Лицензия на раздел необходима, если часть объекта становится отдельным объектом недвижимости с собственным листом земельной книги или должна быть выделена в другой объект. При этом не должно возникать никаких условий, противоречащих строительному законодательству.
Раздел имущества и разрешение на раздел
Земельные участки могут состоять из одного или нескольких земельных участков, которые указаны в земельном реестре под одним порядковым номером. Если эти земельные участки указаны в земельном реестре под одним и тем же порядковым номером, то с точки зрения строительного права они также считаются одним земельным участком. Если же они указаны в земельном реестре под разными порядковыми номерами, то речь идет о разных земельных участках.
Строительные правила земли Гессен (HBO) регулируют разделение земельных участков в §7 – согласно этому, для разделения земельного участка, который застроен или на застройку которого получено разрешение, либо который может быть застроен на основании освобождения от разрешения, требуется разрешение на разделение от органа строительного надзора.
Заявление на раздел имущества / разрешение на раздел
При подаче заявления о разделе земельного участка в соответствии со статьёй 7 Закона о строительстве (HBO) орган строительного надзора проверяет, будет ли при предполагаемом разделе по-прежнему соблюдаться требования Закона о строительстве (HBO) или законов, принятых на его основании.
В принципе, в результате разделения должны образоваться участки, которые будут постоянно разумными, полезными, самостоятельными и независимыми от других участков. Планируемое разделение участка должно соответствовать законодательству, чтобы оно могло быть одобрено.
Поэтому строительный надзор проверяет, соответствует ли планируемое разделение участка требованиям строительного законодательства. Это касается, например, коэффициента застройки и коэффициента площади застройки, отступов, противопожарной безопасности и доступа для пожарных, подъездных путей к участкам и обеспечения парковочных мест на каждом участке. Это может означать, например, что потребуется внесение обременений в земельный кадастр. Кроме того, в результате раздела земельного участка в зоне действия плана застройки не должны возникать условия, противоречащие положениям данного плана застройки.
Заявление о разделе участка может относиться только к одному участку. Если необходимо разделить несколько участков, для каждого участка необходимо подать отдельное заявление в орган строительного надзора.
Только после получения разрешения на раздел имущества назначенный государством сюрвейер или другое сюрвейерское бюро может произвести фактический раздел имущества и создать новые участки в реестре имущества.
Сертификат допуска
В качестве еще одного варианта раздела земельного участка Закон о строительстве Гессена (HBO) предусматривает, что геодезическая служба в соответствии с § 15, п. 2, предложение 1 Закона Гессена о геодезии и геоинформации подтверждает отсутствие препятствий для раздела с точки зрения строительного законодательства.
Строительный надзор не выдает свидетельств о соответствии требованиям. Такие свидетельства выдаются государственным геодезическим бюро.
Незастроенная недвижимость
Если необходимо разделить незастроенный участок, требуется получение справки об отсутствии препятствий. Ее могут выдать как орган строительного надзора, так и геодезические службы. Справка об отсутствии препятствий, равно как и разрешение на раздел, выдается органом строительного надзора на основании заявления о разделе.
Часто задаваемые вопросы - FAQ
Когда требуется лицензия на разделение?
Разделение земельного участка подлежит утверждению органом строительного надзора, если на соответствующем участке уже имеется застройка или выдано разрешение на застройку, либо если застройка участка допускается в рамках освобождения от получения разрешения (§ 64 HBO) или расширенного освобождения от получения разрешения на возведение жилых зданий (§ 64a HBO).
Участок считается застроенным, если на нем имеется или строится хотя бы одно сооружение. Размер сооружения не имеет значения.
Когда лицензия на разделение не требуется?
Сертификат допуска
Лицензия на раздел не требуется, если ответственное управление по землеустройству или назначенный государством геодезист подтвердили, что планируемый раздел не вызывает возражений в соответствии со строительными нормами. Сертификат о разрешении эквивалентен лицензии на подразделение.
Исключения
Исключения, при которых для раздела не требуется разрешение органа строительного надзора и справка об отсутствии возражений, предусмотрены в § 7 ч. 1 п. 2 пп. 1 и 2 Закона о строительстве (HBO). Так, разрешение на разделение не требуется, если разделение осуществляется в рамках административных процедур публичного права, таких как, например, процедуры перераспределения или экспроприации, или если в разделении участвует федеральное правительство, земля или община, имеющая собственный орган строительного надзора.
В каких случаях отказывают в выдаче дивизионной лицензии?
Исключения
Разрешение не выдается в соответствии с § 7 п. 2 Закона о строительстве (HBO), если в результате раздела возникает ситуация, противоречащая требованиям градостроительного планирования.
Пример
Превышение коэффициента застройки или коэффициента площади застройки
Разрешение также не выдается, если в результате разделения возникает нарушение строительных норм.
Примеры
при отсутствии или недостаточности транспортного сообщения
при отсутствии необходимых площадей для проезда пожарной техники
при незаконном уменьшении расстояний
при отсутствии противопожарных стен или противопожарных секций при прохождении границы участка в зоне существующих зданий
Как это связано со строительным приложением?
Наличие участка под застройку является обязательным условием при подаче заявления на строительство. При этом допустимость проекта с точки зрения строительного законодательства напрямую зависит от участка, на котором он будет возводиться. Это касается, в частности, требуемых отступов, противопожарных расстояний, инженерных сетей и плотности застройки в понимании законодательства о градостроительстве.
Поэтому во время текущей процедуры получения разрешения на строительство не допускается вносить какие-либо изменения в участок под застройку. Изменения привели бы к тому, что, возможно, пришлось бы заменить все документы заявки на строительство, что значительно удлинило бы сроки рассмотрения — существенные изменения могут даже привести к тому, что заявленный проект больше не будет подлежать одобрению.
Что необходимо проверить перед подачей заявки?
Чтобы получить разрешение на планируемый раздел земли, он должен соответствовать требованиям законодательства. Поэтому перед подачей заявления владельцам или заявителям следует проверить следующее:
Какие правовые основы, такие как HBO, BauGB, планы застройки и обязательные для исполнения законы, применимы к данному объекту недвижимости. С планами развития, законами о проектировании и другими законами столицы земли Висбаден можно ознакомиться по ссылке ниже.
Каков последний утвержденный статус текущей застройки? Если действующее разрешение на строительство отсутствует, информацию можно найти в файловом архиве .
Какие строительные обременения могут быть зарегистрированы для объектов, затронутых разделением? Информацию об этом можно получить из онлайн-реестра обременений зданий.
Существуют ли сервитуты или другие обременения на разделяемой собственности, которые могут противоречить разделу в соответствии с законом о земельной книге? Эту информацию можно получить в земельном кадастре. Местный суд Висбадена является земельным кадастром, отвечающим за недвижимость на его территории.
Когда наступает подходящий момент для раздела имущества?
Идеальный момент — до подачи заявления на строительство, чтобы обеспечить беспрепятственную экспертизу, принятие решения и реализацию проекта. Если это невозможно по причинам, связанным с гражданским правом, строительство следует осуществлять с учетом существующего состояния участка, а переразделение участка проводить только после полного завершения строительства. Предполагаемые нарушения норм публичного права, возникающие в связи с этим, могут быть устранены, например, посредством установления обременений на недвижимость, отдельных процедур отступления от строительных норм или процедур освобождения от требований законодательства о планировании в рамках соответствующей процедуры подачи заявления на основании произошедшего изменения границ участка.
Можно ли разделить участок земли во время реализации строительного проекта?
Разделение земельных участков всегда должно проводиться доподачизаявления на строительство или после завершения строительства. Незаконный раздел земли может привести к тому, что уже выданное разрешение на строительство потеряет свою декларативную силу, а именно обязательное определение того, что проект соответствует публично-правовым требованиям, которые должны быть рассмотрены в рамках процедуры утверждения. Таким образом, если изменившиеся условия собственности приводят к тому, что разрешение на строительство становится существенно незаконным, оно может быть отозвано или аннулировано. Это может привести к остановке строительства или предписанию о его демонтаже.
В чем разница между лицензией на раздел и декларацией о разделе?
В случае декларации о разделе в соответствии с Законом о кондоминиумах (WEG) недвижимость остается единым объектом в соответствии со строительным законодательством. Для декларации о разделе в соответствии с WEG необходим сертификат о завершении строительства. Это может быть альтернативой, например, если недвижимость с жилыми домами фактически не может быть разделена, но разделение по гражданскому праву все же желательно. В свидетельстве о разделении указываются границы соответствующей квартиры или единицы использования на участке или в здании.
Какие документы должны быть представлены вместе с заявкой на получение разрешения на разделение?
Полностью заполненная форма заявления BAB 02 сподписью владельца недвижимости, подлежащей выделению, или его уполномоченного представителя;
соответствующая доверенность, если применимо
Актуальная выписка из официальной карты собственности, масштаб 1:500 или 1:1,000 с:
нанесение всех строений, площадей с твердым покрытием и расстояний между ними
обозначение положения и масштаба (красные крестики) зданий, которые больше не существуют
обозначение (красным цветом) разрешенных или запланированных и освобожденных зданий
Точное нанесение предполагаемой линии разделения красным цветом
Подтверждение наличия свободной площади, включая расчет и изображение свободной площади (зеленый цвет) на плане раздела или отдельном плане
Размеры использования здания
для разделения по зданиям: описание, поэтажные планы, разрезы
для разделения по краям здания: Виды
Любые другие отдельно требуемые документы
Подсказка
Пожалуйста, используйте для загружаемых файлов только те обозначения, которые указаны в листовке "Разрешение гибридного подразделения" (вложение).
Плата за выдачу лицензии на подразделение рассчитывается на основании Общей шкалы административных сборов земли Гессен в зависимости от времени, которое требуется, и зависит, в частности, от стоимости земли и требуемого времени (решающим фактором здесь является объем проверки). Минимальная сумма составляет от 100 до 2500 евро.
Плата за выдачу отрицательного сертификата составляет от 100 до 250 евро.
