Un certificat d'isolement est une confirmation officielle, conformément à la loi sur la copropriété, qu'un appartement ou une unité d'utilisation est suffisamment séparé(e) des autres appartements ou pièces par des murs, des plafonds et un accès verrouillable, c'est-à-dire qu'il est fermé à clé et qu'il peut être utilisé dans son intégralité. En outre, il peut contenir des surfaces de terrain concrètement mesurées, comme des places de stationnement ou des terrasses.

Un certificat d'isolement est délivré par terrain et doit couvrir tous les bâtiments d'un terrain, c'est-à-dire toutes les maisons, tous les garages et toutes les installations de construction pouvant être fermées à clé.

Dans le cas d'un certificat d'isolement pour un droit d'habitation permanent ou un droit d'usage permanent, seule l'unité correspondante doit être représentée.

La loi sur la propriété immobilière et le droit d'habitation permanent (Wohnungseigentumsgesetz - WEG) du 15 mars 1951, dans sa version du 12 janvier 2021, ainsi que la prescription administrative générale pour la délivrance d'attestations conformément à la loi sur la propriété immobilière (AVA) du 6 juillet 2021 constituent la base légale du certificat d'isolement.

Avec le certificat d'isolement, l'autorité de contrôle des constructions confirme que les conditions des articles 7 alinéa 4 p.1 n° 2 (propriété résidentielle ou partielle) et 32 alinéa 2 p.2 n° 2 (droit d'habitation permanent) WEG sont remplies.

Il sert - avec le plan de répartition - à diviser un bâtiment en propriétés résidentielles et / ou partielles, afin que celles-ci puissent être inscrites au registre foncier en tant qu'unités indépendantes. De cette manière, un immeuble à plusieurs appartements peut être transformé en appartements en copropriété afin de pouvoir les vendre individuellement. En outre, cela permet d'établir des règles pour les héritiers ultérieurs ou de garantir un droit d'habitation et d'usage permanent.

Un logement est considéré comme fermé lorsqu'il est totalement isolé des autres logements et pièces sur le plan de la construction, de la réalité, de l'espace et de la fonction (par exemple par des murs et des plafonds) et qu'il dispose d'un accès propre pouvant être fermé à clé directement depuis l'extérieur, depuis une cage d'escalier commune ou depuis un vestibule de la propriété commune. Si une unité d'habitation ou d'utilisation n'est accessible que par une autre unité, elle n'est pas fermée en soi.

Une unité d'habitation doit être équipée de manière à pouvoir être utilisée comme pièce d'habitation. Par exemple, un logement doit disposer de toilettes et d'une douche ou d'une baignoire, ainsi que d'une cuisine ou d'une possibilité de cuisiner, qui se trouvent à l'intérieur du logement. Si la salle de bain ou la douche ne sont pas présentes dans l'ancien logement autorisé, seule une attestation de propriété partielle peut être délivrée, et non une attestation de propriété d'appartement. Les pièces - par exemple la cuisine et la salle de bain - ne doivent pas nécessairement se trouver sur le même étage, mais peuvent être superposées si elles sont reliées par un escalier au sein de la propriété individuelle, c'est-à-dire de l'appartement.

Un appartement fermé peut également comporter des pièces supplémentaires en dehors de l'appartement. Celles-ci doivent toutefois être désignées dans le plan de répartition par le même numéro que les appartements et doivent également pouvoir être fermées à clé. Cela vaut également pour les "pièces non destinées à l'habitation". Il s'agit d'autres locaux qui, à la différence des appartements, résultent de leur destination, comme par exemple des locaux commerciaux, des locaux de cabinet médical, des locaux de rangement, des garages, des caves, des entrepôts, etc.

Sont également considérées comme closes les surfaces de terrain mesurées, comme par exemple les places de stationnement, les terrasses, les parties de jardin, etc. Celles-ci n'ont pas besoin d'être délimitées par une construction tant qu'elles sont clairement situées sur le terrain par des indications de mesure.

Les cages d'escalier, les chaufferies, les locaux de raccordement à l'immeuble, les caves à vélos, les séchoirs, les aires de jeux, etc. sont obligatoirement des propriétés communes. La propriété commune doit être accessible à tous les propriétaires, l'accès ne doit pas passer par la propriété individuelle d'autrui.

Toute personne est habilitée à faire une demande, mais le propriétaire doit dans tous les cas signer le formulaire de demande, même si la demande est faite par une autre personne. De même, une procuration est nécessaire, par exemple, lorsque la correspondance relative aux plans passe par un bureau d'architectes. L'architecte complète ou corrige alors directement les plans et les soumet. Le propriétaire, en tant que personne faisant la demande, reçoit directement le certificat de clôture correspondant. Sont également autorisées les personnes qui peuvent prouver un intérêt légitime pour le certificat (par exemple un acquéreur par la présentation d'un contrat de vente).

Vous soumettez numériquement la demande de certificat de clôture déposée sur notre site Internet, complétée et signée par vos soins. Pour ce faire, il vous suffit tout d'abord d'envoyer le formulaire de demande dûment rempli et signé par e-mail à bauberatungwiesbadende. Ensuite, nous vous enverrons par e-mail les données d'accès à la plateforme d'échange de données Nextcloud. Ensuite, vous téléchargez tous les documents de demande nécessaires sous forme de documents PDF dans un délai de cinq jours ouvrables. Nous transférons ensuite vos documents numériques dans notre système et traitons votre demande.

Pour savoir quels documents doivent être présentés dans un cas concret, il est préférable de s'adresser au service compétent de l'inspection de la construction.

Numéro de téléphone : 0611 31- 6519

E-mail : baulastenwiesbadende

En règle générale, les documents suivants doivent être fournis :

- formulaire de demande signé

- le cas échéant, procuration (si la personne de contact pour la surveillance des travaux de construction
n'est PAS la personne qui fait la demande)

- description des modifications (uniquement en cas d'avenant)

- Calcul de la surface habitable et de la surface utile

- Extrait du cadastre/de la carte des propriétés foncières (à défaut, plan de situation établi par le
géomètre - en général pour les nouvelles constructions qui ne sont pas encore inscrites au cadastre)

- Plan des espaces libres de l'ensemble du terrain

- plan de chaque étage existant, de la cave au grenier

- au moins une coupe de chaque bâtiment

- toutes les vues du/des bâtiment(s), dessinées ou sous forme de photo couleur

Vous trouverez également des informations détaillées sur les documents et les plans de répartition dans notre guide Documents de demande et plans Certificat de clôture.

Vous recevrez votre attestation scellée par nos soins sous forme numérique, ce qui vous permettra de l'imprimer au besoin dans le nombre de copies souhaitées.

Tous les plans et autres documents relatifs à l'objet déposés doivent correspondre à l'état approuvé pour les constructions existantes et à l'état de la planification pour les nouvelles constructions. Certes, cela n'est généralement pas vérifié par le service de contrôle des constructions, mais les écarts entre l'état réel et les plans déposés ou la réalisation approuvée, qui nécessitent une autorisation, restent illégaux même après la délivrance du certificat de clôture.

Plans

Les plans ne doivent pas dépasser le format A3 et doivent être lisibles. L'échelle peut être choisie librement, mais doit être vérifiable (pas de distorsion, d'agrandissement ou de réduction). Les plans doivent indiquer l'échelle, ainsi que les données relatives au terrain telles que le lieu-dit, la parcelle, la rue et le numéro de la maison.

Des chaînes de mesures ou l'indication des mètres carrés sont utiles pour le traitement de la demande. Vous trouverez des informations détaillées et des explications sur les documents de demande et les plans à soumettre dans notre guide "Documents de demande et plans du certificat de clôture".

La demande est examinée selon les règles de la loi sur la copropriété (WEG). L'inspecteur du bâtiment vérifie donc uniquement si les unités sont fermées et accessibles via la propriété commune, si les conditions d'habitabilité sont remplies et si les plans sont corrects. Il n'y a cependant pas de contrôle du droit de la construction. Par conséquent, la délivrance d'un certificat d'isolement n'équivaut pas à un permis de construire pour des bâtiments ou des parties de bâtiments sur un terrain - un état de construction non autorisé n'est ni légalisé ni toléré par l'inspection de la construction. Le demandeur doit plutôt vérifier lui-même si les plans de division déposés correspondent à l'état effectivement autorisé.

Le certificat d'isolement comprend le certificat délivré par l'autorité de surveillance des travaux publics, qui indique quelles unités sont certifiées isolées et sous quels numéros, combien de plans de répartition sont associés au certificat, ainsi que les plans de répartition eux-mêmes.

Le lien entre les documents est matérialisé par un tampon vert sur les plans, qui se réfère au certificat correspondant.

Le traitement de la demande ne commence qu'à partir du moment où les documents sont complets (demande, plans de répartition complets et corrects) et dure environ deux à quatre semaines, selon la taille du projet de construction. Pour les nouvelles constructions, le certificat d'isolement peut être délivré au plus tôt en même temps que le permis de construire.

La propriété individuelle d'une place de stationnement peut faire partie d'une unité de propriété résidentielle ou partielle. Si l'accès est assuré par la propriété commune, il peut également être le seul objet d'une unité de propriété partielle.

Un emplacement est considéré comme fermé lorsqu'il est délimité par des dimensions ou des limites permanentes et qu'il est numéroté. Dans ce cas, la surface porte soit le numéro de la copropriété qui lui est rattachée, soit un numéro propre en tant que copropriété.

La clôture est possible pour les places de stationnement de tous types, comme les garages (souterrains), les places de stationnement extérieures de plain-pied, les installations de stationnement multiples, etc. Il est important qu'elles soient clairement localisées et désignées. Les places de stationnement sans numérotation sont considérées comme propriété commune. De la même manière, il est possible d'attester de la clôture pour les surfaces de terrain de plain-pied telles que les terrasses en mesurant précisément les surfaces.

La propriété spéciale est la "vraie" propriété, c'est-à-dire la propriété exclusive du propriétaire de l'appartement. Cela comprend :

- les appartements (appelés "copropriété"). En font généralement partie les pièces du logement (y compris les revêtements de sol, les meubles encastrés, les murs non porteurs à l'intérieur du logement et les installations sanitaires).

- Les locaux non destinés à l'habitation et fermés sur eux-mêmes, dans la mesure où ils ne sont pas destinés à l'usage commun des copropriétaires. Il peut s'agir de caves, de bureaux, d'entrepôts, de cabinets médicaux, etc.

- Emplacements de stationnement

La propriété commune comprend la surface du terrain qui n'est pas destinée à la propriété individuelle, les parties porteuses du bâtiment, le toit et les fenêtres, etc., ainsi que les installations et équipements qui servent à l'usage commun (cages d'escalier, ascenseurs, locaux à vélos, chaufferie, pièce de raccordement à l'immeuble, couloirs d'immeuble, buanderies, etc.)

Les surfaces ou parties d'immeubles occupées par un droit d'usage spécial sont la propriété commune. Un droit d'utilisation unique est accordé à un propriétaire. Des droits d'usage spéciaux peuvent être accordés sur des surfaces de jardin, des places de stationnement et des espaces de rangement en dehors du logement. Ils ne font pas partie du champ de contrôle du certificat d'isolement.

S'il existe déjà un certificat de clôture pour l'unité concernée et que celui-ci est encore disponible ou a été déposé auprès du registre foncier, il suffit de demander un avenant en cas de modifications ultérieures de la construction, par exemple l'aménagement des combles ou la réunion de deux appartements. Pour l'avenant, il convient d'utiliser le formulaire de demande de la capitale du Land de Wiesbaden.

Cet avenant ne contient plus que les plans qui font apparaître les modifications, par exemple les plans, les coupes et les vues. Les documents non nécessaires seront rendus sans être tamponnés.

En plus des plans modifiés, il convient de fournir une "description des modifications", dans laquelle sont brièvement décrites par écrit les nouvelles modifications à certifier par rapport au certificat initial. Pour les demandes de modification concernant des certificats de clôture délivrés avant 2021, un extrait du cadastre des biens immobiliers doit également être fourni.

Le certificat d'isolement alors délivré ne comprend que les logements ou les pièces modifiés. Les certificats d'isolement précédents restent valables pour les unités non concernées par la modification.

Si la taille des unités d'habitation ou d'utilisation est modifiée, un calcul corrigé de la surface d'habitation ou d'utilisation doit également être présenté.

Le coût d'un certificat d'isolement dépend du nombre et de la taille de l'unité d'habitation ou d'utilisation, ainsi que du fait qu'il s'agit de la première délivrance du certificat ou d'un avenant au certificat existant.

Les statuts relatifs à la perception de taxes de surveillance des travaux de construction de la ville de Wiesbaden (Bauaufsichtsgebührensatzung) du 15 août 2022 prévoient un cadre tarifaire de 100 à 500 euros pour la délivrance d'un certificat d'isolement par propriété d'appartement ou de partie d'appartement. Le montant concret de la taxe est déterminé au cas par cas en fonction des frais administratifs, tout comme dans le cas d'un avenant.

Pour les demandes déposées sous forme papier, un supplément de 25 % est appliqué par rapport aux frais perçus pour l'original.

Le calcul des surfaces habitables et utiles se fait, comme dans la procédure de permis de construire, conformément au décret sur les surfaces habitables.

Le certificat de clôture délivré par le service de contrôle de la construction conserve toujours sa validité - même s'il n'a pas été présenté au registre foncier pour la division. Les plans de répartition relatifs au certificat d'indivision doivent toutefois correspondre à l'état de la construction sur place et être conformes aux prescriptions légales actuelles. Un certificat de clôture peut toutefois être complété par un avenant et ainsi être mis à jour.

Le notaire peut établir une déclaration de partage à l'aide du certificat d'indivision. Le certificat de clôture doit ensuite être remis avec le contrat de partage au registre foncier, afin que la répartition puisse y être effectuée. Ensuite, chaque propriété individuelle reçoit son propre numéro de feuillet du registre foncier et peut donc être vendue ou transférée séparément.

Avec le "décret relatif à la réserve d'approbation pour la constitution de propriétés résidentielles ou partielles et pour la détermination des zones où le marché du logement est tendu conformément au code de la construction (décret relatif à l'approbation de la transformation et à la détermination des zones)", le gouvernement du Land a décrété une réserve d'approbation de la commune conformément au § 172 alinéa 4 du code de la construction pour les propriétés résidentielles ou partielles selon le § 1 de la WEG. En outre, pour Wiesbaden, en tant que zone où le marché du logement est tendu, il existe pour les bâtiments de plus de six appartements qui existaient déjà avant le
12 mai 2022, l'exigence d'approbation selon le § 250 al. 1 p. 1 BauGB. Au sein de l'administration municipale de Wiesbaden, le service d'urbanisme - 6103 Urbanisme - est compétent pour délivrer l'autorisation requise par le § 172 alinéa 4 du code de la construction.

Contact : staedtebauwiesbadende

L'autorité compétente pour l'autorisation de transformation selon le § 250 al. 1 p. 1 BauGB au sein de l'administration municipale de Wiesbaden est le Amt für Soziale Arbeit - 5108 Abteilung Wohnen.

Contact : wohnenwiesbadende