للمجموعة بأكملها ويتم تخصيص التكاليف المتكبدة للأعضاء الأفراد.
يمكن للمجموعة أيضاً أن تعمل كمستأجر عام لجميع المباني. وفي هذه الحالة، تقوم المجموعة بإبرام عقود إيجار فردية مع فرادى الأعضاء. وهذا يمنح المجموعة مزيداً من الاستقلالية.

مستوى تكاليف السكن
من حيث المبدأ، يتم تمويل السكن الجماعي بنفس الطريقة التي يتم بها تمويل أي عقار إيجار فردي. يعتمد الإيجار على ما إذا كانت الشقق ممولة من القطاع الخاص أو مدعومة. بالإضافة إلى ذلك، يشمل هذا النوع من السكن التكاليف التناسبية للمناطق المشتركة.

بالنسبة لأولئك الذين لا يرغبون في التخلي عن حماية الملكية الفردية، ولكنهم لا يزالون يرغبون في العيش معًا في تضامن، فإن مشروع الإسكان الذي يمكن فيه الحصول على الملكية الفردية هو خيار جيد. يقوم مؤسسو المشروع بتحقيق مشروعهم السكني بأنفسهم منذ البداية ويقدمون مساهماتهم المالية في مرحلة مبكرة.

شراء العقارات
عندما يتعلق الأمر بالتمويل المسبق، فإن قدرة المجموعة المشتركة على التصرف تجاه اللاعبين الآخرين (المهندسين المعماريين والبنوك وما إلى ذلك) شرط أساسي مهم، حيث يجب على المجموعة نفسها أن تجد قطعة أرض مناسبة. وبمجرد العثور عليها، يمكن للمجموعة شراء العقار. وبما أنه في كثير من الأحيان لا يتم العثور على جميع أعضاء المجموعة في هذه المرحلة، يجب على المجموعة الأساسية تمويل سعر العقار. وقبل ذلك، يجب التحقق بعناية من إمكانية تحقيق أفكار المجموعة من حيث البناء (خطة التطوير، وقانون البناء، والاستخدام).

مرحلة التخطيط والبناء
في مرحلة التخطيط والبناء، يتم منح العقود كمجموعة للمهندسين المعماريين أو الحرفيين على سبيل المثال. يدفع كل عضو التكاليف المتكبدة بما يتناسب مع تقدم البناء. ويعتمد مبلغ التكاليف على حجم حصة كل عضو في العقار (عمارات + حصة من الملكية المشتركة). وبمجرد الموافقة على المخططات وإصدار شهادة إتمام البناء، يمكن تقسيم العقار إلى ملكية فردية بحيث يصبح كل عضو مالكاً للعمارات.

يعمل التمويل بعد ذلك بطريقة مماثلة للملكية الفردية. يتعين على كل عضو في المجموعة أن يجمع الأموال اللازمة لحصته المستقبلية من الملكية بنفسه، وعادةً ما يكون ذلك عن طريق الحصول على قرض من أحد البنوك. ومن الممكن الحصول على شروط مواتية إذا قام جميع الأعضاء بتمويل أنفسهم من خلال نفس البنك. فالمقترض ليس المجموعة بل كل عضو على حدة لحصته الخاصة.

التكاليف الإجمالية لمشروع البناء

• ثمن شراء الأرض، والمبنى إن أمكن، إذا كان ذلك منطبقًا
• التكاليف الإضافية مثل ضريبة نقل ملكية الأرض (في هيسن 6% من سعر الشراء)، وعمولة الوكيل العقاري (حوالي 5.95% من سعر الشراء) و
• تكاليف كاتب العدل والمحكمة (1.5 إلى 2% من سعر الشراء),
• تكاليف البناء أو التحديث
• تكاليف الإنشاء الإضافية (تكاليف التمويل، ورسوم المهندسين المعماريين والمهندسين المتخصصين، وتكاليف الموافقة، حوالي 20-25% من إجمالي تكاليف البناء)

حق الشفعة واللوائح المجتمعية
من حيث المبدأ، يمكن لكل عضو من أعضاء المجموعة التصرف بحرية في ممتلكاته (على سبيل المثال عند البيع أو الإيجار أو الإرث). من أجل تعزيز المجموعة في مواجهة المصالح الفردية، يمكن أن تكون اللوائح المجتمعية المصممة خصيصاً ومنح حقوق الشفعة مفيدة.

تكتسب فكرة المجتمع أهمية خاصة في مشاريع الإسكان التعاوني. وذلك لأن الملكية التعاونية، بحكم تعريفها، تساوي الملكية المجتمعية. يمكنك إما إنشاء تعاونية جديدة أو الانضمام إلى تعاونية قائمة بالفعل.

تعاونية جديدة
من أجل إنشاء تعاونية جديدة، يجب أن يتوفر لدى الأعضاء الأفراد أموال كافية لشراء الأرض أو البناء أو التحويل. يمكن فقط لأولئك الذين يحصلون على أسهم أن يصبحوا أعضاء. كما يمكن للأعضاء الأقل ثراءً من الناحية المالية أن يصبحوا أعضاءً طالما أن الأعضاء الآخرين يحصلون على أسهم أكثر بالمقابل. يتم تمويل الملكية في مشاريع الإسكان التعاوني بشكل مشترك عن طريق

• الأسهم الإجبارية,
• الأسهم الإجبارية المتعلقة بالإسكان.

ويعتمد مبلغ التكاليف على حجم الشقة المستقبلية.
وبالإضافة إلى ذلك، يمكن الاستفادة من القروض أو الإعانات بموجب شروط معينة.

خيار السداد
عند الخروج، يمكن تحويل الرصيد الدائن إلى أي شخص في التعاونية (إلى عضو حالي أو عضو مستقبلي). وبخلاف ذلك، يجب سداد الرصيد الائتماني للعضو بعد فترة معينة (من 1.5 إلى سنتين تقريباً هو المعتاد).

قرية من سبعة طوابق
بقلم باربرا نوثيغر، باربرا (سالزبورغ، 2017، ريزيدنز فيرلاغ)

صندوق أدوات إدارة المشاريع. التخطيط والتنفيذ الناجح للمشاريع غير الربحية
بقلم بيشيرت، دانيال (بون، 2015، دار النشر Stiftung Mitarbeit)

حي المستقبل - مساحات المعيشة للمسنين
بواسطة Netzwerk: Soziales neu gestalten (محرر) (غوترسلوه، 2010، دار نشر برتلسمان ستيفتونغ)

المعيشة المجتمعية في الكتلة - دليل عملي للتخطيط والبناء والمعيشة
بواسطة STATTBAU StadtTBAU Stadtentwicklungsgesellschaft mbH بالتعاون مع wohnbund e.V. (برلين، 2019، كتيب)

الحياة المتكاملة - التماسك يحتاج إلى مساحات
بواسطة Hannemann, Christine; Jauser, Karin (محرر) (برلين، 2020، Jovis Verlag)

مدن للناس
بقلم جيل، جان (برلين، 2015، جوفيس فيرلاج)

العيش خارج المعيار. على درب الحلول السكنية الجديدة من أجل توفير مساكن متمايزة وموجهة نحو تلبية الاحتياجات
بقلم مؤسسة فوستنروت (محرر) / فورستر، أغنيس / بيرنوغر، أندرياس / برونر، برناديت (لودفيغسبورغ، 2020، مؤسسة فوستنروت)

الأشكال القانونية لمشاريع الإسكان
بواسطة مؤسسة ترياس (محرر) (هاتينجن، 2011 (محدثة 2019)، منشور ذاتيًا)

دليل مشاريع الإسكان الجماعي
بقلم Arbeitsgemeinschaft für zeitgemeäßes Bauen e.V. (ARGE) / Dietmar Walberg (محرر) (كيل، 2015، منشور ذاتيًا)

تاريخ الحياة الجماعية. نماذج العيش المشترك
بقلم: ETH Wohnforum: Schmid, Susanne / Eberle, Dietmar / Hugentobler, Margrit (بازل، 2019، Birkhäuser Verlag)