Zaświadczenie o odosobnieniu jest oficjalnym potwierdzeniem zgodnie z niemiecką ustawą o kondominium, że mieszkanie lub lokal użytkowy jest wystarczająco oddzielony strukturalnie (ścianami, sufitami i zamykanym wejściem) od innych mieszkań lub pomieszczeń, tj. że jest zamknięty i może być używany w pełnym zakresie. Może również obejmować specjalnie wydzielone obszary nieruchomości, takie jak miejsca parkingowe lub tarasy.

Zaświadczenie o odosobnieniu jest wydawane na nieruchomość i musi obejmować wszystkie budynki na nieruchomości, tj. wszystkie domy, garaże i zamykane konstrukcje.

W przypadku zaświadczeń o odosobnieniu dla stałego prawa do mieszkania lub stałego prawa do użytkowania, należy wykazać tylko odpowiednią jednostkę.

Niemiecka ustawa o kondominium (Wohnungseigentumsgesetz - WEG) z dnia 15 marca 1951 r. z późniejszymi zmianami z dnia 12 stycznia 2021 r. oraz ogólne rozporządzenie administracyjne w sprawie wydawania zaświadczeń na podstawie niemieckiej ustawy o kondominium (AVA) z dnia 6 lipca 2021 r. stanowią podstawę prawną zaświadczenia o ukończeniu budowy.

Za pomocą zaświadczenia o ukończeniu budowy inspektorat budowlany potwierdza, że spełnione są wymogi §§ 7 ust. 4 S.1 nr 2 (własność mieszkaniowa lub częściowa) i 32 ust. 2 S.2 nr 2 (stałe prawo do mieszkania) WEG.

Wraz z planem podziału służy do podziału budynku na lokale mieszkalne i/lub lokale stanowiące współwłasność, tak aby można je było wpisać do księgi wieczystej jako odrębne lokale. W ten sposób dom wielorodzinny może zostać przekształcony w kondominium w celu jego indywidualnej sprzedaży. Możliwe jest również dokonanie ustaleń dla przyszłych spadkobierców lub zabezpieczenie stałych praw do mieszkania i stałego użytkowania.

Mieszkanie jest uważane za samodzielne, jeśli jest strukturalnie, faktycznie, przestrzennie i funkcjonalnie całkowicie oddzielone od innych mieszkań i pomieszczeń (np. ścianami i sufitami) i ma własny zamykany dostęp bezpośrednio z zewnątrz, ze wspólnej klatki schodowej lub z przedsionka nieruchomości wspólnej. Jeśli do lokalu mieszkalnego lub użytkowego można dostać się wyłącznie przez inny lokal, nie jest on samodzielny.

Lokal mieszkalny musi być wyposażony w taki sposób, aby mógł być wykorzystywany jako przestrzeń mieszkalna. Na przykład w mieszkaniu musi znajdować się toaleta i prysznic lub wanna, a także kuchnia lub urządzenia do gotowania. Jeśli w zatwierdzonym starym budynku nie ma łazienki ani prysznica, można wydać jedynie zaświadczenie o częściowej własności, ale nie zaświadczenie o własności kondominium. Pomieszczenia - np. kuchnia i łazienka - nie muszą znajdować się na tym samym piętrze, ale mogą również znajdować się nad sobą, pod warunkiem, że są połączone klatką schodową w ramach odrębnej nieruchomości, tj. mieszkania.

Dodatkowe pokoje poza mieszkaniem mogą być również przypisane do samodzielnego mieszkania. Muszą one jednak być oznaczone na planie podziału tym samym numerem co mieszkania i muszą być zamykane. Dotyczy to również "pomieszczeń niewykorzystywanych do celów mieszkalnych". Są to inne pomieszczenia, które w przeciwieństwie do mieszkań wynikają z ich przeznaczenia, takie jak pomieszczenia gospodarcze, sale ćwiczeń, pomieszczenia magazynowe, garaże, piwnice, magazyny itp.

Za pomieszczenia przynależne uważa się również wydzielone powierzchnie nieruchomości, takie jak miejsca parkingowe, tarasy, ogródki itp. Nie wymagają one żadnych strukturalnych rozgraniczeń, o ile są wyraźnie zlokalizowane na nieruchomości za pomocą pomiarów.

Klatki schodowe, kotłownie, pomieszczenia gospodarcze, piwnice na rowery, suszarnie, place zabaw itp. stanowią obowiązkową nieruchomość wspólną. Nieruchomość wspólna musi być dostępna dla wszystkich właścicieli; dostęp nie może prowadzić przez odrębne nieruchomości innych właścicieli.

Każda osoba jest upoważniona do złożenia wniosku, ale właściciel musi zawsze podpisać formularz wniosku, nawet jeśli wniosek jest składany przez inną osobę. Pełnomocnictwo jest również wymagane, na przykład, jeśli korespondencja dotycząca planów jest prowadzona przez biuro architektoniczne. W takim przypadku architekt bezpośrednio uzupełnia lub poprawia plany i składa je. Jako osoba składająca wniosek, właściciel otrzymuje bezpośrednio odpowiednie zaświadczenie o ukończeniu. Osoby, które mogą udowodnić uzasadniony interes w uzyskaniu zaświadczenia (np. kupujący poprzez przedłożenie umowy kupna) są również do tego uprawnione.

Wypełniony i podpisany wniosek o wydanie zaświadczenia o odosobnieniu składa się cyfrowo. Wystarczy przesłać wypełniony i podpisany wniosek pocztą elektroniczną na adres bauberatungwiesbadende Następnie prześlemy Ci pocztą elektroniczną dane dostępowe do platformy wymiany danych Nextcloud. Następnie należy przesłać wszystkie wymagane dokumenty aplikacyjne w formacie PDF w ciągu pięciu dni roboczych. Następnie prześlemy Twoje cyfrowe dokumenty do naszego systemu i przetworzymy Twój wniosek.

Najlepszym sposobem, aby dowiedzieć się, jakie dokumenty należy złożyć w konkretnym indywidualnym przypadku, jest skontaktowanie się z właściwym wydziałem nadzoru budowlanego.

Numer telefonu: 0611 31-6519

E-mail: baulastenwiesbadende

Zasadniczo należy przedłożyć następujące dokumenty:

- podpisany formularz zgłoszeniowy

- Upoważnienie, jeśli dotyczy (jeśli osoba kontaktowa ds. nadzoru budowlanego NIE jest osobą składającą wniosek)
NIE jest osobą składającą wniosek)

- Opis zmian (tylko w przypadku uzupełnień)

- Obliczenie powierzchni mieszkalnej i użytkowej

- Wypis z katastru nieruchomości/mapy nieruchomości (alternatywnie plan zagospodarowania terenu od geodety)
geodety - zazwyczaj w przypadku nowych budynków, które nie są jeszcze zarejestrowane w katastrze)

- Plan otwartej przestrzeni całej nieruchomości

- Plan każdego istniejącego piętra od piwnicy do strychu

- co najmniej jeden przekrój każdego budynku

- Wszystkie widoki budynku(ów), narysowane lub w formie kolorowego zdjęcia.

Szczegółowe informacje na temat dokumentów i planów podziału można również znaleźć w naszym przewodniku Dokumenty aplikacyjne i plany do świadectwa ukończenia.

Otrzymasz od nas opieczętowany certyfikat w formie cyfrowej, dzięki czemu będziesz mógł wydrukować dowolną liczbę kopii.

Wszystkie przedłożone plany i inne dokumenty dotyczące nieruchomości muszą odpowiadać zatwierdzonemu statusowi dla istniejących budynków i statusowi planowania dla nowych budynków. Chociaż zazwyczaj nie jest to sprawdzane przez inspektorat budowlany, odchylenia w stanie faktycznym od przedłożonych planów lub zatwierdzonego projektu, które wymagają zatwierdzenia, pozostają nielegalne, nawet jeśli wydano świadectwo ukończenia.

Plany

Plany nie powinny przekraczać formatu DIN A3 i muszą być czytelne. Skala może być wybrana dowolnie, ale musi być weryfikowalna (bez zniekształceń, powiększania lub zmniejszania rozmiaru). Plany muszą pokazywać skalę i szczegóły nieruchomości, takie jak dzielnica, działka, ulica i numer domu.

Łańcuchy wymiarowe lub wskazanie metrów kwadratowych są pomocne przy rozpatrywaniu wniosku. Szczegółowe informacje i wyjaśnienia dotyczące wniosku i dokumentów planistycznych, które należy złożyć, można znaleźć w naszym przewodniku "Dokumenty aplikacyjne i plany dotyczące zaświadczenia o ukończeniu budowy".

Wniosek jest sprawdzany zgodnie z przepisami niemieckiej ustawy o kondominium (WEG). Inspektorat budowlany sprawdza zatem jedynie, czy jednostki są zamknięte i dostępne za pośrednictwem nieruchomości wspólnej oraz czy spełnione są wymagania dotyczące powierzchni mieszkalnej i czy plany są prawidłowe. Prawo budowlane nie przewiduje jednak inspekcji. W związku z tym wydanie zaświadczenia o ukończeniu budowy nie jest tym samym, co pozwolenie na budowę budynków lub części budynków na nieruchomości - niedozwolone warunki konstrukcyjne nie są ani legalizowane, ani tolerowane przez inspektorat budowlany za pośrednictwem tego zaświadczenia. Zamiast tego wnioskodawca musi samodzielnie sprawdzić, czy przedłożone plany podziału odpowiadają rzeczywistemu dozwolonemu stanowi.

Świadectwo ukończenia zawiera zaświadczenie wydane przez organ nadzoru budowlanego, które wymienia, które lokale są certyfikowane jako ukończone i pod jakimi numerami oraz ile planów podziału należy do certyfikatu, a także same plany podziału.

Powiązanie między dokumentami jest jasne dzięki zielonej pieczęci na planach, która odnosi się do odpowiedniego zaświadczenia.

Rozpatrywanie wniosku rozpoczyna się dopiero po skompletowaniu dokumentów (wniosek, kompletne i poprawne plany podziału) i trwa około dwóch do czterech tygodni w zależności od wielkości projektu budowlanego. W przypadku nowych budynków świadectwo ukończenia może zostać wydane najwcześniej w tym samym czasie, co pozwolenie na budowę.

Szczególna własność miejsca parkingowego może należeć do lokalu mieszkalnego lub lokalu stanowiącego współwłasność. Jeśli dostęp jest zapewniony przez nieruchomość wspólną, może to być również wyłączny przedmiot współwłasności.

Miejsce parkingowe uznaje się za ogrodzone, jeśli jest oznaczone wymiarami lub trwałymi granicami i ponumerowane. W takim przypadku miejsce jest oznaczone numerem przynależnej do niego nieruchomości specjalnej lub własnym numerem jako nieruchomość specjalna.

Podział na strefy jest możliwy dla miejsc parkingowych wszystkich typów, takich jak garaże (podziemne), naziemne miejsca parkingowe na zewnątrz, parkingi wielopoziomowe itp. Ważna jest wyraźna lokalizacja i oznaczenie. Miejsca parkingowe bez numeracji uznaje się za własność wspólną. Podobnie, możliwe jest poświadczenie odosobnienia naziemnych obszarów nieruchomości, takich jak tarasy, poprzez dokładne zmierzenie ich powierzchni.

Nieruchomość specjalna jest nieruchomością, tj. wyłączną własnością właściciela kondominium. Obejmuje to

- Mieszkania (zwane kondominiami). Zasadniczo obejmuje to pokoje w mieszkaniu (w tym wykładziny podłogowe, wbudowane meble, nienośne ściany w mieszkaniu i instalacje sanitarne).

- Pomieszczenia, które nie są wykorzystywane do celów mieszkalnych i są samodzielne, chyba że są przeznaczone do wspólnego użytku właścicieli mieszkań. Mogą to być pomieszczenia piwniczne, biura, magazyny, pomieszczenia do ćwiczeń itp.

- Miejsca parkingowe

Do nieruchomości wspólnej zalicza się powierzchnię gruntu niewydzieloną jako odrębna nieruchomość, części nośne budynku, dach, okna itp. oraz instalacje i urządzenia służące do wspólnego użytku (klatki schodowe, windy, rowerownie, kotłownia, pomieszczenia gospodarcze, korytarze, pralnie itp.)

Obszary lub części budynku o szczególnych prawach użytkowania stanowią nieruchomość wspólną. W tym przypadku właściciel otrzymuje wyłączne prawo użytkowania. Specjalne prawa użytkowania mogą być przyznane do obszarów ogrodowych, miejsc parkingowych i pomieszczeń magazynowych poza mieszkaniem. Nie są one objęte zakresem świadectwa odrębnej własności.

Jeśli dla danego lokalu istnieje już zaświadczenie o zakończeniu budowy, które nadal istnieje lub zostało złożone w księdze wieczystej, w przypadku późniejszych zmian konstrukcyjnych, na przykład rozbudowy poddasza lub połączenia dwóch mieszkań, należy złożyć tylko aneks. Do uzupełnienia należy użyć formularza wniosku stolicy kraju związkowego Wiesbaden.

Uzupełnienie to zawiera jedynie plany, z których wynikają zmiany, na przykład rzuty kondygnacji, przekroje i widoki. Dokumenty, które nie są wymagane, zostaną zwrócone bez pieczęci.

Oprócz zmienionych planów należy przedłożyć tak zwany opis zmiany, który zwięźle opisuje na piśmie, które zmiany w pierwotnym certyfikacie mają zostać ponownie poświadczone. W przypadku wniosków o zmianę zaświadczeń o ukończeniu budowy wydanych przed 2021 r. należy również przedłożyć wypis z rejestru nieruchomości.

Wydane wówczas zaświadczenie o wyodrębnieniu będzie obejmować wyłącznie zmienione mieszkania lub pomieszczenia. Poprzednie zaświadczenia o wyodrębnieniu pozostają ważne dla lokali, których zmiana nie dotyczy.

W przypadku zmiany wielkości lokali mieszkalnych lub użytkowych należy również przedłożyć skorygowane obliczenie powierzchni mieszkalnej lub użytkowej.

Koszty certyfikatu segregacji zależą od liczby i wielkości jednostek mieszkalnych lub użytkowych oraz od tego, czy certyfikat jest wydawany po raz pierwszy, czy jest uzupełnieniem istniejącego certyfikatu.

Ustawa o opłatach za nadzór budowlany stolicy kraju związkowego Wiesbaden (ustawa o opłatach za nadzór budowlany) z dnia 15 sierpnia 2022 r. przewiduje opłatę w wysokości od 100 do 500 euro za wydanie zaświadczenia o ukończeniu budowy za lokal mieszkalny lub lokal użytkowy. Konkretna wysokość opłaty zależy od nakładu pracy administracyjnej w każdym indywidualnym przypadku, a także w przypadku uzupełnienia.

W przypadku wniosków składanych w formie papierowej stosowana jest dopłata w wysokości 25% opłaty pobieranej za oryginał.

Podobnie jak w przypadku procedury pozwolenia na budowę, obliczenie powierzchni mieszkalnej i użytkowej odbywa się zgodnie z rozporządzeniem w sprawie powierzchni mieszkalnej.

Zaświadczenie o zakończeniu budowy wydane przez inspektorat budowlany zawsze pozostaje ważne - nawet jeśli nie zostało przedłożone w rejestrze gruntów do podziału. Plany podziału do zaświadczenia o zakończeniu budowy muszą jednak odpowiadać stanowi budynku na miejscu i być zgodne z obowiązującymi przepisami prawa. Zaświadczenie o zakończeniu budowy może jednak zostać uzupełnione aneksem i w ten sposób zaktualizowane.

Notariusz może wykorzystać zaświadczenie o wyodrębnieniu do sporządzenia oświadczenia o podziale. Świadectwo ukończenia musi następnie zostać złożone w rejestrze gruntów wraz z umową podziału, tak aby podział mógł się tam odbyć. Każda oddzielna nieruchomość otrzymuje wówczas własny numer księgi wieczystej i może zostać sprzedana lub przeniesiona indywidualnie.

Wraz z "Rozporządzeniem w sprawie wymogu uzyskania zgody na ustanowienie własności mieszkaniowej lub współwłasności oraz określenia obszarów o napiętym rynku mieszkaniowym zgodnie z niemieckim kodeksem budowlanym (rozporządzenie w sprawie zatwierdzenia konwersji i określenia obszaru)", rząd stanowy nałożył wymóg uzyskania zgody gminy zgodnie z § 172 (4) BauGB na własność mieszkaniową lub współwłasność zgodnie z § 1 WEG. Ponadto w przypadku Wiesbaden, jako obszaru o napiętym rynku mieszkaniowym, budynki z więcej niż sześcioma mieszkaniami, które istniały już przed
12 maja 2022 r. obowiązuje wymóg zatwierdzenia zgodnie z § 250 (1) zdanie 1 BauGB. Biuro planowania miasta Wiesbaden - 6103 Urban Development jest odpowiedzialne za zezwolenie wymagane zgodnie z § 172 (4) BauGB.

Kontakt: staedtebauwiesbadende

Urząd Pracy Socjalnej - 5108 Wydział Mieszkaniowy jest odpowiedzialny za tzw. zezwolenie na przebudowę zgodnie z § 250 ust. 1 zd. 1 BauGB w ramach administracji miasta Wiesbaden.

Kontakt: wohnenwiesbadende