Tecrit belgesi, Alman Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca, bir dairenin veya kullanım biriminin yapısal olarak (duvarlar, tavanlar ve kilitlenebilir bir giriş ile) diğer dairelerden veya odalardan yeterince ayrıldığına, yani kapalı olduğuna ve tam olarak kullanılabileceğine dair resmi bir onaydır. Ayrıca, park yerleri veya teraslar gibi özel olarak ölçülmüş mülk alanlarını da içerebilir.

Bir tecrit sertifikası mülk başına düzenlenir ve bir mülk üzerindeki tüm binaları, yani tüm evleri, garajları ve kilitlenebilir yapıları içermelidir.

Kalıcı bir konut hakkı veya kalıcı bir kullanım hakkı için tecrit sertifikaları söz konusu olduğunda, yalnızca ilgili birimin gösterilmesi gerekir.

Alman Kat Mülkiyeti Kanunu (Wohnungseigentumsgesetz - WEG) 15 Mart 1951 tarihli olup 12 Ocak 2021 tarihinde değiştirilmiştir ve 6 Temmuz 2021 tarihli Alman Kat Mülkiyeti Kanunu (AVA) uyarınca Sertifikaların Verilmesi için Genel İdari Yönetmelik, tamamlama sertifikasının yasal dayanağını oluşturmaktadır.

Tamamlama belgesi ile yapı denetim birimi, WEG Madde 7 Paragraf 4 S.1 No. 2 (konut veya kısmi mülkiyet) ve 32 Paragraf 2 S.2 No. 2 (kalıcı konut hakkı) gerekliliklerinin karşılandığını onaylar.

Bölme planı ile birlikte, bir binayı konut ve/veya kat mülkiyeti birimlerine bölmek için kullanılır, böylece bunlar tapu siciline ayrı birimler olarak kaydedilebilir. Bu şekilde, çok hisseli bir ev, ayrı ayrı satılmak üzere kat mülkiyetine dönüştürülebilir. Gelecekteki mirasçılar için düzenlemeler yapmak veya kalıcı konut ve kalıcı kullanım haklarını güvence altına almak da mümkündür.

Bir daire, yapısal, fiili, mekansal ve işlevsel olarak diğer daire ve odalardan (örneğin duvarlar ve tavanlarla) tamamen kapalı ise ve doğrudan dışarıdan, ortak bir merdiven boşluğundan veya ortak mülkün bir girişinden kendi kilitlenebilir erişimine sahipse müstakil olarak kabul edilir. Bir konut veya kullanım birimine sadece başka bir birim üzerinden ulaşılabiliyorsa, bu birim müstakil değildir.

Bir konut birimi, yaşam alanı olarak kullanılabilecek şekilde donatılmış olmalıdır. Örneğin, bir dairede tuvalet, duş veya küvet ile mutfak veya yemek pişirme olanakları bulunmalıdır. İzin verilen eski yapı stokunda banyo veya duş yoksa, burada yalnızca kısmi mülkiyet belgesi verilebilir, ancak kat mülkiyeti belgesi verilemez. Odaların - örneğin mutfak ve banyo - aynı katta olması gerekmez, ancak ayrı bir mülk, yani daire içinde bir merdivenle birbirine bağlanması koşuluyla üst üste de olabilir.

Daire dışındaki ek odalar da müstakil bir daireye tahsis edilebilir. Ancak bunların bölme planında dairelerle aynı numarayla işaretlenmesi ve kilitlenebilir olması gerekir. Bu durum "ikamet amaçlı kullanılmayan odalar" için de geçerlidir. Bunlar, dairelerin aksine, ticari odalar, muayenehane odaları, depo odaları, garajlar, kilerler, depolar vb. gibi kullanım amaçlarından kaynaklanan diğer odalardır.

Park yerleri, teraslar, bahçe alanları vb. gibi ölçülen mülk alanları da kapalı alan olarak kabul edilir. Bunlar, ölçümler yoluyla mülk üzerinde açıkça konumlandırıldıkları sürece herhangi bir yapısal sınırlama gerektirmez.

Merdiven boşlukları, kazan daireleri, hizmet odaları, bisiklet kilerleri, kurutma odaları, oyun alanları vb. zorunlu ortak mülklerdir. Ortak mülke tüm malikler erişebilmelidir; erişim diğer maliklerin ayrı mülklerinden geçmemelidir.

Herhangi bir kişi başvuruda bulunmaya yetkilidir, ancak başvuru başka bir kişi tarafından yapılsa bile, başvuru formunu her zaman mal sahibi imzalamalıdır. Örneğin, planlarla ilgili yazışmaların bir mimarlık ofisi tarafından yürütülmesi durumunda da bir vekaletname gereklidir. Bu durumda, mimar planları doğrudan tamamlar veya düzeltir ve teslim eder. Başvuruyu yapan kişi olarak, mal sahibi ilgili tamamlama belgesini doğrudan alır. Sertifika üzerinde meşru bir menfaati olduğunu kanıtlayabilen kişiler de (örneğin, bir satın alma sözleşmesi sunarak bir alıcı) yetkilidir.

Doldurulmuş ve imzalanmış inziva belgesi başvurusunu dijital olarak gönderirsiniz. Tek yapmanız gereken, doldurulmuş ve imzalanmış başvuru formunu e-posta ile baulastenwiesbadende adresine göndermektir. Daha sonra size Nextcloud veri değişim platformu için erişim verilerini e-posta ile göndereceğiz. Daha sonra gerekli tüm başvuru belgelerini beş iş günü içinde PDF dosyaları olarak yükleyeceksiniz. Daha sonra dijital belgelerinizi sistemimize aktaracağız ve başvurunuzu işleme alacağız.

Belirli bir bireysel durumda hangi belgelerin sunulması gerektiğini öğrenmenin en iyi yolu, ilgili yapı denetim departmanıyla iletişime geçmektir.

Telefon numarası: 0611 31- 6519

E-posta: baulastenwiesbadende

Kural olarak, aşağıdaki belgeler sunulmalıdır:

- imzalı başvuru formu

- Varsa izin belgesi (yapı denetimi için irtibat kurulacak kişi başvuruyu yapan kişi DEĞİLSE)
başvuruyu gönderen kişi DEĞİLDİR)

- Değişikliklerin açıklaması (sadece ekler için)

- Yaşam ve kullanım alanının hesaplanması

- Gayrimenkul kadastrosundan/emlak haritasından alıntı (alternatif olarak haritacıdan bir vaziyet planı
sörveyör - genellikle henüz kadastroda kayıtlı olmayan yeni binalar için)

- Tüm mülkün açık alan planı

- Bodrumdan çatı katına kadar mevcut her katın kat planı

- her binanın en az bir bölümü

- Çizilmiş veya renkli fotoğraf olarak bina(lar)ın tüm görünümleri

Belgeler ve alt bölüm planları hakkında ayrıntılı bilgiyi tamamlama belgesi için başvuru belgeleri ve planları kılavuzumuzda da bulabilirsiniz.

Sertifikanızı tarafımızdan mühürlenmiş olarak dijital formda alacaksınız, böylece istediğiniz kadar kopyasını yazdırabilirsiniz.

Sunulan tüm planlar ve diğer mülkiyet belgeleri, mevcut binalar için onaylı duruma ve yeni binalar için planlama durumuna uygun olmalıdır. Bu durum genellikle yapı denetimi tarafından kontrol edilmese de, fiili durumda sunulan planlardan veya onaylanan tasarımdan izin gerektiren sapmalar, tamamlama belgesi düzenlense bile yasadışı kalmaya devam eder.

Planlar

Planlar DIN A3 formatını aşmamalı ve okunaklı olmalıdır. Ölçek serbestçe seçilebilir, ancak doğrulanabilir olmalıdır (boyutta bozulma, büyütme veya küçültme olmamalıdır). Planlar, mülkün ölçeğini ve ilçe, parsel, sokak ve ev numarası gibi ayrıntılarını göstermelidir.

Boyut zincirleri veya metrekarelerin belirtilmesi başvurunun işleme alınmasında yardımcı olur. Başvuru ve sunulması gereken planlama belgelerine ilişkin ayrıntılı bilgi ve açıklamaları "Tamamlama belgesi için başvuru belgeleri ve planlar" başlıklı kılavuzumuzda bulabilirsiniz.

Başvuru, Alman Kat Mülkiyeti Yasası (WEG) kurallarına göre kontrol edilir. Bu nedenle inşaat müfettişliği sadece birimlerin kilitli olup olmadığını ve ortak mülk üzerinden erişilebilir olup olmadığını ve yaşam alanı gereksinimlerinin karşılanıp karşılanmadığını ve planların doğru olup olmadığını kontrol eder. Ancak, inşaat kanunu kapsamında herhangi bir denetim bulunmamaktadır. Bu nedenle, tamamlama sertifikası verilmesi, bir mülk üzerindeki binalar veya bina bölümleri için inşaat izni ile aynı şey değildir - izinsiz bir yapısal durum, bu sertifika aracılığıyla inşaat müfettişliği tarafından ne yasallaştırılır ne de hoş görülür. Bunun yerine, başvuru sahibi, sunulan bölme planlarının izin verilen gerçek duruma uygun olup olmadığını kendisi kontrol etmelidir.

Tamamlama sertifikası, yapı denetim otoritesi tarafından verilen ve hangi birimlerin hangi numaralarla tamamlanmış olarak onaylandığını ve sertifikanın kaç bölüm planına ait olduğunu ve bölüm planlarının kendisini listeleyen sertifikayı içerir.

Belgeler arasındaki bağlantı, planlar üzerinde ilgili sertifikaya atıfta bulunan yeşil bir damga ile netleştirilir.

Başvurunun işleme alınması ancak belgeler tamamlandıktan sonra başlar (başvuru, eksiksiz ve doğru alt bölüm planları) ve bina projesinin büyüklüğüne bağlı olarak yaklaşık iki ila dört hafta sürer. Yeni binalar söz konusu olduğunda, tamamlama belgesi en erken inşaat ruhsatı ile aynı zamanda verilebilir.

Bir park yerinin özel mülkiyeti bir konut veya kısmi mülkiyet birimine ait olabilir. Erişim ortak mülkiyet yoluyla sağlanıyorsa, bu alan bir kısmi mülkiyet biriminin de tek nesnesi olabilir.

Bir park alanı, boyutları veya kalıcı sınırları ile işaretlenmiş ve numaralandırılmışsa kapalı olarak kabul edilir. Bu durumda, alan ya kendisine ait özel mülkün numarasını ya da özel mülk olarak kendi numarasını taşır.

(Yeraltı) garajlar, zemin seviyesindeki açık park alanları, çoklu park tesisleri vb. gibi her tür park alanı için bölümlendirme mümkündür. Net bir konumlandırma ve tanımlama önemlidir. Numaralandırılmamış park yerleri ortak mülkiyet olarak kabul edilir. Benzer şekilde, teraslar gibi zemin seviyesindeki mülkiyet alanlarının kesin olarak ölçülmesi suretiyle bu alanların tecrit edildiğini belgelemek mümkündür.

Özel mülk "gerçek" mülktür, yani kat mülkiyeti sahibinin yegane mülküdür. Buna şunlar dahildir

- Daireler (kat mülkiyeti olarak anılır). Buna genellikle dairenin odaları dahildir (zemin kaplamaları, gömme mobilyalar, daire içindeki yük taşımayan duvarlar ve sıhhi tesisatlar dahil).

- Kat maliklerinin ortak kullanımına yönelik olmadıkça, konut amaçlı kullanılmayan ve müstakil olan odalar. Bunlar kiler odaları, ofisler, depo odaları, uygulama odaları vb. olabilir (kısmi mülkiyet olarak adlandırılır)

- Araç park yerleri

Ortak mülkiyet, ayrı mülkiyet olarak belirlenmemiş arazi alanını, binanın taşıyıcı kısımlarını, çatı ve pencereleri vb. ve ortak kullanım için tesisat ve tesisleri (merdiven boşlukları, asansörler, bisiklet odaları, kazan dairesi, hizmet odası, koridorlar, çamaşır odaları vb.)

Binanın özel kullanım haklarına sahip alanları veya bölümleri ortak mülkiyettir. Burada bir mal sahibine tek kullanım hakkı verilir. Bahçe alanları, park yerleri ve daire dışındaki depolar için özel kullanım hakları verilebilir. Bunlar ayrı mülkiyet belgesi kapsamına dahil değildir.

Söz konusu birim için halihazırda bir tamamlama belgesi mevcutsa ve bu belge hala mevcutsa veya tapu siciline ibraz edilmişse, çatı katının genişletilmesi veya iki dairenin birleştirilmesi gibi sonraki yapısal değişiklikler için yalnızca bir zeyilname sunulmalıdır. Zeyilname için eyalet başkenti Wiesbaden'in başvuru formu kullanılmalıdır.

Bu zeyilname sadece kat planları, kesitler ve görünüşler gibi değişikliklerin yapıldığı planları içermektedir. Gerekli olmayan belgeler damgalanmadan iade edilecektir.

Değiştirilen planlara ek olarak, orijinal sertifikada hangi değişikliklerin yeniden onaylanacağını yazılı olarak kısaca açıklayan bir değişiklik açıklaması sunulmalıdır. 2021'den önce verilen tamamlama sertifikalarında değişiklik yapılması için yapılan başvurularda, emlak kayıtlarından bir alıntı da sunulmalıdır.

Daha sonra düzenlenen ayrıştırma sertifikası sadece değiştirilen daireleri veya odaları içerir. Değişiklikten etkilenmeyen birimler için önceki ayrıştırma sertifikaları geçerliliğini korur.

Konut veya kullanım birimlerinin boyutunun değişmesi halinde, düzeltilmiş bir konut veya kullanılabilir alan hesaplaması da sunulmalıdır.

Ayrıştırma sertifikasının maliyeti, konut veya kullanım biriminin sayısı ve büyüklüğüne ve sertifikanın ilk kez mi yoksa mevcut sertifikaya ek olarak mı düzenlendiğine bağlıdır.

Eyalet başkenti Wiesbaden'in 15 Ağustos 2022 tarihli yapı denetim harçlarının alınmasına ilişkin tüzüğü (yapı denetim harç tüzüğü), konut veya kısmi mülkiyet başına tamamlama belgesi düzenlenmesi için 100 ila 500 avro arasında bir ücret aralığı öngörmektedir. Ücretin spesifik miktarı, her bir vakadaki idari çabaya ve bir ek durumunda olduğu gibi bağlıdır.

Kağıt ortamında sunulan başvurular için, orijinali için alınan ücretin yüzde 25'i oranında ek ücret uygulanır.

Planlama izni prosedüründe olduğu gibi, yaşam ve kullanım alanlarının hesaplanması Yaşam Alanı Yönetmeliğine uygun olarak gerçekleştirilir.

İnşaat müfettişliği tarafından verilen tamamlama belgesi, bölünmek üzere tapu siciline ibraz edilmemiş olsa bile her zaman geçerliliğini korur. Bununla birlikte, tamamlama belgesine ilişkin bölme planları sahadaki bina durumuna uygun olmalı ve mevcut yasal düzenlemelere uygun olmalıdır. Bununla birlikte, bir tamamlama belgesi bir zeyilname ile desteklenebilir ve böylece güncellenebilir.

Noter, taksim belgesini bir taksim beyannamesi düzenlemek için kullanabilir. Bölünmenin orada gerçekleşebilmesi için tamamlama belgesinin bölünme sözleşmesi ile birlikte tapu siciline sunulması gerekir. Her ayrı mülk daha sonra kendi tapu sicil numarasını alır ve bu nedenle ayrı ayrı satılabilir veya devredilebilir.

Eyalet hükümeti, "Konut veya Kısmi Mülkiyetin Kurulması ve Alman İmar Kanunu'na Uygun Olarak Sıkışık Konut Piyasasına Sahip Alanların Belirlenmesi İçin Onay Gerekliliğine İlişkin Yönetmelik (Dönüşüm Onayı ve Alan Belirleme Yönetmeliği)" ile WEG'nin 1. Bölümü uyarınca konut veya kısmi mülkiyet için BauGB Madde 172 (4) uyarınca belediyeden onay alınması şartını getirmiştir. Buna ek olarak, konut piyasasının sıkışık olduğu bir bölge olan Wiesbaden için, daha önce var olan altıdan fazla daireli binalar
12 Mayıs 2022 tarihinden itibaren BauGB Madde 250 (1) cümle 1 uyarınca onay gerekliliği geçerlidir. Wiesbaden Şehir Planlama Dairesi - 6103 Kentsel Gelişim, BauGB Madde 172 (4) uyarınca gerekli olan izinden sorumludur

İletişim: staedtebauwiesbadende

Wiesbaden şehir idaresi bünyesindeki Sosyal İşler Dairesi - 5108 Konut Departmanı, BauGB Madde 250 Paragraf 1 S. 1 uyarınca sözde dönüşüm izninden sorumludur

İletişim: wohnenwiesbadende