Se necesita una licencia de subdivisión si parte de una propiedad se convierte en una propiedad independiente con su propia hoja del registro de la propiedad o se va a asignar a otra propiedad. Esto no debe dar lugar a condiciones contrarias a la ley de edificación.
División de bienes y autorización de división
Las parcelas pueden estar formadas por una o varias parcelas catastrales, que figuran en el Registro de la Propiedad con un número de orden. Si estas parcelas catastrales figuran en el Registro de la Propiedad con el mismo número de orden, se consideran una sola parcela a efectos de la normativa urbanística. Si figuran en el Registro de la Propiedad con números de orden diferentes, se trata de parcelas distintas.
El Reglamento de Edificación de Hesse (HBO) regula la división de terrenos en su artículo 7; según este, para dividir un terreno que esté edificado, cuya edificación esté autorizada o que pueda edificarse en virtud de una exención de autorización, se requiere una autorización de división por parte de la autoridad de supervisión de la construcción.
Solicitud de división de bienes / autorización de división
En el caso de una solicitud de división de un terreno con arreglo al artículo 7 del HBO, la autoridad de supervisión urbanística comprueba si, tras la división prevista, se siguen cumpliendo las disposiciones del HBO o de las leyes promulgadas en virtud del mismo.
En principio, se aplica que una división debe dar lugar a parcelas que sean razonables, rentables, autónomas y que puedan explotarse independientemente de otras parcelas. La división prevista del terreno debe cumplir con la legislación para que pueda ser autorizada.
Por ello, la autoridad de supervisión urbanística comprueba si la división prevista del terreno cumple con las normas de la legislación urbanística. Esto afecta, por ejemplo, al índice de superficie construida y al índice de ocupación del suelo, a las distancias mínimas, a la protección contra incendios y al acceso para los bomberos, a los accesos a los terrenos y a la garantía de plazas de aparcamiento en cada terreno. Esto puede significar, por ejemplo, que sea necesario inscribir cargas urbanísticas. Asimismo, la división de un terreno dentro del ámbito de aplicación de un plan urbanístico no debe dar lugar a situaciones que contradigan las disposiciones de dicho plan.
La solicitud de división de una parcela solo puede referirse a una sola parcela. Si se van a dividir varias parcelas, se deberá presentar una solicitud independiente ante la autoridad de urbanismo para cada una de ellas.
Sólo después de haber recibido la autorización de división, un perito designado públicamente u otra oficina topográfica puede finalmente llevar a cabo la división real de la propiedad y crear las nuevas parcelas en el registro de la propiedad.
Certificado de visto bueno
Como otra posibilidad para la división de un terreno, el Reglamento de Urbanismo (HBO) establece que una oficina de topografía, con arreglo al artículo 15, apartado 2, frase 1, de la Ley de Topografía y Geoinformación de Hesse, certifique que la división no plantea ningún problema desde el punto de vista de la normativa urbanística.
La autoridad de supervisión de la construcción no expide certificados de conformidad. Estos son expedidos por una oficina de topografía designada públicamente.
Inmuebles sin edificar
Si se desea dividir un terreno sin edificar, es necesario obtener un certificado de no impedimento. Este certificado puede ser expedido tanto por la autoridad de urbanismo como por los servicios de catastro. La autoridad de urbanismo expide el certificado de no impedimento, al igual que la autorización de división, sobre la base de una solicitud de división.
Preguntas frecuentes
¿Cuándo se necesita una licencia de división?
La subdivisión de un terreno debe ser autorizada por la autoridad de urbanismo si el terreno en cuestión ya está edificado o si se ha concedido una licencia de obra, o si el terreno puede edificarse en virtud de una exención de licencia (art. 64 del Reglamento de Urbanismo) o de la exención ampliada de licencia para la construcción de edificios residenciales (art. 64a del Reglamento de Urbanismo).
Se considera que un terreno está edificado cuando en él existe al menos una construcción o se encuentra en fase de construcción. El tamaño de la construcción es irrelevante.
¿Cuándo no es necesaria una licencia de división?
Certificado de visto bueno
No es necesario obtener una licencia de subdivisión si la oficina responsable de la gestión del suelo o un topógrafo designado públicamente ha certificado que la subdivisión prevista no presenta objeciones con arreglo a la normativa sobre construcción. El certificado de aprobación equivale a una licencia de subdivisión.
Excepciones
Las excepciones en las que no se requiere autorización de la autoridad de urbanismo ni certificado de conformidad para la división se regulan en el artículo 7, apartado 1, frase 2, números 1 y 2, de la HBO. Así, no se requiere autorización de división cuando esta se lleva a cabo en el marco de procedimientos administrativos de derecho público, como por ejemplo procedimientos de reasignación o de expropiación, o cuando en la división participa el Estado federal, el Estado federado o un municipio con autoridad de supervisión de la construcción propia.
¿Cuándo se deniega una licencia de división?
Excepciones
La autorización se denegará, de conformidad con el artículo 7, apartado 2, de la HBO, si la división da lugar a una situación contraria a la normativa urbanística.
Ejemplo
Superación del índice de ocupación del suelo o del índice de superficie
También se denegará si se produce una situación contraria a la normativa urbanística.
Ejemplos
en caso de falta o insuficiencia de accesos viarios
en caso de falta de los espacios necesarios para el acceso de los bomberos
en caso de que las distancias de seguridad se hayan reducido de forma ilegal
en caso de falta de muros cortafuegos o sectores cortafuegos en caso de trazado de un límite de propiedad en la zona de edificios existentes
¿Cuál es la relación con una solicitud de construcción?
La existencia de un terreno edificable es imprescindible a la hora de presentar una solicitud de licencia de obras. La admisibilidad de un proyecto desde el punto de vista urbanístico está directamente relacionada con el terreno en el que se va a construir. Esto se aplica, en particular, a las distancias de seguridad obligatorias, las distancias de protección contra incendios, las infraestructuras de acceso y la densidad de edificación en el sentido de la legislación urbanística.
Por lo tanto, durante un procedimiento de concesión de licencia de obras en curso tampoco se puede realizar ningún cambio en el terreno edificable. Los cambios tendrían como consecuencia que, en su caso, habría que sustituir toda la documentación de la solicitud de licencia de obras, lo que prolongaría considerablemente los plazos de tramitación; los cambios significativos pueden incluso hacer que el proyecto solicitado ya no sea susceptible de ser autorizado.
¿Qué hay que comprobar antes de presentar una solicitud?
El proyecto de parcelación debe ajustarse a la legalidad para poder optar a la autorización. Por lo tanto, los propietarios o solicitantes deben comprobar lo siguiente antes de presentar una solicitud:
Qué bases jurídicas como HBO, BauGB, planes de desarrollo y estatutos legalmente vinculantes se aplican a la propiedad en cuestión. Los planes de desarrollo, estatutos de diseño y otros estatutos de la capital del estado de Wiesbaden se pueden encontrar en el siguiente enlace.
¿Cuál es el último estado aprobado de la urbanización actual? Si no se dispone de ningún permiso de construcción actual, el archivo de expedientes proporcionará información al respecto.
¿Qué cargas de construcción pueden registrarse para las propiedades afectadas por la división? Puede obtener información al respecto en el registro en línea de cargas de construcción.
¿Existen servidumbres u otros gravámenes sobre la propiedad que se va a dividir que pudieran entrar en conflicto con una división conforme a la ley del registro de la propiedad? Puede obtener esta información en el registro de la propiedad. El Juzgado de Primera Instancia de Wiesbaden es el registro de la propiedad responsable de las fincas de su demarcación.
¿Cuándo es el momento adecuado para dividir una propiedad?
El momento ideal es antes de presentar la solicitud de licencia de obras, con el fin de garantizar que la tramitación, la resolución y la ejecución del proyecto se desarrollen sin contratiempos. Si esto no fuera posible por motivos de derecho civil, el proyecto de construcción debería llevarse a cabo basándose en la situación actual del terreno y la nueva parcelación del mismo debería realizarse únicamente una vez finalizada la obra. Las posibles infracciones de la normativa de derecho público que se produzcan en este contexto podrán resolverse, por ejemplo, mediante servidumbres urbanísticas, procedimientos aislados de excepción a la normativa urbanística o incluso procedimientos de exención en materia de planificación, en el marco de un procedimiento de solicitud correspondiente, debido a la modificación del terreno realizada.
¿Es posible dividir un terreno durante la ejecución de un proyecto de construcción?
Las parcelas deben dividirse siempre antes depresentaruna solicitud de construcción o una vez finalizado el proyecto de construcción. Una división ilegal del terreno puede hacer que una licencia de obras ya concedida pierda su efecto declarativo, es decir, la determinación vinculante de que el proyecto cumple los requisitos de derecho público que deben examinarse en el procedimiento de aprobación. Por lo tanto, si los cambios en la situación de la propiedad hacen que una licencia de obras sea materialmente ilegal, es posible que tenga que ser retirada o revocada. Esto puede dar lugar a que se paralice la construcción o se ordene su retirada.
¿Qué diferencia hay entre una licencia de partición y una declaración de partición?
En el caso de una declaración de división con arreglo a la Ley alemana de Propiedad Horizontal (WEG), la propiedad sigue siendo una única propiedad con arreglo a la ley de edificación. Para una declaración de división conforme a la WEG, necesita un certificado de finalización de obra. Esta puede ser una alternativa, por ejemplo, si una propiedad con edificios residenciales no puede dividirse realmente, pero se desea, no obstante, una división con arreglo al Derecho civil. El certificado de segregación establece los límites de la respectiva vivienda o unidad de utilización en la propiedad o dentro de un edificio.
¿Qué documentos deben adjuntarse a la solicitud de autorización de división?
Formulario de solicitud BAB 02 debidamente cumplimentado conla firma del propietario del inmueble que se va a adjudicar o de su representante autorizado;
poder notarial correspondiente, si procede
Extracto actual del mapa oficial de la propiedad, escala 1:500 o 1:1.000 con:
Inscripción de todas las estructuras, zonas pavimentadas y distanciadas
posición y marcado a escala (cruces rojas) de los edificios que ya no existen
representación (en rojo) de los edificios autorizados o previstos y de los edificios exentos
Entrada exacta de la línea de división prevista en rojo
Prueba de la zonalibre, incluido el cálculo y la representación de la zona libre (verde) en el plano de división o en un plano aparte
Dimensión de la utilización del edificio
para divisiones por edificios: descripción, planos de planta, secciones
para divisiones en los bordes de los edificios Vistas
Cualquier otro documento requerido por separado
Sugerencia
Utilice únicamente las designaciones que figuran en el folleto "Autorización de la división híbrida" (adjunto) para los archivos que cargue.
La tasa por la expedición de una licencia de subdivisión se calcula sobre la base del baremo general de tasas administrativas del Estado federado de Hesse en función del tiempo necesario y depende, entre otras cosas, del valor del terreno y del tiempo requerido (el factor decisivo en este caso es el alcance de la inspección). Asciende a un mínimo de 100 y un máximo de 2.500 euros.
Las tasas de expedición de un certificado negativo oscilan entre 100 y 250 euros.
