Un certificado de aislamiento es una confirmación oficial, de conformidad con la Ley de Propiedad Horizontal alemana, de que un piso o unidad de utilización está suficientemente separado estructuralmente (por paredes, techos y una entrada con cerradura) de otros pisos o habitaciones, es decir, que está cerrado y puede utilizarse en toda su extensión. También puede incluir zonas de la propiedad con medidas específicas, como plazas de aparcamiento o terrazas.

Un certificado de aislamiento se expide por propiedad y debe incluir todos los edificios de una propiedad, es decir, todas las casas, garajes y estructuras cerrables.

En el caso de los certificados de aislamiento para un derecho residencial permanente o un derecho de uso permanente, sólo es necesario mostrar la unidad correspondiente.

La Ley alemana de Propiedad Horizontal (Wohnungseigentumsgesetz - WEG), de 15 de marzo de 1951, modificada el 12 de enero de 2021, y el Reglamento Administrativo General para la Emisión de Certificados en virtud de la Ley alemana de Propiedad Horizontal (AVA), de 6 de julio de 2021, constituyen la base jurídica del certificado de fin de obra.

Con el certificado de finalización, la inspección de obras confirma que se cumplen los requisitos de los artículos 7, apartado 4, S.1, nº 2 (propiedad residencial o parcial) y 32, apartado 2, S.2, nº 2 (derecho residencial permanente) de la WEG.

Junto con el plan de partición, se utiliza para dividir un edificio en unidades residenciales y/o de copropiedad, de modo que puedan inscribirse en el registro de la propiedad como unidades independientes. De este modo, una vivienda pluripersonal puede convertirse en condominios para venderlos individualmente. También es posible hacer arreglos para futuros herederos o asegurar derechos residenciales y de uso permanentes.

Se considera que un piso es independiente si está estructural, real, espacial y funcionalmente completamente aislado de otros pisos y habitaciones (por ejemplo, por paredes y techos) y tiene su propio acceso con cerradura directamente desde el exterior, desde una escalera comunitaria o desde un vestíbulo de la propiedad comunitaria. Si a una unidad residencial o de utilización sólo se puede acceder a través de otra unidad, no es autónoma.

Una unidad residencial debe estar equipada de tal manera que pueda utilizarse como espacio habitable. Por ejemplo, un piso debe tener un aseo y una ducha o bañera, así como una cocina o instalaciones para cocinar dentro del piso. Si no hay cuarto de baño o ducha en el parque de edificios antiguos autorizado, sólo se puede expedir aquí un certificado de propiedad parcial, pero no un certificado de propiedad horizontal. Las habitaciones -por ejemplo, cocina y baño- no tienen por qué estar en la misma planta, sino que también pueden estar una encima de otra, siempre que estén conectadas por una escalera dentro de la propiedad independiente, es decir, el piso.

Las habitaciones adicionales fuera del piso también pueden asignarse a un piso independiente. No obstante, deben estar identificadas en el plano de división con el mismo número que las viviendas y deben poder cerrarse con llave. Esto también se aplica a las "habitaciones no utilizadas con fines residenciales". Se trata de otras estancias que, a diferencia de los pisos, resultan de su destino, como locales comerciales, salas de prácticas, trasteros, garajes, bodegas, almacenes, etc.

También se consideran cerradas las superficies medianeras de la propiedad, como plazas de aparcamiento, terrazas, zonas ajardinadas, etc. No requieren ninguna delimitación estructural siempre que estén claramente situadas en la propiedad mediante mediciones.

Los huecos de escalera, cuartos de calderas, cuartos de servicio, sótanos para bicicletas, tendederos, patios de recreo, etc. son bienes comunes obligatorios. La propiedad común debe ser accesible a todos los propietarios; el acceso no debe pasar por la propiedad separada de otros propietarios.

Cualquier persona está autorizada a presentar una solicitud, pero el propietario siempre debe firmar el impreso de solicitud, aunque la solicitud la presente otra persona. También es necesario un poder notarial, por ejemplo, si la correspondencia relativa a los planos la gestiona un estudio de arquitectura. En este caso, el arquitecto completa o corrige los planos directamente y los presenta. Como persona que presenta la solicitud, el propietario recibe directamente el correspondiente certificado de finalización. También están autorizadas las personas que puedan demostrar un interés legítimo en el certificado (por ejemplo, un comprador mediante la presentación de un contrato de compra).

La solicitud cumplimentada y firmada para la expedición de un certificado de aislamiento se presenta por vía digital. Solo tiene que enviar el formulario de solicitud cumplimentado y firmado por correo electrónico a bauberatungwiesbadende A continuación, le enviaremos por correo electrónico los datos de acceso a la plataforma de intercambio de datos Nextcloud. A continuación, cargue todos los documentos de solicitud necesarios como archivos PDF en un plazo de cinco días laborables. A continuación, transferiremos sus documentos digitales a nuestro sistema y tramitaremos su solicitud.

La mejor manera de saber qué documentos hay que presentar en cada caso concreto es ponerse en contacto con el departamento responsable de la supervisión de edificios.

Teléfono: 0611 31- 6519

Correo electrónico: baulastenwiesbadende

Por regla general, deben presentarse los siguientes documentos:

- formulario de solicitud firmado

- Autorización, si procede (si la persona de contacto para la supervisión de la construcción NO es la persona que presenta la solicitud)
NO es la persona que presenta la solicitud)

- Descripción de los cambios (sólo para los suplementos)

- Cálculo de la superficie habitable y útil

- Extracto del catastro inmobiliario/mapa inmobiliario (alternativamente, un plano de emplazamiento del topógrafo
topógrafo - normalmente para edificios nuevos que aún no están registrados en el catastro)

- Plano de espacios abiertos de toda la propiedad

- Plano de cada planta existente, desde el sótano hasta el ático

- al menos una sección de cada edificio

- Todas las vistas del edificio o edificios, dibujadas o como foto en color

También puede encontrar información detallada sobre los documentos y planos de subdivisión en nuestra guía Documentos de solicitud y planos para el certificado de fin de obra.

Recibirá su certificado sellado por nosotros en formato digital para que pueda imprimir tantas copias como necesite.

Todos los planos presentados y demás documentos de la propiedad deben corresponderse con el estado aprobado en el caso de edificios existentes y con el estado de planificación en el caso de edificios nuevos. Aunque esto no suele comprobarlo la inspección de obras, las desviaciones en el estado real respecto a los planos presentados o al diseño aprobado que requieran autorización siguen siendo ilegales aunque se expida el certificado de finalización de obra.

Planos

Los planos no deben superar el formato DIN A3 y deben ser legibles. La escala puede elegirse libremente, pero debe ser verificable (sin distorsiones, ampliaciones ni reducciones de tamaño). Los planos deben mostrar la escala y los detalles de la propiedad, como el distrito, la parcela, la calle y el número de casa.

Las cadenas de dimensiones o la indicación de los metros cuadrados son útiles para tramitar la solicitud. Encontrará información y explicaciones detalladas sobre la solicitud y los documentos urbanísticos que debe presentar en nuestra guía "Documentos de solicitud y planos para un certificado de fin de obra".

La solicitud se comprueba de acuerdo con las normas de la Ley alemana de Propiedad Horizontal (WEG). Por tanto, la inspección de edificios sólo comprueba si las unidades están cerradas y son accesibles a través de la propiedad común y si se cumplen los requisitos de espacio habitable y los planos son correctos. Sin embargo, la Ley de Ordenación de la Edificación no prevé ninguna inspección. Por lo tanto, la expedición de un certificado de fin de obra no es lo mismo que un permiso de construcción para edificios o partes de edificios en una propiedad - una condición estructural no autorizada no es legalizada ni tolerada por la inspección de edificios a través de este certificado. En su lugar, el solicitante debe comprobar por sí mismo si los planos de tabiquería presentados se corresponden con el estado real autorizado.

El certificado de finalización incluye el certificado expedido por la autoridad supervisora de la construcción, que enumera qué unidades están certificadas como finalizadas y con qué números, y cuántos planos de partición pertenecen al certificado, así como los propios planos de partición.

La conexión entre los documentos queda clara mediante un sello verde en los planos, que remite al certificado correspondiente.

La tramitación de la solicitud sólo se inicia una vez que los documentos están completos (solicitud, planos de subdivisión completos y correctos) y tarda aproximadamente de dos a cuatro semanas dependiendo del tamaño del proyecto de construcción. En el caso de edificios nuevos, el certificado de finalización de obra puede expedirse como muy pronto al mismo tiempo que la licencia de obras.

La propiedad especial de una plaza de aparcamiento puede pertenecer a una unidad residencial o de copropiedad. Si el acceso está asegurado a través de una propiedad común, también puede ser objeto exclusivo de una unidad de copropiedad.

Una plaza de aparcamiento se considera cerrada si está acotada o delimitada de forma permanente y numerada. En este caso, la plaza lleva el número de la propiedad especial a la que pertenece o su propio número como propiedad especial.

La compartimentación es posible para plazas de aparcamiento de todo tipo, como garajes (subterráneos), plazas de aparcamiento al aire libre en superficie, aparcamientos múltiples, etc. Es importante una localización y designación claras. Las plazas de aparcamiento sin numeración se consideran propiedad común. Del mismo modo, es posible certificar el aislamiento de las zonas de propiedad a nivel del suelo, como las terrazas, midiendo con precisión las superficies.

Los bienes especiales son bienes "reales", es decir, propiedad exclusiva del condómino. Esto incluye

- Pisos (denominados condominios). Por lo general, incluye las habitaciones del piso (incluidos los revestimientos del suelo, los muebles empotrados, los muros no portantes dentro del piso y las instalaciones sanitarias).

- Las habitaciones que no tienen fines residenciales y son independientes, a menos que estén destinadas al uso común de los propietarios del piso. Puede tratarse de sótanos, oficinas, trasteros, salas de ensayo, etc. (se habla de propiedad parcial).

- Plazas de aparcamiento

La propiedad común incluye la superficie de terreno no designada como propiedad independiente, las partes portantes del edificio, tejado y ventanas, etc. y las instalaciones y servicios de uso común (huecos de escalera, ascensores, salas de bicicletas, sala de calderas, cuarto de servicio, pasillos, lavanderías, etc.).

Las zonas o partes del edificio con derechos especiales de uso son propiedad común. En este caso, se concede a un propietario el derecho exclusivo de uso. Se pueden conceder derechos especiales de utilización a zonas ajardinadas, plazas de aparcamiento y trasteros situados fuera del piso. No se incluyen en el ámbito del certificado de propiedad independiente.

Si ya existe un certificado de fin de obra para la unidad en cuestión y éste sigue existiendo o se ha presentado en el registro de la propiedad, sólo deberá presentarse un suplemento para modificaciones estructurales posteriores, como la ampliación del ático o la fusión de dos pisos. Para el suplemento debe utilizarse el impreso de solicitud de la capital del estado federado de Wiesbaden.

Esta adenda contiene únicamente los planos de los que se derivan las modificaciones, por ejemplo, planos de planta, secciones y vistas. Los documentos que no sean necesarios se devolverán sin sellar.

Además de los planos modificados, debe presentarse la denominada descripción de la modificación, que describe brevemente y por escrito qué cambios del certificado original se van a recertificar. En el caso de las solicitudes de modificación de certificados de fin de obra expedidos antes de 2021, también debe presentarse un extracto del registro de la propiedad.

El certificado de segregación que se expida entonces sólo contendrá los pisos o habitaciones modificados. Los certificados de segregación anteriores siguen siendo válidos para las unidades no afectadas por el cambio.

Si cambia el tamaño de las unidades residenciales o de aprovechamiento, también debe presentarse un cálculo corregido de la superficie residencial o de aprovechamiento.

Los costes de un certificado de segregación dependen del número y tamaño de la unidad residencial o de utilización y de si el certificado se expide por primera vez o es un suplemento del certificado existente.

Los estatutos sobre la recaudación de tasas de supervisión de la construcción de la capital del estado federado de Wiesbaden (estatutos de tasas de supervisión de la construcción) de 15 de agosto de 2022 estipulan una horquilla de tasas de 100 a 500 euros por la expedición de un certificado de segregación por unidad de vivienda o de utilización. El importe concreto de la tasa depende del esfuerzo administrativo en cada caso individual, así como en el caso de un suplemento.

A las solicitudes presentadas en papel se les aplica un recargo del 25% de la tasa cobrada por el original.

Al igual que en el procedimiento de licencia urbanística, el cálculo de las superficies habitables y utilizables se lleva a cabo de conformidad con la Ordenanza sobre superficies habitables.

El certificado de finalización de obra expedido por la inspección de obras siempre es válido, aunque no se haya presentado en el Registro de la Propiedad para su división. No obstante, los planos de partición del certificado de finalización deben corresponderse con el estado de la construcción in situ y cumplir la normativa legal vigente. No obstante, un certificado de fin de obra puede completarse con un apéndice y, por tanto, actualizarse.

El notario puede utilizar el certificado de segregación para redactar una declaración de división. A continuación, el certificado de segregación debe presentarse en el Registro de la Propiedad junto con el acuerdo de división para que la división pueda tener lugar allí. Cada propiedad separada recibe entonces su propio número de finca registral y, por tanto, puede venderse o transmitirse individualmente.

Con la "Ordenanza sobre el requisito de autorización para el establecimiento de viviendas en propiedad o en régimen de copropiedad y para la determinación de zonas con mercados inmobiliarios restringidos de conformidad con la Ley alemana de Ordenación de la Edificación (Ordenanza sobre autorización de transformación y determinación de zonas)", el gobierno estatal impuso un requisito de autorización por parte del ayuntamiento de conformidad con el artículo 172 (4) de la BauGB para las viviendas en propiedad o en régimen de copropiedad de conformidad con el artículo 1 de la WEG. Además, para Wiesbaden, como zona con un mercado de la vivienda restringido, los edificios con más de seis pisos que ya existían antes del
12 de mayo de 2022, se aplica el requisito de autorización conforme al artículo 250 (1) frase 1 BauGB. La Oficina de Urbanismo de Wiesbaden - 6103 Desarrollo Urbano es responsable de la autorización requerida de conformidad con la Sección 172 (4) BauGB

Contacto: staedtebauwiesbadende

La Oficina de Trabajo Social - 5108 Departamento de Vivienda es responsable de la denominada autorización de conversión de conformidad con el § 250 Párr. 1 S. 1 BauGB dentro de la administración de la ciudad de Wiesbaden

Contacto: wohnenwiesbadende