Il certificato di isolamento è una conferma ufficiale, ai sensi della legge tedesca sul condominio, che un appartamento o un'unità di utilizzo è strutturalmente sufficientemente separato (da pareti, soffitti e un ingresso con serratura) da altri appartamenti o locali, ossia che è chiuso e può essere utilizzato in tutta la sua estensione. Può anche includere aree di proprietà specificamente misurate, come parcheggi o terrazze.

Il certificato di isolamento viene rilasciato per ogni proprietà e deve includere tutti gli edifici di una proprietà, vale a dire tutte le case, i garage e le strutture chiuse a chiave.

Nel caso di certificati di isolamento per un diritto residenziale permanente o un diritto d'uso permanente, deve essere indicata solo l'unità pertinente.

La legge tedesca sul condominio (Wohnungseigentumsgesetz - WEG) del 15 marzo 1951, modificata il 12 gennaio 2021, e il regolamento amministrativo generale per il rilascio di certificati ai sensi della legge tedesca sul condominio (AVA) del 6 luglio 2021 costituiscono la base giuridica per il certificato di completamento.

Con il certificato di completamento, l'ispettorato edilizio conferma che i requisiti di cui ai §§ 7 Paragrafo 4 S.1 N. 2 (proprietà residenziale o parziale) e 32 Paragrafo 2 S.2 N. 2 (diritto di abitazione permanente) della WEG sono soddisfatti.

Insieme al piano di divisione, viene utilizzato per suddividere un edificio in unità abitative e/o condominiali in modo da poterle registrare nel registro fondiario come unità separate. In questo modo, una casa con più proprietari può essere trasformata in condomini per poterli vendere singolarmente. È anche possibile prendere accordi per i futuri eredi o assicurarsi diritti di abitazione e di utilizzo permanenti.

Un appartamento è considerato autonomo se è strutturalmente, concretamente, spazialmente e funzionalmente completamente chiuso da altri appartamenti e stanze (ad esempio da pareti e soffitti) e ha un proprio accesso con serratura direttamente dall'esterno, da una scala comune o da un vestibolo della proprietà comune. Se un'unità abitativa o di utilizzo può essere raggiunta solo attraverso un'altra unità, non è autonoma.

Un'unità abitativa deve essere attrezzata in modo tale da poter essere utilizzata come spazio abitativo. Ad esempio, un appartamento deve essere dotato di servizi igienici e di una doccia o vasca da bagno, nonché di una cucina o di attrezzature per cucinare all'interno dell'appartamento. Se nel vecchio patrimonio edilizio autorizzato non ci sono bagni o docce, è possibile rilasciare solo un certificato di proprietà parziale, ma non un certificato di proprietà condominiale. I locali - ad esempio la cucina e il bagno - non devono necessariamente trovarsi sullo stesso piano, ma possono anche essere sovrapposti, a condizione che siano collegati da una scala all'interno della proprietà separata, cioè dell'appartamento.

È possibile assegnare a un appartamento autonomo anche stanze aggiuntive esterne all'appartamento. Tuttavia, questi devono essere indicati nella planimetria divisoria con lo stesso numero degli appartamenti e devono poter essere chiusi a chiave. Questo vale anche per i "locali non adibiti ad uso abitativo". Si tratta di altri locali che, a differenza degli appartamenti, derivano dalla loro destinazione d'uso, come ad esempio locali commerciali, sale prove, magazzini, garage, cantine, depositi, ecc.

Sono considerate chiuse anche le aree di proprietà misurate, come parcheggi, terrazze, giardini, ecc. Queste non necessitano di alcuna delimitazione strutturale, a condizione che siano chiaramente localizzate sulla proprietà mediante misurazioni.

I vani scala, i locali caldaia, i ripostigli, le cantine per le biciclette, gli essiccatoi, i campi da gioco, ecc. sono obbligatoriamente beni comuni. I beni comuni devono essere accessibili a tutti i proprietari; l'accesso non deve passare attraverso le proprietà separate di altri proprietari.

Qualsiasi persona è autorizzata a presentare la domanda, ma il proprietario deve sempre firmare il modulo di domanda, anche se la domanda è presentata da un'altra persona. È necessaria anche una procura, ad esempio se la corrispondenza relativa ai piani è gestita da uno studio di architettura. In questo caso, l'architetto completa o corregge direttamente i piani e li presenta. In quanto presentatore della domanda, il proprietario riceve direttamente il relativo certificato di completamento. Sono autorizzate anche le persone che possono dimostrare un interesse legittimo al certificato (ad esempio, un acquirente che presenta un contratto di acquisto).

La domanda per il rilascio di un certificato di clausura, compilata e firmata, viene presentata in formato digitale. Tutto ciò che dovete fare è inviare il modulo di richiesta compilato e firmato via e-mail a baulastenwiesbadende Vi invieremo quindi per e-mail i dati di accesso alla piattaforma di scambio dati Nextcloud. Entro cinque giorni lavorativi dovrete quindi caricare tutti i documenti richiesti in formato PDF. I documenti digitali verranno quindi trasferiti nel nostro sistema e la domanda verrà elaborata.

Il modo migliore per sapere quali documenti devono essere presentati in un caso specifico è contattare il dipartimento di supervisione edilizia competente.

Numero di telefono: 0611 31- 6519

E-mail: baulastenwiesbadende

Di norma, devono essere presentati i seguenti documenti:

- modulo di domanda firmato

- Autorizzazione, se del caso (se il referente per la vigilanza edilizia NON è la persona che presenta la domanda)
non è la persona che presenta la domanda)

- Descrizione delle modifiche (solo per le integrazioni)

- Calcolo della superficie abitabile e utilizzabile

- Estratto del catasto immobiliare/mappa immobiliare (in alternativa, planimetria del geometra).
geometra - di solito per i nuovi edifici non ancora registrati nel catasto)

- Pianta dello spazio aperto dell'intera proprietà

- pianta di ogni piano esistente, dal seminterrato al sottotetto

- almeno una sezione di ogni edificio

- Tutte le viste dell'edificio (o degli edifici), disegnate o sotto forma di foto a colori.

Informazioni dettagliate sui documenti e sui piani di suddivisione sono disponibili anche nella nostra guida Documenti di richiesta e piani per il certificato di completamento.

Riceverete il vostro certificato sigillato da noi in formato digitale, in modo da poterne stampare quante copie desiderate.

Tutti i piani presentati e gli altri documenti di proprietà devono corrispondere allo stato approvato per gli edifici esistenti e allo stato di progetto per i nuovi edifici. Anche se questo non viene solitamente controllato dall'ispettorato edilizio, le deviazioni delle condizioni effettive rispetto ai piani presentati o al progetto approvato che richiedono un'autorizzazione rimangono illegali anche se viene rilasciato il certificato di completamento.

Piani

I piani non devono superare il formato DIN A3 e devono essere leggibili. La scala può essere scelta liberamente, ma deve essere verificabile (nessuna distorsione, ingrandimento o riduzione delle dimensioni). Le planimetrie devono riportare la scala e i dettagli dell'immobile, come il quartiere, la particella, la via e il numero civico.

Le catene dimensionali o l'indicazione dei metri quadrati sono utili per l'elaborazione della domanda. Informazioni e spiegazioni dettagliate sulla domanda e sui documenti di pianificazione da presentare sono disponibili nella nostra guida "Documenti di richiesta e piani per un certificato di completamento".

La domanda viene controllata in base alle norme della legge tedesca sui condomini (WEG). L'ispettorato edilizio si limita quindi a verificare se le unità sono chiuse a chiave e accessibili attraverso la proprietà comune e se i requisiti di spazio abitativo sono soddisfatti e i progetti sono corretti. Tuttavia, la legge edilizia non prevede alcuna ispezione. Pertanto, il rilascio di un certificato di completamento non è la stessa cosa di una licenza edilizia per edifici o parti di edifici su una proprietà - una condizione strutturale non autorizzata non è né legalizzata né tollerata dall'ispettorato edilizio attraverso questo certificato. Il richiedente deve invece verificare se i progetti di tramezzi presentati corrispondono alle condizioni effettivamente autorizzate.

Il certificato di completamento comprende l'attestato rilasciato dall'autorità di vigilanza edilizia, che elenca quali unità sono certificate come completate e con quali numeri, e quanti piani di partizione appartengono al certificato, nonché i piani di partizione stessi.

Il collegamento tra i documenti è reso evidente da un timbro verde sui piani, che rimanda al certificato corrispondente.

L'elaborazione della domanda inizia solo quando i documenti sono completi (domanda, piani di lottizzazione completi e corretti) e richiede circa due-quattro settimane a seconda delle dimensioni del progetto edilizio. Nel caso di nuove costruzioni, il certificato di completamento può essere rilasciato al più presto contestualmente alla licenza edilizia.

La proprietà speciale di un posto auto può appartenere a un'unità abitativa o a una comproprietà. Se l'accesso è garantito da una proprietà comune, può anche essere oggetto esclusivo di una comproprietà.

Un posto auto è considerato chiuso se è delimitato da dimensioni o confini permanenti e numerato. In questo caso, il posto auto reca il numero della proprietà speciale che gli appartiene o il proprio numero come proprietà speciale.

La compartimentazione è possibile per i parcheggi di tutti i tipi, come garage (sotterranei), parcheggi all'aperto a livello del suolo, parcheggi multipli, ecc. È importante che la localizzazione e la designazione siano chiare. I posti auto senza numerazione sono considerati proprietà comune. Allo stesso modo, è possibile certificare l'isolamento di aree di proprietà a livello del suolo, come le terrazze, misurando con precisione le superfici.

I beni speciali sono beni "reali", cioè di proprietà esclusiva del condomino. Sono compresi

- Appartamenti (denominati condomini). In genere comprende i locali dell'appartamento (compresi i pavimenti, i mobili incassati, i muri non portanti all'interno dell'appartamento e gli impianti sanitari).

- I locali che non sono utilizzati per scopi residenziali e sono autonomi, a meno che non siano destinati all'uso comune dei proprietari dell'appartamento. Può trattarsi di cantine, uffici, ripostigli, locali per esercitazioni, ecc.

- Posti auto

La proprietà comune comprende la superficie del terreno non designata come proprietà separata, le parti portanti dell'edificio, il tetto e le finestre, ecc. e gli impianti e le strutture di uso comune (vani scala, ascensori, locali per biciclette, locale caldaia, ripostiglio, corridoi, lavanderie, ecc.)

Le aree o le parti dell'edificio con diritti d'uso speciali sono proprietà comuni. In questo caso, al proprietario viene concesso un diritto d'uso esclusivo. I diritti d'uso speciali possono essere concessi per aree di giardino, parcheggi e magazzini esterni all'appartamento. Questi non sono inclusi nell'ambito del certificato di proprietà separata.

Se per l'unità in questione esiste già un certificato di completamento e questo esiste ancora o è stato presentato al catasto, per le modifiche strutturali successive, come l'ampliamento del sottotetto o l'accorpamento di due appartamenti, deve essere presentata solo un'integrazione. Per l'integrazione deve essere utilizzato il modulo di richiesta della capitale statale di Wiesbaden.

L'addendum contiene solo le planimetrie da cui derivano le modifiche, ad esempio planimetrie, sezioni e viste. I documenti non necessari saranno restituiti senza timbro.

Oltre ai piani modificati, è necessario presentare una cosiddetta descrizione dell'emendamento, che descrive brevemente per iscritto quali modifiche al certificato originale devono essere ricertificate. Nel caso di richieste di modifica di certificati di completamento rilasciati prima del 2021, è necessario presentare anche un estratto del registro immobiliare.

Il certificato di segregazione rilasciato in seguito contiene solo gli appartamenti o i locali modificati. I precedenti certificati di segregazione rimangono validi per le unità non interessate dalla modifica.

Se le dimensioni delle unità abitative o di utilizzo cambiano, è necessario presentare anche un calcolo corretto della superficie abitativa o di utilizzo.

I costi di un certificato di segregazione dipendono dal numero e dalle dimensioni dell'unità abitativa o di utilizzo e dal fatto che il certificato venga rilasciato per la prima volta o sia un'integrazione del certificato esistente.

Lo statuto per la riscossione delle tasse di supervisione edilizia della capitale statale di Wiesbaden (statuto per le tasse di supervisione edilizia) del 15 agosto 2022 prevede un importo compreso tra 100 e 500 euro per il rilascio di un certificato di completamento per unità abitativa o proprietà parziale. L'importo specifico della tassa dipende dall'impegno amministrativo in ogni singolo caso, così come nel caso di un'integrazione.

Per le domande presentate in forma cartacea, si applica una maggiorazione del 25% della tassa applicata per l'originale.

Come per la procedura di autorizzazione, il calcolo delle superfici abitabili e utilizzabili viene effettuato in base all'Ordinanza sulle superfici abitabili.

Il certificato di completamento rilasciato dall'ispettorato edilizio rimane sempre valido, anche se non è stato presentato al catasto per la divisione. Tuttavia, i piani di divisione per il certificato di completamento devono corrispondere alle condizioni dell'edificio in loco e rispettare le norme di legge vigenti. Tuttavia, un certificato di completamento può essere integrato da un addendum e quindi aggiornato.

Il notaio può utilizzare il certificato di separazione per redigere una dichiarazione di divisione. Il certificato di completamento deve poi essere presentato al catasto insieme al contratto di divisione, in modo che la divisione possa avvenire in quella sede. Ogni proprietà separata riceve quindi il proprio numero di foglio catastale e può quindi essere venduta o trasferita individualmente.

Con l'"Ordinanza sull'obbligo di approvazione per l'insediamento di edifici residenziali o in comproprietà e per la determinazione di aree con un mercato immobiliare ristretto in conformità al Codice edilizio tedesco (Ordinanza sull'approvazione delle trasformazioni e sulla determinazione delle aree)", il governo statale ha imposto l'obbligo di approvazione da parte del comune in conformità alla Sezione 172 (4) del BauGB per gli edifici residenziali o in comproprietà in conformità alla Sezione 1 della WEG. Inoltre, per Wiesbaden, in quanto area con un mercato immobiliare difficile, gli edifici con più di sei appartamenti che esistevano già prima del 12 maggio 2022, il requisito dell'approvazione da parte del comune è stato abolito.
12 maggio 2022, si applica il requisito di approvazione ai sensi della Sezione 250 (1) frase 1 del BauGB. L'Ufficio Urbanistica di Wiesbaden - 6103 Sviluppo Urbano è responsabile dell'autorizzazione richiesta ai sensi della Sezione 172 (4) del BauGB.

Contatto: staedtebauwiesbadende

L'Ufficio per l'assistenza sociale - 5108 Dipartimento per l'edilizia abitativa è responsabile della cosiddetta autorizzazione alla trasformazione in conformità al § 250 Paragrafo 1 S. 1 BauGB all'interno dell'amministrazione comunale di Wiesbaden.

Contatto: wohnenwiesbadende