Разрешение за разделяне се изисква, ако част от имот стане отделен имот със собствен кадастрален лист или ще бъде придадена към друг имот. Това не трябва да води до условия, които са в противоречие със строителното законодателство.
Разделяне на имущество и разрешение за разделяне
Имотите могат да се състоят от един или повече парцела, които са вписани в кадастъра под един пореден номер. Ако тези парцели са вписани в кадастъра под един и същ пореден номер, от гледна точка на строителното право те се считат за един имот. Ако са вписани в кадастъра под различни поредни номера, става въпрос за различни имоти.
Строителният регламент на Хесен (HBO) урежда разделянето на имоти в §7 – съгласно него за разделянето на имот, който е застроен или за който е издадено разрешение за застрояване, или който може да бъде застроен въз основа на освобождаване от разрешение, е необходимо разрешение за разделяне от строителния надзор.
Заявление за разделяне на имущество / разрешение за разделяне
При подаване на заявление за разделяне на имот съгласно § 7 от Закона за строителството (HBO) строителният надзор проверява дали при планираното разделяне продължават да се спазват разпоредбите на HBO или на законите, приети въз основа на HBO.
По принцип важи, че чрез разделянето трябва да се създадат трайни, разумни, полезни и самостоятелни парцели, които могат да се стопанисват независимо от други парцели. Планираното разделяне на парцела трябва да е в съответствие със закона, за да може да бъде одобрено.
Поради това строителният надзор проверява дали планираното разделяне на парцела отговаря на разпоредбите на строителното право. Това засяга например коефициента на застроена площ и коефициента на застроена площ на парцела, разстоянията, противопожарната защита и достъпа за пожарната, подстъпите към парцелите и осигуряването на паркоместа на всеки парцел. Това може да означава например, че ще бъдат необходими вписвания на строителни тежести. Също така разделянето на имот в обхвата на устройствен план не трябва да води до възникване на обстоятелства, които противоречат на разпоредбите на този устройствен план.
Заявлението за разделяне на парцел може да се отнася винаги само за един парцел. Ако трябва да бъдат разделени няколко парцела, за всеки парцел трябва да се подаде отделно заявление до строителния надзор.
Едва след получаване на разрешението за разделяне публично назначен геодезист или друга геодезическа служба може окончателно да извърши действителното разделяне на имота и да създаде новите парцели в имотния регистър.
Сертификат за освобождаване от отговорност
Като допълнителна възможност за разделяне на парцел Законът за строителството в Хесен (HBO) предвижда, че геодезична служба съгласно § 15, ал. 2, изречение 1 от Закона за геодезията и геоинформацията на Хесен удостоверява, че разделянето не противоречи на строителните норми.
Строителният надзор не издава удостоверения за съответствие. Те се издават от публично назначена геодезична служба.
Незастроени имоти
Ако се налага разделяне на незастроен имот, е необходимо издаването на удостоверение за липса на възражения. То може да бъде издадено както от строителния надзор, така и от геодезичните служби. Удостоверението за липса на възражения се издава от строителния надзор, както и разрешението за разделяне, въз основа на заявление за разделяне.
Често задавани въпроси - FAQs
Кога се изисква лиценз за дивизия?
Разделянето на парцел трябва да бъде одобрено от строителния надзор, ако съответният парцел вече е застроен или има издадено разрешение за застрояване, или ако застрояването на парцела е разрешено в рамките на освобождаване от разрешение (§64 HBO) или разширено освобождаване от разрешение за изграждане на жилищни сгради (§64a HBO).
Парцел се счита за застроен, ако на него има поне една сграда или такава е в процес на строителство. Размерът на сградата е без значение.
Кога не се изисква лиценз за дивизия?
Сертификат за освобождаване от отговорност
Лиценз за разделяне не се изисква, ако отговорната служба за управление на земята или публично назначен геодезист е удостоверил, че планираното разделяне не подлежи на възражения съгласно строителните разпоредби. Удостоверението за допустимост е равностойно на лиценз за разделяне.
Изключения
Изключенията, при които за разделянето не се изисква разрешение от строителния надзор и удостоверение за липса на възражения, са уредени в § 7, ал. 1, изречение 2, т. 1 и 2 от Закона за строителството (HBO). Така например не се изисква разрешение за разделяне, ако разделянето се извършва в рамките на административни процедури по публичното право, като например процедури за преразпределение или отчуждаване, или ако в разделянето участва федералното правителство, провинцията или община със собствен строителен надзор.
Кога се отказва издаването на лиценз за дивизия?
Изключения
Разрешението се отказва съгласно § 7, ал. 2 от Закона за градоустройството (HBO), ако в резултат на разделянето възникне състояние, което е в нарушение на градоустройствените разпоредби.
Пример
Превишаване на коефициента на застрояване или на коефициента на застроена площ
Разрешението се отказва и ако възникне състояние, което е в нарушение на строителните норми.
Примери
при липса или недостатъчна транспортна инфраструктура
при липса на необходимите площи за обход на пожарната
при незаконно намалени разстояния
при липса на противопожарни стени или противопожарни секции при прокарване на границата на парцела в зоната на съществуващи сгради
Каква е връзката със заявление за строеж?
Наличието на парцел е задължително условие при подаване на заявление за строеж. При това допустимостта на даден проект съгласно строителното законодателство е пряко свързана с парцела, върху който той ще бъде изграден. Това важи по-специално за необходимите разстояния, противопожарните разстояния, инфраструктурата и плътността на застрояване по смисъла на строителното законодателство.
Поради това по време на текуща процедура за издаване на разрешение за строеж не трябва да се извършват промени в парцела. Промените биха довели до необходимост от подмяна на всички документи по заявлението за строеж, което значително би удължило сроковете за обработка – съществени промени могат дори да доведат до това, че заявеният проект вече да не подлежи на одобрение.
Какво трябва да се провери преди подаване на заявлението?
Планираното разделяне на земята трябва да отговаря на изискванията на закона, за да може да получи разрешение. Поради това собствениците или заявителите трябва да проверят следното, преди да подадат заявление:
кои правни основания, като HBO, BauGB, планове за развитие и правно обвързващи закони, се прилагат за въпросния имот. Планове за развитие, статути за проектиране и други статути на столицата на провинция Висбаден можете да намерите под връзката по-долу.
Какъв е последният одобрен статут на настоящата разработка? Ако не е налично актуално разрешение за строеж, тук ще намерите информация в архива на досието .
Какви строителни тежести могат да бъдат вписани за имотите, засегнати от разделянето? Можете да получите информация за това от онлайн регистъра на строителните тежести.
Има ли сервитути или други тежести върху имота, който ще бъде разделен, които биха могли да противоречат на разделянето съгласно закона за кадастъра? Можете да получите информация за това от имотния регистър. Местният съд във Висбаден е поземленият регистър, който отговаря за имотите в своя район.
Идеалният момент е преди подаването на заявление за строеж, за да се гарантира безпроблемно разглеждане, издаване на решение и изпълнение на проекта. Ако това не е възможно по гражданскоправни причини, строителният проект трябва да се реализира въз основа на съществуващото състояние на парцела, а преразпределението на парцела да се извърши едва след окончателното завършване на строежа. Предвижданите нарушения на публичноправните разпоредби могат да бъдат разрешени например чрез строителни тежести, изолирани процедури за отклонение от строителните норми или процедури за освобождаване от градоустройствени изисквания в рамките на съответна процедура по подаване на заявление въз основа на извършената промяна на имота.
Възможно ли е да се раздели парцел по време на изпълнението на строителен проект?
Парцелите винаги трябва да се разделят преди подаваненазаявление за строеж или след завършване на проекта за строеж. Незаконното разделяне на земята може да доведе до това, че вече издаденото разрешение за строеж да загуби своя декларативен ефект, а именно задължителното установяване, че проектът отговаря на публичноправните изисквания, които трябва да бъдат разгледани в процедурата по одобряване. Следователно, ако променените условия на собственост доведат до материална незаконосъобразност на разрешението за строеж, може да се наложи то да бъде оттеглено или отменено. Това може да доведе до спиране на строежа или до нареждане за премахването му.
Каква е разликата между лиценз за делба и декларация за делба?
В случай на декларация за разделяне в съответствие с германския Закон за кондоминиума (WEG) имотът остава един имот съгласно строителното право. За декларацията за разделяне в съответствие с WEG се нуждаете от сертификат за завършване. Това може да бъде алтернатива, например ако имот с жилищни сгради не може да бъде разделен реално, но въпреки това се желае разделяне по гражданското право. Удостоверението за разделяне определя границите на съответния апартамент или ползвателска единица в имота или в сградата.
Какви документи трябва да бъдат представени в заявлението за разрешение за разделяне?
Напълно попълнен формуляр за кандидатстване BAB 02 сподпис на собственика на имота, който ще бъде разпределен, или на негов упълномощен представител;
съответното пълномощно, ако е приложимо
Актуална извадка от официалната карта на имотите в мащаб 1:500 или 1:1 000 с:
Вписване на всички постройки, асфалтирани площи и отстояния
Местоположение и обозначение в мащаб (червени кръстчета) на вече несъществуващи сгради
изобразяване (червено) на разрешените или планираните и освободените от забрана сгради
Точно вписване на предвидената разделителна линия в червено
Доказателство за свободната зона,включително изчисление и изобразяване на свободната зона (зелено) в плана за разделяне или в отделен план
размери на използването на сградата
за разделяне на сгради: описание, планове на етажи, разрези
за разделяне на сгради по краищата: Изгледи
Всякакви други отделно изисквани документи
Намек
Моля, използвайте само наименованията, изброени в листовката "Разрешение за хибридно подразделение" (прикачен файл), за файловете, които качвате.
Таксата за издаване на разрешително за разделяне се изчислява въз основа на Общия ценоразпис за административни такси на провинция Хесен в зависимост от необходимото време и зависи, наред с другото, от стойността на земята и необходимото време (решаващият фактор тук е обхватът на проверката). Тя възлиза на минимум 100 до максимум 2 500 евро.
Таксите за издаване на отрицателен сертификат са между 100 и 250 евро.
