Les styles et les projets de vie évoluent et, avec eux, les souhaits et les besoins en matière de logement. L'époque où l'on avait une grande famille à l'arrière-plan ou des liens étroits dans le voisinage et où l'on s'aidait mutuellement en toute simplicité est en grande partie révolue.

C'est pourquoi de plus en plus de personnes recherchent de nouvelles formes de vie, dans lesquelles une qualité de vie plus élevée pour tous résulte d'un lien plus profond avec les personnes de l'environnement immédiat. En milieu urbain, les projets d'habitat sont une possibilité de combiner communauté et indépendance.
Un groupe se réunit
Dans les projets d'habitat groupé, des personnes ayant des idées similaires sur la vie en commun se retrouvent dans une communauté d'immeubles. Le groupe décide alors de la manière dont l'objectif souhaité peut être atteint.

Il est ainsi possible de posséder soi-même une ou plusieurs maisons afin de pouvoir mettre en œuvre toutes les idées, de louer un bien immobilier existant ou de coopérer avec une société de construction de logements en tant que partenaire, qui construit la maison et la loue au groupe. Dans le cas d'une participation à la procédure conceptuelle de Wiesbaden, les terrains municipaux sont donnés en bail emphytéotique. Des modèles combinés entre propriété et location, financés librement et en partie subventionnés, sont également réalisables.

Si vous vous demandez si l'habitat participatif correspond à vos attentes, le réseau de Francfort pour l'habitat participatif a conçu un questionnaire d'auto-évaluation pour vous aider à y réfléchir.

Auto-organisation
Des structures de communication et de décision égales et démocratiques sont réglées au sein du groupe. Lors de la répartition des tâches, les intérêts et les capacités des résidents se complètent.
Participation
Les habitants sont impliqués dans le développement du projet et participent à la planification, à la réalisation architecturale et/ou à la gestion.
Caractère obligatoire
Les participants règlent leur communauté sur la base d'un cadre juridique. Ce cadre définit les aspects sociaux et également les règles économiques afin de permettre une cohabitation initiale et future durable, par exemple en cas de changements, comme le changement de membres du groupe.
Réseaux sociaux
Les résidents choisissent délibérément de participer à la communauté de l'immeuble et à la vie des autres colocataires. On y trouve souvent une cohabitation plus intense que dans un bon voisinage, par exemple. C'est à chaque groupe de décider de la manière dont cette cohabitation doit être organisée.
Engagement citoyen
De nombreux projets de logement cherchent à établir des contacts avec le voisinage dans le quartier ou sont actifs dans des réseaux et ont ainsi un impact positif sur le quartier.

Vous trouverez d'autres informations intéressantes sur l'habitat communautaire auprès du réseau national FORUM Gemeinschaftliches Wohnen e.V..

Au début de chaque projet, il y a une idée d'habitat communautaire. L'organigramme suivant montre les étapes successives de la réalisation d'un projet d'habitat et les questions à se poser en détail.

• Contacter les services de conseil et d'information (par exemple le bureau de coordination de l'habitat communautaire de Wiesbaden) et collecter du matériel d'information sur les formes d'habitat communautaire.
• Il est possible de rechercher d'autres personnes intéressées par le biais d'annonces dans les journaux, de la radio, d'affiches dans les centres de quartier et les paroisses ou en créant des réseaux.

• Apprendre à se connaître mutuellement grâce à des réunions de groupe régulières
• Visite commune d'autres projets de logement déjà réalisés

• Trouver une vision commune de la cohabitation
• Déterminer la structure sociale des habitants (âge des habitants [uniquement personnes âgées, familles...]).
• Se faire une idée claire de la taille du projet (nombre de logements, de personnes...)
• Clarifier la situation géographique du projet (rural/urbain...)
• Cultiver la communauté et permettre l'entraide
• Définir l'organisation interne du projet
• Déterminer l'utilisation et la gestion des éventuels espaces communs
• Organiser l'entretien des espaces communs et des espaces verts/extérieurs
• Planifier la cohabitation commune
• Rédiger un concept écrit et préciser son caractère obligatoire

Selon que les logements sont des

• logements locatifs financés librement,
• des logements locatifs partiellement subventionnés,
• des logements locatifs coopératifs,
• ou en tant que logements en propriété

il existe des différences importantes en matière de financement. Il convient donc de répondre aux questions suivantes :

• Quelle est la situation financière de chaque habitant (capital propre disponible / budget mensuel disponible pour les frais de logement courants) ?
• Dispose-t-on d'un capital propre suffisant pour réaliser le projet de logement ?
• Une aide publique est-elle possible ? Les ménages éligibles au logement locatif subventionné sont-ils des ménages à faible revenu ou à revenu élevé ?
• revenus ou à revenus moyens ?
• Y a-t-il une limite maximale au coût du logement ?
• Comment les espaces communs peuvent-ils être financés ?
• Quel sera le coût total réaliste du projet ?

Afin de garantir le financement global, il est vivement conseillé de demander conseil à des spécialistes. Vous trouverez ici de plus amples informations à ce sujet.

La recherche d'un terrain ou d'un bâtiment adéquat peut s'avérer difficile en fonction de la situation locale et du marché. Toutefois, si un objet approprié est trouvé, les questions suivantes doivent être clarifiées :

• Qui est le propriétaire ?
• Le bien doit-il être acheté, loué ou affermé ?
• Quel est le prix d'achat ?
• Quel est le droit de la construction et de l'urbanisme ? Existe-t-il un plan d'urbanisme ou faut-il tenir compte de l'intégration dans l'environnement caractéristique (§34 BauGB) ?
• Une construction résidentielle est-elle possible ? Quoi qu'il en soit, une consultation documentée en matière de construction auprès du service de contrôle de la construction ou d'urbanisme compétent est nécessaire.
• Existe-t-il des conditions pour une transformation (par ex. protection des monuments) ?
  
  

Vous trouverez un aperçu des formes juridiques les plus courantes ainsi qu'une orientation sur la forme juridique qui conviendrait le mieux à votre projet sous :

Lorsqu'il s'agit de choisir un bureau d'architectes et un promoteur immobilier, la compétence professionnelle n'est pas le seul critère important. Il convient également d'accorder de l'importance à un accompagnement qualifié du groupe de projet. Pour réduire les coûts, les futurs habitants peuvent, le cas échéant, participer à la construction en fournissant des prestations personnelles limitées. Dans l'ensemble, il convient de clarifier au préalable

• les possibilités/limites de la prise d'influence
• l'organisation de la participation à la planification dans le cadre temporel
• les types de contribution personnelle
• la somme des économies de coûts que l'on peut raisonnablement escompter

Vous trouverez ci-dessous un aperçu de quelques formes juridiques. L'objectif est de présenter les points clés des différentes formes juridiques dans un aperçu, mais il existe de nombreuses possibilités d'aménagement. Cela ne peut et ne doit pas remplacer un conseil juridique.

Pour les communautés de construction et les initiatives d'habitat, la coopérative fait partie des formes juridiques appropriées et éprouvées dans la pratique. Les membres de la coopérative acquièrent des parts obligatoires qui constituent le patrimoine de la coopérative. Après la construction d'un objet, les appartements sont loués par la coopérative aux différents membres. Pour ce faire, les membres paient une "taxe d'utilisation" qui est plus avantageuse qu'un loyer normal. Ainsi, tous les membres sont à la fois locataires et propriétaires. Il n'y a pas de responsabilité personnelle des membres.

Grâce au droit d'usage permanent, les membres de la coopérative bénéficient d'une grande sécurité, car ils ont ainsi un droit d'habitation à vie. Dans une coopérative, il y a une participation démocratique aux décisions. Ainsi, toutes les décisions sont prises à la majorité. Chaque membre dispose d'une voix, quel que soit le montant de son capital propre. En cas de départ de la coopérative, l'apport reste lié avec un délai de blocage pouvant aller jusqu'à deux ans.

Conseils pratiques
Contrôle de la coopérative par une association de contrôle. Il est donc impératif de tenir une "comptabilité ordinaire".
L'association d'audit et les comptes annuels sont des facteurs de coûts annuels. Toutefois, ils apportent également une grande sécurité juridique.
La coopérative est une forme particulière de construction de logements locatifs.
Les projets de construction coopératifs peuvent représenter des loyers modérés et des augmentations de loyer sur une longue période de refinancement.
Les parts de coopératives peuvent être cofinancées, par exemple par la KfW.
Les objectifs et les règles sont définis dans les statuts.
Les membres des coopératives sont particulièrement intéressés par la stabilité et l'esprit communautaire.
Le montant des apports coopératifs requis varie de plusieurs centaines à plusieurs dizaines de milliers d'euros - selon la dotation en capital pour les coopératives établies ou les jeunes coopératives - et reste engagé jusqu'à deux ans en cas de départ de la coopérative.

Si le projet prévu poursuit des objectifs idéaux clairs, une association enregistrée convient bien comme forme juridique. Ainsi, l'objectif du projet ne doit pas être orienté vers l'économie pour qu'une inscription au registre des associations soit réalisable.

Comme les frais de constitution et d'administration sont très faibles, cette forme juridique convient aussi en principe à la phase de conception des projets de logement. Par exemple, aucun capital minimum n'est requis. L'association est responsable sur son patrimoine, il n'y a pas de responsabilité personnelle des membres.

Les décisions sont prises à la majorité lors des assemblées générales, qui constituent l'organe suprême de l'association. L'association est représentée à l'extérieur par un conseil d'administration.

Conseils pratiques

• Au sens fiscal, le "logement" n'est pas un but d'intérêt général.
• L'objectif d'utilité publique ne peut pas seulement être défini dans les statuts, mais doit pouvoir être prouvé par des activités (aide de voisinage, offres culturelles ou sociales gratuites...).
• Les personnes participant au projet sont des locataires.
• Des fonds propres peuvent être mis à la disposition de l'association sous forme de prêt personnel.
• Cette forme juridique convient par exemple à la phase de planification d'un objet, avant qu'une copropriété ne soit créée (voir ci-dessous).

La disposition commune des membres sur le but est une caractéristique centrale de la GbR. Celle-ci peut également être conçue de manière purement économique, à la différence de l'association. Le contrat de société, dans lequel l'objectif commun est défini, peut être convenu oralement ou par écrit. Aucun capital minimum n'est requis à cet effet.

Afin d'éviter tout conflit potentiel ultérieur, la forme écrite est nécessaire. Toutes les décisions sont généralement prises à l'unanimité par les associés, ce qui rend la GbR plutôt inadaptée aux grands groupes. Pour une GbR qui exerce une activité économique, il peut être approprié de prévoir le principe de la majorité (simple ou qualifiée) dans l'acte de société.

Chaque membre de la GbR est entièrement responsable des obligations de la GbR sur son patrimoine personnel. La société civile peut également être utilisée comme forme juridique provisoire pour les grands groupes.

Cette forme juridique est bien adaptée, par exemple, à la phase de planification ou de construction d'un objet, avant qu'une copropriété (WEG) ne soit créée. Une fois le projet achevé, la GbR peut être abandonnée et une WEG peut être créée, par exemple.

Conseils pratiques

• Propriété commune indivise de l'objet.
• L'unanimité est une procédure de vote qui prend du temps, mais elle offre également une implication "plus immédiate" des différentes personnes.
• En cas d'engagement à long terme, il est judicieux d'inclure un "tiers neutre en tant que gardien de l'idée de projet".
• Il est recommandé d'inclure une clause d'arbitrage pour régler les litiges en évitant le recours à la justice (plus difficile et plus coûteux).

La forme juridique de la CEL est utile pour les groupes qui souhaitent planifier et construire ensemble, mais qui souhaitent ensuite être propriétaires individuellement des appartements ou des maisons. Elle ne prend effet et ne régit la vie commune des différents membres que lorsque le projet de construction est terminé. Chacun est propriétaire de son unité d'habitation et peut disposer librement de son bien (héritage, vente, location). En outre, chaque copropriétaire participe aux parties communes - comme les espaces communs, la cage d'escalier ou le jardin. Les votes concernant la propriété commune sont pris à la majorité lors des assemblées de propriétaires. Afin d'organiser le groupe et sa propriété dans le sens du projet, il est judicieux d'établir un règlement communautaire aménagé et d'accorder des droits de préemption.

Conseils pratiques

• Pour que le caractère du projet soit visible, il est nécessaire de prendre des décisions communes pour les espaces communs (en fonction des parts de copropriété ou "par tête").
• Il est possible de créer une association à but non lucratif ou une GbR, dont chaque copropriétaire doit être membre.
• Avant l'achèvement des unités d'habitation, c'est-à-dire avant qu'une WEG puisse être créée, il est possible d'être organisé en GbR.

De nombreuses personnes ne peuvent ou ne veulent pas accéder à la propriété. Pour pouvoir réaliser leur idée d'habitat communautaire, elles ont besoin d'un investisseur/d'une investisseuse qui construise le projet et leur loue le bien immobilier.

Accord de coopération
Un accord de coopération doit être conclu suffisamment tôt avec l'investisseur concerné afin de clarifier la coopération et de permettre ainsi une procédure de partenariat.
Questions à clarifier :

• Possibilité et limites de la participation du groupe d'habitation à la planification
• Traitement des espaces communs et des espaces libres (qui supporte les frais de location et d'entretien ?)
• Droits d'occupation et de proposition en cas de nouvelle location

Location générale ou individuelle ?
Normalement, une location se déroule comme suit : Le bailleur conclut des contrats de location individuels avec les différents membres du projet. Les espaces communs sont loués à l'ensemble du groupe et les frais occasionnés sont répartis entre les différents membres.
Le groupe peut également agir en tant que locataire général pour l'ensemble des locaux. Dans ce cas, il conclut à son tour des contrats de location individuels avec les différents membres. Le groupe dispose ainsi d'une plus grande autonomie.

Montant des frais de logement
En principe, le logement communautaire en location se finance comme tout logement locatif individuel. Le prix du loyer dépend du fait qu'il s'agisse d'un logement financé librement ou d'un logement subventionné. S'y ajoutent, pour ce type de logement, les frais proportionnels pour les espaces communs.

Pour ceux qui ne veulent pas renoncer à la protection de la propriété individuelle, mais qui souhaitent tout de même une cohabitation solidaire, un projet d'habitat dans lequel la propriété individuelle peut être acquise est une bonne solution. Les fondateurs du projet réalisent eux-mêmes leur projet de logement dès le début et apportent très tôt leur propre contribution financière.

Achat du terrain
Lors du préfinancement, une capacité d'action commune du groupe vis-à-vis des autres acteurs (architectes, banques...) est une condition importante, car le groupe doit trouver lui-même un terrain approprié. Une fois celui-ci trouvé, le groupe peut acheter le terrain. Comme souvent tous les membres du groupe n'ont pas encore été trouvés à ce moment-là, le noyau dur doit financer le prix de ce terrain. Auparavant, il convient de vérifier précisément si les idées du groupe peuvent être mises en œuvre sur le plan de la construction (plan d'urbanisme, droit de la construction, utilisation).

Phase de planification et de construction
Pendant la phase de planification et de construction, le groupe passe des commandes à des architectes ou à des artisans, par exemple. Chaque membre paie les frais qui en résultent au prorata de l'avancement des travaux. Le montant des frais dépend de la taille de la part de propriété (appartement en copropriété + part de la propriété commune). Avec des plans approuvés et un certificat de clôture, la division en propriété individuelle peut déjà avoir lieu, de sorte que chaque membre devient propriétaire de l'appartement.

Ensuite, le financement fonctionne de la même manière que pour la propriété individuelle. Chaque membre du groupe doit trouver lui-même les fonds pour sa future part de propriété, en général par le biais d'un emprunt auprès d'un établissement de crédit. Il est possible d'obtenir des conditions avantageuses si tous les membres se financent auprès de la même banque. Le débiteur de l'emprunt n'est pas le groupe, mais chaque membre pour sa propre part.

Coût total d'un projet de construction

• le prix d'achat du terrain et, le cas échéant, du bâtiment
• les frais annexes tels que l'impôt sur les mutations foncières (en Hesse, 6% du prix d'achat), la commission de l'agent immobilier (environ 5,95% du prix d'achat) ainsi que
• les frais de notaire et de justice (1,5 à 2% du prix d'achat),
• les frais de construction ou de modernisation
• Frais annexes à la construction (frais de financement, honoraires d'architectes et d'ingénieurs spécialisés, frais d'autorisation, env. 20-25% des frais de construction bruts)

Droit de préemption et règlement communautaire
En principe, chaque membre du groupe peut disposer librement de sa propriété (p. ex. en cas de vente, de location ou d'héritage). Afin de renforcer le groupe face aux intérêts individuels, un règlement communautaire spécialement conçu ainsi que l'octroi de droits de préemption peuvent être utiles.

L'idée de communauté revêt une importance particulière dans les projets d'habitat coopératif. En effet, par définition, la propriété coopérative est égale à la propriété collective. Il est possible soit de créer une nouvelle coopérative, soit de rejoindre une coopérative existante.

Nouvelle coopérative
Pour fonder une nouvelle coopérative, les différents membres doivent disposer de moyens financiers suffisants pour l'acquisition du terrain, la construction ou la transformation. Seuls ceux qui acquièrent des parts sociales peuvent devenir membres. Même les membres dont la situation financière est moins bonne peuvent devenir membres, à condition que d'autres membres acquièrent un nombre de parts équivalent. Dans les projets d'habitat coopératif, le bien immobilier est financé en commun, par le biais de

• des parts obligatoires,
• des parts obligatoires liées au logement.

Le montant de celles-ci s'oriente vers la taille du futur logement.
En outre, des crédits ou des subventions peuvent être sollicités sous certaines conditions.

Option de remboursement
En cas de déménagement, l'avoir commercial peut être transféré à n'importe qui dans la coopérative (au membre existant ou au futur membre). Sinon, l'avoir commercial doit être versé au membre à l'expiration d'un certain délai (environ 1,5 à 2 ans sont courants).

Village de sept étages
de Nothegger, Barbara (Salzbourg, 2017, éditions Residenz)

Boîte à outils de la gestion de projet. Planifier et mettre en œuvre avec succès des projets d'utilité publique
de Pichert, Daniel (Bonn, 2015, Verlag Stiftung Mitarbeit)

Zukunft Quartier - Lebensräume zum Älterwerden (L'avenir du quartier - des espaces de vie pour vieillir)
par Netzwerk : Soziales neu gestalten (éd.) (Gütersloh, 2010, Éditions Fondation Bertelsmann)

Habitat communautaire en cluster - Un guide pratique pour la planification, la construction et l'habitat
de STATTBAU Stadtentwicklungsgesellschaft mbH en coopération avec wohnbund e.V. (Berlin, 2019, brochure)

Wohnen integriert - Zusammenhalt braucht Räume
de Hannemann, Christine ; Jauser, Karin (éd.) (Berlin, 2020, Jovis Verlag)

Des villes pour les hommes
de Gehl, Jan (Berlin, 2015, Jovis Verlag)

Habiter au-delà des normes. Sur les traces de nouvelles solutions d'habitat pour une offre de logements différenciée et adaptée aux besoins de chacun.
par Fondation Wüstenrot (éd.) / Förster, Agnes / Bernögger, Andreas / Brunner, Bernadette (Ludwigsburg, 2020, Fondation Wüstenrot)

Formes juridiques pour les projets de logement
par Fondation trias (éd.) (Hattingen, 2011 (mis à jour en 2019), auto-édition)

Guide pour les projets d'habitat groupé
de Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e.V. (ARGE) / Dietmar Walberg (éd.) (Kiel, 2015, auto-édition)

Une histoire de l'habitat communautaire. Modèles de cohabitation
de ETH Wohnforum : Schmid, Susanne / Eberle, Dietmar / Hugentobler, Margrit (Bâle, 2019, Birkhäuser Verlag)