Удостоверението за изолираност е официално потвърждение в съответствие с германския Закон за жилищното строителство, че даден апартамент или помещение за ползване е структурно достатъчно отделен (чрез стени, тавани и заключващ се вход) от други апартаменти или помещения, т.е. че е затворен и може да се използва пълноценно. То може да включва и специално измерени площи на имота, като например места за паркиране или тераси.

Удостоверението за изолираност се издава за всеки имот и трябва да включва всички сгради в имота, т.е. всички къщи, гаражи и заключващи се постройки.

В случай на удостоверения за отчуждаване за постоянно право на жилище или постоянно право на ползване е необходимо да се покаже само съответната единица.

Германският закон за кондоминиума (Wohnungseigentumsgesetz - WEG) от 15 март 1951 г., изменен на 12 януари 2021 г., и Общият административен регламент за издаване на сертификати съгласно Германския закон за кондоминиума (AVA) от 6 юли 2021 г. представляват правното основание за сертификата за завършване.

С удостоверението за завършеност строителният инспекторат потвърждава, че са изпълнени изискванията на §§ 7, ал. 4, S.1, № 2 (жилищна или частична собственост) и 32, ал. 2, S.2, № 2 (право на постоянно обитаване) от WEG.

Заедно с плана за разделяне той се използва за разделяне на сграда на жилищни единици и/или части от собствеността, за да могат те да бъдат вписани в поземления регистър като отделни единици. По този начин една многофамилна къща може да бъде преобразувана в кондоминиуми, за да се продават поотделно. Възможно е също така да се направят уговорки за бъдещи наследници или да се осигурят постоянни права на обитаване и постоянно ползване.

Дадено жилище се счита за самостоятелно, ако е структурно, фактически, пространствено и функционално напълно изолирано от други жилища и стаи (например чрез стени и тавани) и има собствен заключващ се достъп директно отвън, от общо стълбище или от преддверието на общинския имот. Ако до дадена жилищна или ползвателска единица може да се стигне само през друга единица, тя не е самостоятелна.

Жилищната единица трябва да бъде оборудвана по такъв начин, че да може да се използва като жилищна площ. Например, жилището трябва да разполага с тоалетна и душ или вана, както и с кухня или помещения за готвене в рамките на жилището. Ако в разрешения стар сграден фонд няма баня или душ, тук може да се издаде само удостоверение за частична собственост, но не и удостоверение за собственост на жилище. Помещенията - напр. кухнята и банята - не е задължително да се намират на един и същи етаж, а могат да бъдат и едно над друго, при условие че са свързани със стълбище в рамките на отделния имот, т.е. апартамента.

Допълнителни помещения извън апартамента също могат да бъдат разпределени към самостоятелен апартамент. Те обаче трябва да бъдат обозначени в плана на преградите със същия номер като апартаментите и също така трябва да се заключват. Това се отнася и за "помещения, които не се използват за жилищни цели". Това са други помещения, които, за разлика от апартаментите, произтичат от тяхното предназначение, като например търговски помещения, зали за тренировки, складови помещения, гаражи, мазета, складове и др.

Измерените площи на имота, като например места за паркиране, тераси, градински площи и т.н., също се считат за затворени. За тях не се изисква структурно разграничаване, стига да са ясно разположени в имота чрез измервания.

Стълбища, котелни помещения, сервизни помещения, изби за велосипеди, сушилни, детски площадки и др. са задължително обща собственост. Общата собственост трябва да е достъпна за всички собственици; достъпът не трябва да води през отделни имоти на други собственици.

Всяко лице има право да подаде заявление, но собственикът винаги трябва да подпише формуляра за заявление, дори ако заявлението е подадено от друго лице. Изисква се и пълномощно, например ако кореспонденцията относно плановете се води от архитектурно бюро. В този случай архитектът директно попълва или коригира плановете и ги подава. В качеството си на лице, което подава заявлението, собственикът получава директно съответното удостоверение за завършване. Лицата, които могат да докажат легитимен интерес към сертификата (напр. купувач чрез представяне на договор за покупко-продажба), също са упълномощени.

Подавате попълненото и подписано заявление за издаване на удостоверение за изолация в цифров вид. Всичко, което трябва да направите, е да изпратите попълнения и подписан формуляр на заявлението по електронна поща на адрес baulastenwiesbadende След това ще ви изпратим по електронна поща данните за достъп до платформата за обмен на данни Nextcloud. След това в рамките на пет работни дни ще качите всички необходими документи за кандидатстване като PDF файлове. След това ние ще прехвърлим вашите цифрови документи в нашата система и ще обработим вашето заявление.

Най-добрият начин да разберете кои документи трябва да се представят в конкретния случай е да се свържете със съответния отдел за строителен надзор.

Телефонен номер: 0611 31- 6519

Електронна поща: baulastenwiesbadende

По правило трябва да се представят следните документи:

- подписан формуляр за кандидатстване

- Упълномощаване, ако е приложимо (ако лицето за контакт по отношение на строителния надзор НЕ е лицето, което подава заявлението)
НЕ е лицето, което подава заявлението)

- Описание на промените (само за допълнения)

- Изчисляване на жилищната и използваемата площ

- Извлечение от кадастъра на недвижимите имоти/картата на недвижимите имоти (алтернативно план на обекта от геодезиста)
геодезист - обикновено за нови сгради, които все още не са вписани в кадастъра)

- План на откритото пространство на целия имот

- План на всеки съществуващ етаж от мазето до тавана

- поне една част от всяка сграда

- Всички изгледи на сградата(ите), нарисувани или като цветна снимка

Подробна информация за документите и плановете за разделяне можете да намерите и в нашето ръководство Документи за кандидатстване и планове за издаване на удостоверение за завършване.

Ще получите сертификата си, подпечатан от нас, в цифров вид, за да можете да разпечатате толкова копия, колкото ви трябват.

Всички представени планове и други документи за собственост трябва да съответстват на одобрения статут за съществуващи сгради и на планирания статут за нови сгради. Въпреки че това обикновено не се проверява от строителния надзор, отклоненията в действителното състояние от представените планове или одобрения проект, които изискват разрешение, остават незаконни дори и при издадено удостоверение за завършване.

Планове

Плановете не трябва да надвишават формат DIN A3 и трябва да са четливи. Мащабът може да се избира свободно, но трябва да може да се провери (без изкривяване, увеличаване или намаляване на размера). Плановете трябва да показват мащаба и подробностите за имота, като например района, парцела, улицата и номера на къщата.

Оразмерителните вериги или посочването на квадратни метри са полезни за обработката на заявлението. Подробна информация и разяснения относно документите за кандидатстване и планиране, които трябва да се представят, можете да намерите в нашето ръководство "Документи за кандидатстване и планове за издаване на удостоверение за завършване"

Заявлението се проверява в съответствие с правилата на германския Закон за кондоминиума (WEG). Поради това строителният инспекторат проверява само дали апартаментите са заключени и достъпни през общата собственост, както и дали са спазени изискванията за жилищна площ и дали плановете са правилни. Въпреки това не се извършва инспекция съгласно строителния закон. Следователно издаването на удостоверение за завършване не е същото като разрешение за строеж за сгради или части от сгради в имота - чрез това удостоверение строителният инспекторат нито узаконява, нито толерира неразрешено конструктивно състояние. Вместо това заявителят трябва сам да провери дали представените планове за преграждане отговарят на действителното разрешено състояние.

Удостоверението за степен на завършеност включва удостоверението, издадено от органа за строителен надзор, в което се посочва кои единици са сертифицирани като завършени и с какви номера, колко плана за преграждане принадлежат към удостоверението, както и самите планове за преграждане.

Връзката между документите се изяснява чрез зелен печат върху плановете, който препраща към съответното удостоверение.

Обработката на заявлението започва едва след като документите са пълни (заявление, пълни и правилни планове за разделяне) и отнема приблизително две до четири седмици в зависимост от размера на строителния проект. В случай на нови сгради сертификатът за завършване може да бъде издаден най-рано едновременно с разрешението за строеж.

Специалната собственост върху място за паркиране може да принадлежи на жилищна единица или на част от нея. Ако достъпът до него е осигурен чрез обща собственост, то може да бъде изключителна собственост и на единицата на съсобственост.

Мястото за паркиране се счита за оградено, ако е обозначено с размери или постоянни граници и е номерирано. В този случай мястото носи или номера на принадлежащия му специален обект, или своя собствен номер като специален обект.

Обособяването е възможно за паркоместа от всички видове, като (подземни) гаражи, открити паркоместа на нивото на земята, съоръжения за многократно паркиране и др. Важно е ясното локализиране и обозначаване. Паркоместа без номерация се считат за обща собственост. По подобен начин е възможно да се удостовери обособяването на площи на собственост на нивото на земята, като например тераси, чрез точно измерване на площите.

Специалната собственост е "реална" собственост, т.е. изключителна собственост на собственика на кондоминиума. Това включва

- Апартаменти (наричани кондоминиуми). Това обикновено включва стаите на апартамента (включително подовите настилки, вградените мебели, неносещите стени в апартамента и санитарните инсталации).

- Помещения, които не се използват за жилищни цели и са самостоятелни, освен ако не са предназначени за общо ползване от собствениците на апартамента. Това могат да бъдат мазета, офиси, складови помещения, стаи за тренировки и т.н. (наричани частична собственост).

- Паркоместа за автомобили

Общата собственост включва площта на земята, която не е определена като отделна собственост, носещите части на сградата, покрива и прозорците и т.н., както и инсталациите и съоръженията за общо ползване (стълбища, асансьори, помещения за велосипеди, котелно помещение, сервизно помещение, коридори, перални помещения и т.н.).

Зоните или частите на сградата със специални права на ползване са обща собственост. Тук на собственика се предоставя единствено право на ползване. Специални права на ползване могат да бъдат предоставени за градински площи, места за паркиране и складови помещения извън апартамента. Те не са включени в обхвата на удостоверението за отделна собственост.

Ако за въпросната единица вече съществува удостоверение за завършване и то все още е налично или е било представено в поземления регистър, за последващи структурни промени, като например разширяване на тавана или обединяване на два апартамента, трябва да се представи само допълнение. За допълнението трябва да се използва формулярът за кандидатстване на столицата на провинция Висбаден.

Това допълнение съдържа само плановете, от които произтичат промените, например етажни планове, разрези и изгледи. Документите, които не са необходими, ще бъдат върнати без печат.

В допълнение към изменените планове трябва да се представи така нареченото описание на изменението, в което накратко се описва в писмен вид кои промени в първоначалния сертификат трябва да бъдат презаверени. В случай на заявления за изменение на удостоверения за степен на завършеност, издадени преди 2021 г., трябва да се представи и извлечение от имотния регистър.

Издаденото след това удостоверение за обособяване съдържа само променените апартаменти или стаи. Предишните сертификати за сегрегация остават валидни за помещенията, които не са засегнати от промяната.

Ако размерът на жилищните или използваемите единици се промени, трябва да се представи и коригирано изчисление на жилищната или използваемата площ.

Разходите за издаване на сертификат за сегрегация зависят от броя и размера на жилищните или използваните единици и от това дали сертификатът се издава за първи път или е допълнение към съществуващ сертификат.

Уставът за събиране на такси за строителен надзор на столицата на провинция Висбаден (Устав за таксите за строителен надзор) от 15 август 2022 г. предвижда диапазон на таксите от 100 до 500 евро за издаване на удостоверение за завършеност на жилищна или частична собственост. Конкретният размер на таксата зависи от административните усилия във всеки отделен случай, както и в случай на допълване.

За заявления, подадени на хартиен носител, се прилага надбавка в размер на 25 % от таксата, начислена за оригинала.

Както и при процедурата за издаване на разрешение за строеж, изчисляването на жилищните и използваемите площи се извършва в съответствие с Наредбата за жилищните площи.

Удостоверението за завършване, издадено от строителния инспекторат, винаги остава валидно - дори и да не е било представено в имотния регистър за разделяне. Въпреки това плановете за разделяне на сградите за удостоверението за завършване трябва да съответстват на състоянието на сградата на място и да са съобразени с действащите законови разпоредби. Въпреки това удостоверението за завършване може да бъде допълнено с анекс и по този начин да бъде актуализирано.

Нотариусът може да използва удостоверението за разделяне, за да изготви декларация за разделяне. След това удостоверението за изготвяне трябва да бъде представено в поземления регистър заедно с договора за делба, за да може делбата да се извърши там. След това всеки отделен имот получава свой собствен номер на листа в поземления регистър и следователно може да бъде продаден или прехвърлен поотделно.

С "Наредбата за изискването за одобрение за създаване на жилищни или частични собствености и за определяне на райони с ограничен пазар на жилища в съответствие с германския строителен кодекс (Наредба за одобрение на преустройството и определяне на райони)" държавното правителство налага на общината изискване за одобрение в съответствие с член 172, параграф 4 от BauGB за жилищни или частични собствености в съответствие с член 1 от WEG. Освен това за Висбаден, като район със свит пазар на жилища, сградите с повече от шест апартамента, които вече са съществували преди
12 май 2022 г., се прилага изискването за одобрение съгласно раздел 250 (1), изречение 1 BauGB. Службата за градско планиране на Висбаден - 6103 Градско развитие е отговорна за разрешението, изисквано съгласно раздел 172, параграф 4 BauGB

За контакти: staedtebauwiesbadende

Службата за социална работа - 5108 Жилищен отдел отговаря за т.нар. разрешение за преустройство в съответствие с раздел 250 (1), изречение 1 BauGB в рамките на градската администрация на Висбаден

За контакти: wohnenwiesbadende