شهادة العزل هي تأكيد رسمي وفقًا لقانون الوحدات السكنية الألماني بأن الشقة أو وحدة الانتفاع مفصولة هيكليًا بشكل كافٍ (بجدران وأسقف ومدخل قابل للقفل) عن الشقق أو الغرف الأخرى، أي أنها مغلقة ويمكن استخدامها إلى أقصى حد. كما يمكن أن تشمل أيضاً مناطق العقار التي تم قياسها على وجه التحديد، مثل أماكن وقوف السيارات أو التراسات.

يتم إصدار شهادة العزل لكل عقار ويجب أن تشمل جميع المباني في العقار، أي جميع المنازل والمرائب والمنشآت القابلة للإغلاق.

في حالة شهادات العزل للحق السكني الدائم أو حق الاستخدام الدائم، يجب إظهار الوحدة ذات الصلة فقط.

يشكل قانون الوحدات السكنية الألمانية (Wohnungseigentumsgesetz - WEG) الصادر في 15 مارس 1951 بصيغته المعدلة في 12 يناير 2021 واللائحة الإدارية العامة لإصدار الشهادات بموجب قانون الوحدات السكنية الألمانية (AVA) الصادر في 6 يوليو 2021 الأساس القانوني لشهادة الإنجاز.

من خلال شهادة الإنجاز، تؤكد هيئة تفتيش البناء أن متطلبات الفقرة 7 الفقرة 4 S.1 رقم 2 (الملكية السكنية أو الجزئية) والفقرة 32 الفقرة 2 S.2 رقم 2 (الحق السكني الدائم) WEG قد تم الوفاء بها.

إلى جانب مخطط التقسيم، يتم استخدامه لتقسيم المبنى إلى وحدات سكنية و/أو وحدات ملكية جزئية بحيث يمكن إدخالها في سجل الأراضي كوحدات منفصلة. وبهذه الطريقة، يمكن تحويل منزل متعدد الأطراف إلى وحدات سكنية من أجل بيعها بشكل فردي. ومن الممكن أيضاً إجراء ترتيبات للورثة المستقبليين أو لتأمين حقوق السكن الدائم والاستخدام الدائم.

تُعتبر الشقة مكتفية ذاتيًا إذا كانت مغلقة تمامًا من الناحية الهيكلية والفعلية والمكانية والوظيفية عن الشقق والغرف الأخرى (على سبيل المثال بواسطة الجدران والأسقف) ولها مدخل خاص بها قابل للقفل مباشرة من الخارج، أو من سلم مشترك أو من دهليز العقار المشترك. إذا كان لا يمكن الوصول إلى الوحدة السكنية أو وحدة الانتفاع إلا عن طريق وحدة أخرى، فهي ليست مستقلة بذاتها.

يجب أن تكون الوحدة السكنية مجهزة بطريقة يمكن استخدامها كمساحة للمعيشة. على سبيل المثال، يجب أن تحتوي الشقة على مرحاض ودش أو حوض استحمام بالإضافة إلى مطبخ أو مرافق للطهي داخل الشقة. إذا لم يكن هناك حمام أو دش في المباني القديمة المرخصة، يمكن إصدار شهادة ملكية جزئية هنا فقط، ولكن ليس شهادة ملكية مشتركة. ليس من الضروري أن تكون الغرف - على سبيل المثال المطبخ والحمام - في نفس الطابق، بل يمكن أن تكون الغرف فوق بعضها البعض، شريطة أن تكون متصلة بدرج داخل العقار المنفصل، أي الشقة.

يمكن أيضاً تخصيص غرف إضافية خارج الشقة لشقة مستقلة بذاتها. ومع ذلك، يجب أن تكون هذه الغرف موسومة في مخطط التقسيم بنفس رقم الشقة ويجب أن تكون قابلة للقفل أيضاً. ينطبق هذا أيضًا على "الغرف غير المستخدمة لأغراض السكن". وهي الغرف الأخرى التي، على عكس الشقق، ناتجة عن الغرض المقصود منها، مثل الغرف التجارية، وغرف التدريب، وغرف التخزين، والمرائب، والأقبية، والمستودعات، وما إلى ذلك.

كما تعتبر المساحات العقارية المقاسة، مثل أماكن وقوف السيارات، والشرفات، ومناطق الحدائق، وما إلى ذلك، مغلقة أيضاً. هذه لا تتطلب أي ترسيم هيكلي طالما أنها تقع بوضوح في العقار عن طريق القياسات.

تُعتبر السلالم وغرف الغلايات وغرف المرافق وأقبية الدراجات وغرف التجفيف والملاعب وما إلى ذلك من الممتلكات المشتركة الإلزامية. يجب أن يكون الوصول إلى الممتلكات المشتركة متاحاً لجميع المالكين؛ ويجب ألا يؤدي الوصول إليها من خلال ممتلكات المالكين الآخرين المنفصلة.

أي شخص مخول بتقديم الطلب، ولكن يجب أن يوقع المالك دائمًا على نموذج الطلب، حتى لو تم تقديم الطلب من قبل شخص آخر. يلزم أيضًا وجود توكيل رسمي، على سبيل المثال، إذا كانت المراسلات المتعلقة بالمخططات يتم التعامل معها من قبل مكتب المهندس المعماري. في هذه الحالة، يقوم المهندس المعماري بإكمال المخططات أو تصحيحها مباشرةً وتقديمها. بصفته الشخص الذي يقدم الطلب، يتلقى المالك شهادة الإنجاز المقابلة مباشرةً. الأشخاص الذين يمكنهم إثبات مصلحة مشروعة في الشهادة (على سبيل المثال المشتري من خلال تقديم عقد شراء).

تقوم بإرسال الطلب المكتمل والموقع لإصدار شهادة خلوة رقميًا. كل ما عليك فعله هو إرسال نموذج الطلب المكتمل والموقّع بالبريد الإلكتروني إلى baulastenwiesbadende سنرسل لك بعد ذلك بيانات الوصول إلى منصة تبادل البيانات Nextcloud عن طريق البريد الإلكتروني. ثم تقوم بتحميل جميع مستندات الطلب المطلوبة كملفات PDF في غضون خمسة أيام عمل. سنقوم بعد ذلك بنقل مستنداتك الرقمية إلى نظامنا ومعالجة طلبك.

إن أفضل طريقة لمعرفة المستندات التي يجب تقديمها في حالة فردية معينة هي الاتصال بالإدارة المسؤولة عن الإشراف على المباني.

رقم الهاتف: 0611 31- 6519- 0611

البريد الإلكتروني: baulastenwiesbadende

كقاعدة عامة، يجب تقديم المستندات التالية:

- استمارة طلب موقعة

- التفويض، إن أمكن (إذا لم يكن الشخص المسؤول عن الإشراف على البناء هو الشخص الذي يقدم الطلب)
ليس هو الشخص الذي يقدم الطلب)

- وصف التغييرات (للملاحق فقط)

- حساب المساحة المعيشية والمساحة الصالحة للاستخدام

- مستخرج من السجل العقاري/خريطة العقارات (أو بدلاً من ذلك مخطط الموقع من المساح
المساح - عادةً للمباني الجديدة التي لم يتم تسجيلها بعد في السجل العقاري)

- مخطط المساحة المفتوحة للعقار بأكمله

- مخطط طابق لكل طابق قائم من الطابق السفلي إلى العلية

- قسم واحد على الأقل من كل مبنى

- جميع مناظر المبنى (المباني)، مرسومة أو كصورة ملونة

يمكنك أيضًا العثور على معلومات مفصلة عن المستندات ومخططات التقسيم في دليلنا مستندات الطلب ومخططات شهادة الإنجاز.

سوف تتلقى شهادتك مختومة من جانبنا في شكل رقمي بحيث يمكنك طباعة أي عدد تريده من النسخ.

يجب أن تتوافق جميع المخططات المقدمة ووثائق الملكية الأخرى مع الحالة المعتمدة للمباني القائمة ومع الحالة التخطيطية للمباني الجديدة. على الرغم من أن هذا لا يتم التحقق منه عادةً من قبل مفتشية البناء، إلا أن الانحرافات في الحالة الفعلية عن المخططات المقدمة أو التصميم المعتمد التي تتطلب ترخيصًا تظل غير قانونية حتى لو تم إصدار شهادة الإنجاز.

المخططات

يجب ألا تتجاوز المخططات تنسيق DIN A3 ويجب أن تكون مقروءة. يمكن اختيار مقياس الرسم بحرية، ولكن يجب أن يكون قابلاً للتحقق (بدون تشويه أو تكبير أو تصغير في الحجم). يجب أن توضح المخططات مقياس الرسم وتفاصيل العقار، مثل المنطقة والقطعة والشارع ورقم المنزل.

سلاسل الأبعاد أو الإشارة إلى الأمتار المربعة مفيدة لمعالجة الطلب. يمكن الاطلاع على معلومات وتوضيحات مفصلة عن الطلب ووثائق التخطيط التي يجب تقديمها في دليلنا "وثائق الطلبات والمخططات للحصول على شهادة إتمام البناء"

يتم فحص الطلب وفقًا لقواعد قانون الوحدات السكنية الألمانية (WEG). وبالتالي فإن مفتشية المباني تتحقق فقط مما إذا كانت الوحدات مغلقة ويمكن الوصول إليها عبر الملكية المشتركة وما إذا كانت متطلبات مساحة المعيشة مستوفاة والمخططات صحيحة. ومع ذلك، لا يوجد تفتيش بموجب قانون البناء. ولذلك، فإن إصدار شهادة إتمام البناء ليس مثل رخصة البناء للمباني أو أجزاء من المباني في العقار - لا يتم تقنين الحالة الإنشائية غير المصرح بها ولا تتسامح معها هيئة تفتيش البناء من خلال هذه الشهادة. بدلاً من ذلك، يجب على مقدم الطلب التحقق بنفسه مما إذا كانت مخططات التقسيم المقدمة تتوافق مع الحالة الفعلية المصرح بها.

تتضمن شهادة الإنجاز الشهادة الصادرة عن الجهة المشرفة على البناء، والتي تسرد الوحدات التي تم اعتمادها على أنها مكتملة وبأي أرقامها وعدد مخططات التقسيم التي تنتمي إلى الشهادة، بالإضافة إلى مخططات التقسيم نفسها.

يتم توضيح الصلة بين المستندات من خلال ختم أخضر على المخططات، والذي يشير إلى الشهادة المقابلة.

لا تبدأ معالجة الطلب إلا بعد اكتمال المستندات (الطلب ومخططات التقسيم الكاملة والصحيحة) وتستغرق حوالي أسبوعين إلى أربعة أسابيع حسب حجم مشروع البناء. في حالة المباني الجديدة، يمكن إصدار شهادة الإنجاز في أقرب وقت ممكن في نفس وقت إصدار رخصة البناء.

يمكن أن تعود الملكية الخاصة لمكان وقوف السيارات إلى وحدة سكنية أو وحدة ملكية جزئية. إذا كان الوصول إليه مؤمناً عبر ملكية مشتركة، يمكن أن يكون أيضاً ملكاً خاصاً لوحدة ملكية جزئية.

تعتبر مساحة وقوف السيارات مغلقة إذا كانت محددة الأبعاد أو ذات حدود دائمة ومرقمة. في هذه الحالة، يحمل الحيز إما رقم العقار الخاص التابع له أو رقمه الخاص كملكية خاصة.

يمكن التجزئة لأماكن وقوف السيارات من جميع الأنواع، مثل المرائب (تحت الأرض)، وأماكن وقوف السيارات الخارجية في الطابق الأرضي، ومرافق وقوف السيارات المتعددة، إلخ. من المهم تحديد الموقع والتسمية بوضوح. تُعتبر أماكن وقوف السيارات بدون ترقيم ملكية مشتركة. وبالمثل، من الممكن التصديق على عزل مساحات العقارات في الطوابق الأرضية مثل التراسات من خلال قياس المساحات بدقة.

الملكية الخاصة هي ملكية "حقيقية"، أي الملكية الوحيدة لمالك الوحدة السكنية. ويشمل ذلك

- الشقق (يشار إليها باسم الوحدات السكنية). ويشمل ذلك بشكل عام غرف الشقة (بما في ذلك أغطية الأرضيات والأثاث المدمج والجدران غير الحاملة داخل الشقة والتركيبات الصحية).

- الغرف التي لا تُستخدم لأغراض سكنية وتكون قائمة بذاتها، ما لم تكن مخصصة للاستخدام المشترك لمالكي الشقة. يمكن أن تكون هذه غرف القبو والمكاتب وغرف التخزين وغرف التدريب وما إلى ذلك (يشار إليها باسم الملكية الجزئية)

- أماكن انتظار السيارات

تشمل الممتلكات المشتركة مساحة الأرض غير المخصصة كملكية منفصلة، والأجزاء الحاملة للمبنى والسقف والنوافذ، وما إلى ذلك، والتجهيزات والمرافق المخصصة للاستخدام المشترك (السلالم والمصاعد وغرف الدراجات وغرفة المرجل وغرفة المرافق والممرات وغرف الغسيل وما إلى ذلك).

تعتبر مناطق أو أجزاء من المبنى ذات حقوق استخدام خاصة ملكية مشتركة. هنا، يُمنح المالك حق الاستخدام الوحيد. يمكن منح حقوق الاستخدام الخاصة لمناطق الحدائق وأماكن وقوف السيارات وغرف التخزين خارج الشقة. ولا يتم تضمينها في نطاق شهادة الملكية المنفصلة.

إذا كانت شهادة إتمام البناء موجودة بالفعل للوحدة المعنية ولا تزال متاحة أو تم تقديمها إلى السجل العقاري، فيجب تقديم إضافة فقط للتغييرات الهيكلية اللاحقة، مثل توسيع العلية أو دمج شقتين. يجب استخدام نموذج الطلب الخاص بعاصمة ولاية فيسبادن للإضافة.

تحتوي هذه الإضافة فقط على المخططات التي تنتج عنها التغييرات، على سبيل المثال مخططات الطوابق والمقاطع والمناظر. سيتم إرجاع المستندات غير المطلوبة دون ختمها.

بالإضافة إلى المخططات المعدلة، يجب تقديم ما يسمى بوصف التعديل، والذي يصف بإيجاز كتابيًا التغييرات التي سيتم إعادة التصديق على الشهادة الأصلية. في حالة طلبات تعديل شهادات الإنجاز الصادرة قبل عام 2021، يجب أيضًا تقديم مستخرج من سجل الملكية.

تحتوي شهادة الفصل الصادرة بعد ذلك على الشقق أو الغرف التي تم تغييرها فقط. تظل شهادات الفصل السابقة صالحة للوحدات غير المتأثرة بالتغيير.

إذا تغير حجم الوحدات السكنية أو وحدات الانتفاع، يجب أيضًا تقديم حساب مصحح للمساحة السكنية أو القابلة للاستخدام.

تعتمد تكاليف شهادة الفصل على عدد وحجم الوحدة السكنية أو وحدة الانتفاع وما إذا كانت الشهادة تصدر لأول مرة أو أنها مكملة للشهادة الحالية.

ينص النظام الأساسي بشأن فرض رسوم الإشراف على البناء في عاصمة ولاية فيسبادن (النظام الأساسي لرسوم الإشراف على البناء) الصادر في 15 أغسطس 2022 على رسوم تتراوح بين 100 و500 يورو لإصدار شهادة إتمام لكل وحدة سكنية أو ملكية جزئية. ويعتمد المبلغ المحدد للرسوم على الجهد الإداري في كل حالة على حدة، وكذلك في حالة وجود ملحق.

بالنسبة للطلبات المقدمة في شكل ورقي، يتم تطبيق رسم إضافي بنسبة 25 في المائة من الرسوم المفروضة على الأصل.

كما هو الحال في إجراءات إذن التخطيط، يتم حساب المساحات المعيشية والقابلة للاستخدام وفقًا لقانون المساحة المعيشية.

تظل شهادة الإنجاز الصادرة من مفتشية البناء صالحة دائمًا - حتى لو لم يتم تقديمها إلى السجل العقاري للتقسيم. ومع ذلك، يجب أن تتوافق مخططات التقسيم الخاصة بشهادة الإنجاز مع حالة المبنى في الموقع وتتوافق مع اللوائح القانونية الحالية. ومع ذلك، يمكن استكمال شهادة الإنجاز بإضافة وبالتالي تحديثها.

يمكن لكاتب العدل استخدام شهادة الإفراز لإعداد إعلان القسمة. يجب بعد ذلك تقديم شهادة الإتمام إلى السجل العقاري مع اتفاقية التقسيم حتى تتم القسمة هناك. بعد ذلك يحصل كل عقار منفصل على رقم صحيفة السجل العقاري الخاص به، وبالتالي يمكن بيعه أو نقله بشكل فردي.

فرضت حكومة الولاية شرط موافقة البلدية وفقًا للمادة 172 (4) من قانون البناء الألماني (قانون الموافقة على التحويل وتحديد المنطقة)، وذلك من خلال "مرسوم بشأن شرط الموافقة على إنشاء المباني السكنية أو الملكية الجزئية وتحديد المناطق ذات سوق الإسكان الضيقة وفقًا لقانون البناء الألماني (مرسوم الموافقة على التحويل وتحديد المنطقة)". بالإضافة إلى ذلك، بالنسبة لفيسبادن، كمنطقة ذات سوق إسكان ضيق، فإن المباني التي تحتوي على أكثر من ست شقق كانت موجودة بالفعل قبل
12 مايو 2022، يسري شرط الموافقة وفقًا للمادة 250 (1) الجملة 1 من قانون البناء الألماني. ويتولى مكتب تخطيط مدينة فيسبادن - 6103 التنمية الحضرية مسؤولية الترخيص المطلوب وفقًا للمادة 172 (4) من قانون البناء الألماني

جهة الاتصال: staedtebauwiesbadende

مكتب العمل الاجتماعي - 5108 إدارة الإسكان هو المسؤول عن ما يسمى بترخيص التحويل وفقًا للمادة 250 (1) الجملة 1 من قانون البناء في إدارة مدينة فيسبادن

جهة الاتصال: wohnenwiesbadende