Divisione della proprietà e autorizzazione alla divisione
La licenza di suddivisione è necessaria se una parte di una proprietà diventa una proprietà separata con un proprio foglio catastale o deve essere assegnata a un'altra proprietà. Ciò non deve comportare condizioni contrarie alla legge edilizia.
Divisione della proprietà e autorizzazione alla divisione
I terreni possono essere costituiti da uno o più appezzamenti, che figurano nel catasto con un numero progressivo. Se tali appezzamenti sono registrati nel catasto con lo stesso numero progressivo, ai fini dell’edilizia sono considerati un unico terreno. Se invece sono registrati nel catasto con numeri progressivi diversi, si tratta di terreni distinti.
Il regolamento edilizio dell'Assia (HBO) disciplina la suddivisione dei terreni all'articolo 7: secondo tale disposizione, per la suddivisione di un terreno edificato o la cui edificazione è stata autorizzata, oppure che può essere edificato in virtù di un'esenzione dall'obbligo di autorizzazione, è necessaria un'autorizzazione alla suddivisione da parte dell'autorità di vigilanza edilizia.
Domanda di divisione immobiliare / autorizzazione alla divisione
In caso di richiesta di frazionamento di un terreno ai sensi dell’articolo 7 dell’HBO, l’autorità di vigilanza edilizia verifica se il frazionamento previsto continui a rispettare le disposizioni dell’HBO o delle leggi emanate in base all’HBO.
In linea di principio, la suddivisione deve dare origine a lotti permanenti, razionali, redditizi, autonomi e gestibili indipendentemente da altri terreni. La suddivisione prevista deve essere conforme alla legge per poter essere autorizzata.
Pertanto, l'autorità di vigilanza edilizia verifica se la suddivisione del terreno prevista è conforme alle norme di diritto edilizio. Ciò riguarda, ad esempio, l'indice di superficie di piano e l'indice di superficie di base, le distanze minime, la protezione antincendio e l'accesso per i vigili del fuoco, gli accessi ai terreni e la garanzia di posti auto su ciascun terreno. Ciò può significare, ad esempio, che siano necessarie iscrizioni di oneri edilizi. Inoltre, la suddivisione di un terreno nell'ambito di applicazione di un piano regolatore non deve creare situazioni che siano in contrasto con le disposizioni di tale piano regolatore.
La domanda di frazionamento di un terreno può riferirsi sempre e solo a un singolo terreno. Se si intendono frazionare più terreni, è necessario presentare una domanda separata all'autorità di vigilanza edilizia per ciascun terreno.
Solo dopo aver ricevuto l'autorizzazione alla divisione, un geometra di nomina pubblica o un altro ufficio di misurazione può infine effettuare la divisione effettiva della proprietà e creare le nuove parcelle nel registro immobiliare.
Certificato di autorizzazione
Come ulteriore possibilità per la suddivisione di un terreno, l'HBO prevede che un ufficio catastale, ai sensi dell'articolo 15, paragrafo 2, primo comma, della Legge dell'Assia sulla misurazione catastale e la geoinformazione, certifichi la conformità della suddivisione alle norme edilizie.
L'autorità di vigilanza edilizia non rilascia certificati di conformità. Questi vengono rilasciati da un ufficio di misurazione geodetica nominato pubblicamente.
Proprietà non sviluppate
Se si intende procedere alla suddivisione di un terreno non edificato, è necessario ottenere un certificato di nulla osta. Tale certificato può essere rilasciato sia dall'ufficio tecnico comunale che dall'ufficio catastale. Il certificato di nulla osta viene rilasciato dall'ufficio tecnico comunale, così come l'autorizzazione alla suddivisione, sulla base di una domanda di suddivisione.
Domande frequenti - FAQ
Quando è richiesta una licenza di divisione?
La suddivisione di un terreno deve essere autorizzata dall'ufficio tecnico se il terreno in questione è già edificato o se ne è stata concessa l'edificazione, oppure se il terreno può essere edificato in virtù di un'esenzione dall'obbligo di autorizzazione (§ 64 HBO) o dell'esenzione estesa dall'obbligo di autorizzazione per la costruzione di edifici residenziali (§ 64a HBO).
Un terreno è considerato edificato se su di esso è presente o è in costruzione almeno un edificio. Le dimensioni dell'edificio sono irrilevanti.
Quando non è necessaria una licenza di divisione?
Certificato di autorizzazione
La licenza di suddivisione non è necessaria se l'ufficio competente per la gestione del territorio o un geometra di nomina pubblica ha certificato che la suddivisione pianificata non è criticabile ai sensi delle norme edilizie. Il certificato di autorizzazione equivale a una licenza di suddivisione.
Eccezioni
Le eccezioni in cui non è richiesta né l'autorizzazione dell'autorità di vigilanza edilizia né il certificato di conformità sono disciplinate dal § 7, comma 1, seconda frase, punti 1 e 2 dell'HBO. Pertanto, non è necessaria alcuna autorizzazione alla suddivisione se questa viene effettuata nell'ambito di procedimenti amministrativi di diritto pubblico, come ad esempio procedimenti di ricomposizione fondiaria o di espropriazione, oppure se alla suddivisione partecipano la Federazione, il Land o un comune dotato di una propria autorità di vigilanza edilizia.
Quando viene rifiutata una licenza di divisione?
Eccezioni
L'autorizzazione viene negata ai sensi dell'articolo 7, comma 2, dell'HBO qualora la suddivisione comporti una situazione non conforme alle norme urbanistiche.
Esempio
Superamento dell'indice di superficie utile o dell'indice di superficie di base
L'autorizzazione viene negata anche qualora si verifichi una situazione non conforme alle norme edilizie.
Esempi
in caso di mancanza o insufficienza dei collegamenti viari
in caso di mancanza delle aree necessarie per l'accesso dei vigili del fuoco
in caso di distanze di sicurezza ridotte in modo illegale
in caso di mancanza di pareti tagliafuoco o compartimenti antincendio in caso di tracciamento di un confine di proprietà nell'area di edifici esistenti
Qual è il collegamento con una domanda di costruzione?
L'esistenza di un terreno edificabile è indispensabile per presentare una domanda di concessione edilizia. La legittimità urbanistica di un progetto è infatti direttamente legata al terreno su cui deve essere realizzato. Ciò vale in particolare per le distanze minime richieste, le distanze antincendio, i collegamenti viari e la densità edilizia ai sensi della normativa urbanistica.
Pertanto, durante un procedimento di concessione edilizia in corso non è consentito apportare alcuna modifica al terreno edificabile. Eventuali modifiche comporterebbero la necessità di sostituire l’intera documentazione della domanda di concessione edilizia, con un conseguente notevole allungamento dei tempi di elaborazione; modifiche sostanziali possono addirittura comportare l’inammissibilità del progetto richiesto.
Cosa bisogna controllare prima di presentare una domanda?
Il progetto di divisione del terreno deve essere conforme alla legge per poter ottenere l'autorizzazione. I proprietari o i richiedenti devono pertanto verificare quanto segue prima di presentare una domanda:
Quali basi legali, come HBO, BauGB, piani di sviluppo e statuti giuridicamente vincolanti si applicano alla proprietà in questione. I piani di sviluppo, gli statuti di progettazione e altri statuti della capitale del Land di Wiesbaden possono essere consultati al seguente link.
Qual è l'ultimo stato approvato dell'attuale sviluppo? Se non è disponibile una licenza edilizia attuale, l'archivio dei documenti fornisce informazioni in merito.
Quali gravami edilizi possono essere registrati per le proprietà interessate dalla divisione? È possibile ottenere informazioni al riguardo dal registro online dei vincoli edilizi.
Esistono servitù o altri vincoli sulla proprietà da dividere che potrebbero essere in conflitto con una divisione ai sensi della legge sul registro fondiario? È possibile ottenere queste informazioni dal catasto. Il Tribunale di Wiesbaden è il catasto competente per le proprietà nel suo territorio.
Quando è il momento giusto per dividere una proprietà?
Il momento ideale è prima di presentare la domanda di concessione edilizia, in modo da garantire un esame, una decisione e un'esecuzione senza intoppi del progetto. Se ciò non fosse possibile per motivi di diritto civile, il progetto edilizio dovrebbe essere realizzato sulla base della situazione catastale esistente e la nuova suddivisione del terreno dovrebbe essere effettuata solo dopo il completamento definitivo dei lavori. Le violazioni delle norme di diritto pubblico che ne deriverebbero possono essere risolte, ad esempio, tramite servitù edilizie, procedure di deroga isolate ai regolamenti edilizi o anche procedure di esenzione in materia di pianificazione urbanistica nell'ambito di un'apposita procedura di richiesta, sulla base della modifica apportata al terreno.
È possibile dividere un terreno durante la realizzazione di un progetto edilizio?
I lotti di terreno devono sempre essere divisi prima della presentazionediuna domanda di costruzione o dopo il completamento di un progetto edilizio. Una divisione illegale del terreno può far perdere a una concessione edilizia già rilasciata il suo effetto dichiarativo, ossia la determinazione vincolante che il progetto soddisfa i requisiti di diritto pubblico da esaminare nella procedura di approvazione. Pertanto, se i cambiamenti nella situazione della proprietà fanno sì che una licenza edilizia diventi materialmente illegale, può essere necessario ritirarla o revocarla. Ciò può comportare il blocco o l'ordine di rimozione dell'edificio.
Qual è la differenza tra una licenza di partizione e una dichiarazione di partizione?
Nel caso di una dichiarazione di divisione ai sensi della legge tedesca sul condominio (WEG), la proprietà rimane un'unica proprietà ai sensi del diritto edilizio. Per una dichiarazione di divisione ai sensi della WEG, è necessario un certificato di completamento. Questa può essere un'alternativa, ad esempio, se una proprietà con edifici residenziali non può essere effettivamente divisa, ma si desidera comunque una divisione ai sensi del diritto civile. Il certificato di separazione stabilisce i confini dei rispettivi appartamenti o unità d'uso sulla proprietà o all'interno di un edificio.
Quali documenti devono essere presentati con la richiesta di autorizzazione a dividere?
Modulo di domanda BAB 02 compilato in ogni sua parte efirmato dal proprietario dell'immobile da assegnare o da un suo rappresentante autorizzato;
eventuale procura corrispondente
Estratto attuale della mappa ufficiale della proprietà, scala 1:500 o 1:1.000 con:
Iscrizione di tutte le strutture, le aree pavimentate e le aree distanziate
indicazione della posizione e della scala (crocette rosse) degli edifici non più esistenti
rappresentazione (in rosso) degli edifici autorizzati o pianificati e degli edifici esentati
indicazione esatta della linea di divisione prevista in rosso
Prova dell'area libera, compreso il calcolo e la rappresentazione dell'area libera (verde) nel piano di divisione o in un piano separato
Dimensioni dell'utilizzo dell'edificio
per le divisioni tra edifici: descrizione, planimetrie, sezioni
per le divisioni ai bordi degli edifici: Viste
Qualsiasi altro documento richiesto separatamente
Suggerimento
Per i file caricati si prega di utilizzare esclusivamente le denominazioni elencate nel volantino "Autorizzazione divisione ibrida" (allegato).
La tassa per il rilascio di una licenza di lottizzazione viene calcolata sulla base della Tabella generale delle tasse amministrative dello Stato dell'Assia in base al tempo necessario e dipende, tra l'altro, dal valore del terreno e dal tempo necessario (il fattore decisivo è la portata dell'ispezione). L'importo va da un minimo di 100 a un massimo di 2.500 euro.
Le spese per il rilascio di un certificato negativo sono comprese tra 100 e 250 euro.
