Un certificat de izolare este o confirmare oficială, în conformitate cu Legea germană privind condominiile, a faptului că un apartament sau o unitate de utilizare este suficient de separat din punct de vedere structural (prin pereți, tavane și o intrare care poate fi încuiată) de alte apartamente sau camere, adică este închis și poate fi utilizat la capacitate maximă. Aceasta poate include, de asemenea, zone de proprietate măsurate în mod specific, cum ar fi locurile de parcare sau terasele.

Un certificat de izolare se eliberează pentru fiecare proprietate și trebuie să includă toate clădirile de pe o proprietate, adică toate casele, garajele și structurile care se pot închide.

În cazul certificatelor de izolare pentru un drept rezidențial permanent sau un drept de utilizare permanent, trebuie indicată doar unitatea relevantă.

Legea germană privind condominiile (Wohnungseigentumsgesetz - WEG) din 15 martie 1951, astfel cum a fost modificată la 12 ianuarie 2021 și Regulamentul administrativ general pentru eliberarea certificatelor în temeiul Legii germane privind condominiile (AVA) din 6 iulie 2021 constituie temeiul juridic pentru certificatul de finalizare.

Prin certificatul de finalizare, inspectoratul în construcții confirmă că sunt îndeplinite cerințele de la §§ 7 alin. 4 S.1 nr. 2 (proprietate rezidențială sau parțială) și 32 alin. 2 S.2 nr. 2 (drept de rezidență permanentă) din WEG.

Împreună cu planul de compartimentare, acesta este utilizat pentru a împărți o clădire în unități rezidențiale și/sau de coproprietate, astfel încât acestea să poată fi înscrise în registrul funciar ca unități separate. În acest fel, o casă cu mai multe părți poate fi transformată în condominii pentru a le vinde individual. De asemenea, este posibil să se facă aranjamente pentru viitorii moștenitori sau să se asigure drepturi rezidențiale permanente și drepturi de utilizare permanente.

Un apartament este considerat autonom dacă este complet izolat din punct de vedere structural, real, spațial și funcțional de alte apartamente și camere (de exemplu, prin pereți și tavane) și are propriul său acces care poate fi închis direct din exterior, dintr-o scară comună sau dintr-un vestibul al proprietății comune. În cazul în care se poate ajunge la o unitate de locuit sau de utilizare numai prin intermediul unei alte unități, aceasta nu este autonomă.

O unitate rezidențială trebuie să fie echipată astfel încât să poată fi utilizată ca spațiu de locuit. De exemplu, un apartament trebuie să aibă o toaletă și un duș sau o cadă, precum și o bucătărie sau facilități de gătit în cadrul apartamentului. În cazul în care nu există baie sau duș în fondul de clădiri vechi autorizat, aici se poate elibera doar un certificat de proprietate parțială, dar nu și un certificat de proprietate condominială. Încăperile - de exemplu, bucătăria și baia - nu trebuie să se afle pe același etaj, ci pot fi suprapuse, cu condiția să fie conectate printr-o scară în cadrul proprietății separate, adică al apartamentului.

Camerele suplimentare din afara apartamentului pot fi, de asemenea, alocate unui apartament autonom. Cu toate acestea, acestea trebuie să fie etichetate în planul de compartimentare cu același număr ca și apartamentele și trebuie, de asemenea, să poată fi încuiate. Acest lucru este valabil și pentru "încăperile care nu sunt utilizate în scopuri rezidențiale". Acestea sunt alte încăperi care, spre deosebire de apartamente, rezultă din destinația lor, cum ar fi spațiile comerciale, sălile de antrenament, spațiile de depozitare, garajele, pivnițele, depozitele etc.

Suprafețele de proprietate măsurate, cum ar fi locurile de parcare, terasele, zonele de grădină etc., sunt, de asemenea, considerate închise. Acestea nu necesită nicio delimitare structurală, atâta timp cât sunt clar localizate pe proprietate prin intermediul măsurătorilor.

Scările, sălile cazanelor, spațiile utilitare, pivnițele pentru biciclete, uscătoriile, locurile de joacă etc. sunt proprietăți comune obligatorii. Proprietatea comună trebuie să fie accesibilă tuturor proprietarilor; accesul nu trebuie să treacă prin proprietatea separată a altor proprietari.

Orice persoană este autorizată să depună o cerere, dar proprietarul trebuie să semneze întotdeauna formularul de cerere, chiar dacă cererea este depusă de o altă persoană. De asemenea, este necesară o procură, de exemplu, în cazul în care corespondența referitoare la planuri este gestionată de un birou de arhitectură. În acest caz, arhitectul completează sau corectează direct planurile și le depune. În calitate de persoană care depune cererea, proprietarul primește direct certificatul de finalizare corespunzător. De asemenea, sunt autorizate persoanele care pot dovedi un interes legitim în certificat (de exemplu, un cumpărător prin prezentarea unui contract de cumpărare).

Transmiteți digital cererea completată și semnată pentru eliberarea unui certificat de izolare. Tot ce trebuie să faceți este să trimiteți formularul de cerere completat și semnat prin e-mail la adresa bauberatungwiesbadende Vă vom trimite apoi prin e-mail datele de acces la platforma de schimb de date Nextcloud. Apoi, în termen de cinci zile lucrătoare, încărcați toate documentele de cerere necesare sub formă de fișiere PDF. Vom transfera apoi documentele digitale în sistemul nostru și vă vom procesa cererea.

Cea mai bună modalitate de a afla ce documente trebuie prezentate într-un caz specific este de a contacta departamentul responsabil de supravegherea construcțiilor.

Număr de telefon: 0611 31- 6519

E-mail: baulastenwiesbadende

De regulă, trebuie depuse următoarele documente:

- formularul de cerere semnat

- autorizație, dacă este cazul (dacă persoana de contact pentru supravegherea construcțiilor NU este persoana care depune cererea)
NU este persoana care depune cererea)

- Descrierea modificărilor (numai pentru suplimente)

- Calcularea spațiului de locuit și a spațiului util

- Extras din cadastrul imobiliar/cartea imobiliară (alternativ, un plan de situație de la topograf
topograf - de obicei pentru clădirile noi care nu sunt încă înregistrate în cadastru)

- Planul spațiului deschis al întregii proprietăți

- planul fiecărui etaj existent, de la subsol la pod

- cel puțin o secțiune a fiecărei clădiri

- Toate vederile clădirii (clădirilor), desenate sau sub formă de fotografie color

De asemenea, puteți găsi informații detaliate privind documentele și planurile de compartimentare în ghidul nostru Documente și planuri de aplicare pentru certificatul de finalizare.

Veți primi certificatul sigilat de noi în format digital, astfel încât să puteți tipări câte copii doriți.

Toate planurile prezentate și alte documente de proprietate trebuie să corespundă cu statutul aprobat pentru clădirile existente și cu statutul de planificare pentru clădirile noi. Deși acest lucru nu este verificat de obicei de către inspectoratul în construcții, abaterile de la starea reală față de planurile prezentate sau de proiectul aprobat care necesită autorizare rămân ilegale chiar dacă se eliberează certificatul de finalizare.

Planurile

Planurile nu trebuie să depășească formatul DIN A3 și trebuie să fie lizibile. Scara poate fi aleasă liber, dar trebuie să fie verificabilă (fără distorsiuni, măriri sau reduceri de dimensiuni). Planurile trebuie să indice scara și detaliile proprietății, cum ar fi cartierul, parcela, strada și numărul casei.

Lanțurile dimensionale sau indicarea numărului de metri pătrați sunt utile pentru procesarea cererii. Informații detaliate și explicații privind cererea și documentele de planificare care trebuie depuse pot fi găsite în ghidul nostru "Documente de cerere și planuri pentru un certificat de finalizare"

Cererea este verificată în conformitate cu normele din Legea germană privind condominiile (WEG). Prin urmare, inspectoratul în construcții verifică doar dacă unitățile sunt închise și accesibile prin intermediul proprietății comune și dacă cerințele privind spațiul de locuit sunt îndeplinite și dacă planurile sunt corecte. Cu toate acestea, nu există nicio inspecție în temeiul legislației privind construcțiile. Prin urmare, eliberarea unui certificat de finalizare nu este același lucru cu o autorizație de construire pentru clădiri sau părți de clădiri de pe o proprietate - o stare structurală neautorizată nu este nici legalizată, nici tolerată de inspectoratul în construcții prin acest certificat. În schimb, solicitantul trebuie să verifice singur dacă planurile de compartimentare prezentate corespund stării reale autorizate.

Certificatul de finalizare include certificatul eliberat de autoritatea de supraveghere a construcțiilor, care enumeră unitățile care sunt certificate ca fiind finalizate și cu ce numere, și câte planuri de compartimentare aparțin certificatului, precum și planurile de compartimentare în sine.

Legătura dintre documente este evidențiată de o ștampilă verde pe planuri, care face trimitere la certificatul corespunzător.

Procesarea cererii începe numai după ce documentele sunt complete (cerere, planuri de parcelare complete și corecte) și durează aproximativ două până la patru săptămâni, în funcție de dimensiunea proiectului de construcție. În cazul clădirilor noi, certificatul de finalizare poate fi eliberat cel mai devreme în același timp cu autorizația de construire.

Proprietatea specială a unui loc de parcare poate aparține unei unități rezidențiale sau unei unități de coproprietate. În cazul în care accesul este asigurat prin intermediul proprietății comune, acesta poate fi, de asemenea, obiectul exclusiv al unei unități de coproprietate.

Un loc de parcare este considerat închis dacă este marcat cu dimensiuni sau limite permanente și numerotat. În acest caz, spațiul poartă fie numărul proprietății speciale care îi aparține, fie propriul său număr ca proprietate specială.

Compartimentarea este posibilă pentru spațiile de parcare de toate tipurile, cum ar fi garajele (subterane), spațiile de parcare exterioare la nivelul solului, parcările multiple etc. Localizarea și desemnarea clară sunt importante. Locurile de parcare fără numerotare sunt considerate proprietate comună. În mod similar, este posibil să se certifice izolarea zonelor de proprietate la nivelul solului, cum ar fi terasele, prin măsurarea exactă a suprafețelor.

Proprietatea specială este proprietatea "reală", adică proprietatea exclusivă a proprietarului condominiului. Aceasta include

- apartamentele (denumite condominii). Aceasta include, în general, camerele apartamentului (inclusiv pardoselile, mobilierul încorporat, pereții neportanți din apartament și instalațiile sanitare).

- Camerele care nu sunt utilizate în scopuri rezidențiale și care sunt independente, cu excepția cazului în care sunt destinate utilizării comune de către proprietarii apartamentelor. Acestea pot fi pivnițe, birouri, spații de depozitare, săli de antrenament etc. (denumite proprietate parțială)

- Locuri de parcare

Proprietatea comună include suprafața de teren care nu este desemnată ca proprietate separată, părțile portante ale clădirii, acoperișul și ferestrele etc., precum și instalațiile și dotările de uz comun (casa scărilor, lifturi, spații pentru biciclete, cazangerie, spălătorie, holuri, spălătorii etc.).

Zonele sau părțile clădirii cu drepturi speciale de utilizare sunt proprietăți comune. Aici, unui proprietar i se acordă dreptul exclusiv de utilizare. Se pot acorda drepturi speciale de utilizare pentru zonele de grădină, locurile de parcare și spațiile de depozitare din afara apartamentului. Acestea nu sunt incluse în domeniul de aplicare al certificatului de proprietate separată.

În cazul în care există deja un certificat de finalizare pentru unitatea în cauză și acesta există încă sau a fost depus la registrul funciar, trebuie depus doar un addendum în cazul unor modificări structurale ulterioare, de exemplu extinderea mansardei sau fuzionarea a două apartamente. Formularul de cerere din capitala landului Wiesbaden trebuie utilizat pentru addendum.

Acest addendum conține numai planurile din care rezultă modificările, de exemplu planuri de etaj, secțiuni și vederi. Documentele care nu sunt necesare vor fi returnate netimbrate.

În plus față de planurile modificate, trebuie prezentată o așa-numită descriere a modificării, care descrie pe scurt, în scris, care sunt modificările aduse certificatului inițial care urmează să fie recertificate. În cazul cererilor de modificare a certificatelor de finalizare emise înainte de 2021, trebuie prezentat și un extras din registrul de proprietate.

Certificatul de separare emis ulterior va include numai apartamentele sau camerele modificate. Certificatele de separare anterioare rămân valabile pentru unitățile care nu sunt afectate de modificare.

În cazul în care dimensiunea unităților rezidențiale sau de utilizare se modifică, trebuie prezentat și un calcul corectat al spațiului rezidențial sau al spațiului utilizabil.

Costurile pentru un certificat de separare depind de numărul și dimensiunea unității rezidențiale sau de utilizare și de faptul dacă certificatul este eliberat pentru prima dată sau este o completare a certificatului existent.

Statutul privind perceperea taxelor de supraveghere a construcțiilor din capitala de stat Wiesbaden (Statutul privind taxele de supraveghere a construcțiilor) din 15 august 2022 prevede o gamă de taxe cuprinsă între 100 și 500 de euro pentru eliberarea unui certificat de finalizare pentru fiecare locuință sau proprietate parțială. Valoarea specifică a taxei depinde de efortul administrativ în fiecare caz în parte, precum și în cazul unui supliment.

Pentru cererile depuse pe suport de hârtie, se aplică o suprataxă de 25 % din taxa percepută pentru original.

Ca și în cazul procedurii de autorizare a construcției, calculul suprafețelor locuibile și utilizabile se efectuează în conformitate cu Ordonanța privind spațiul locuibil.

Certificatul de finalizare eliberat de inspectoratul în construcții rămâne întotdeauna valabil - chiar dacă nu a fost depus la registrul funciar pentru divizare. Cu toate acestea, planurile de compartimentare pentru certificatul de finalizare trebuie să corespundă stadiului construcției la fața locului și să respecte reglementările legale în vigoare. Cu toate acestea, un certificat de finalizare poate fi completat cu un act adițional și astfel actualizat.

Notarul poate utiliza certificatul de separare pentru a întocmi o declarație de divizare. Certificatul de completare trebuie apoi depus la registrul funciar împreună cu acordul de divizare, astfel încât divizarea să poată avea loc acolo. Fiecare proprietate separată primește apoi propriul număr de foaie de carte funciară și, prin urmare, poate fi vândută sau transferată individual.

Prin "Ordonanța privind cerința de aprobare pentru stabilirea proprietății rezidențiale sau parțiale și pentru determinarea zonelor cu piețe imobiliare restrânse în conformitate cu Codul german al construcțiilor (Ordonanța privind aprobarea conversiei și determinarea zonei)", guvernul landului a impus o cerință de aprobare din partea municipalității în conformitate cu secțiunea 172 (4) BauGB pentru proprietatea rezidențială sau parțială în conformitate cu secțiunea 1 din WEG. În plus, pentru Wiesbaden, ca zonă cu o piață imobiliară restrânsă, clădirile cu mai mult de șase apartamente care existau deja înainte de
12 mai 2022, se aplică cerința de aprobare în conformitate cu articolul 250 alineatul (1) teza 1 din BauGB. Biroul de urbanism al orașului Wiesbaden - 6103 Urban Development este responsabil pentru autorizația necesară în conformitate cu articolul 172 alineatul (4) din BauGB

Contact: staedtebauwiesbadende

Biroul pentru asistență socială - 5108 Departamentul pentru locuințe este responsabil pentru așa-numita autorizație de conversie în conformitate cu § 250 alin. 1 S. 1 BauGB în cadrul administrației orașului Wiesbaden

Contact: wohnenwiesbadende