Bir mülkün bir kısmının kendi tapu kayıt sayfasına sahip ayrı bir mülk haline gelmesi veya başka bir mülke tahsis edilmesi durumunda bir alt bölüm ruhsatı gereklidir. Bu, imar kanununa aykırı herhangi bir koşulla sonuçlanmamalıdır.
Mülk bölünmesi ve bölünme yetkisi
Arsalar, tapu sicilinde bir sıra numarası altında kayıtlı bir veya daha fazla parselden oluşabilir. Bu parseller tapu sicilinde aynı sıra numarası altında kayıtlıysa, imar hukuku açısından da tek bir arsa olarak kabul edilir. Tapu sicilinde farklı sıra numaraları altında kayıtlıysa, bunlar farklı arsalar olarak değerlendirilir.
Hessen İnşaat Yönetmeliği (HBO) §7'de arsa bölünmelerini düzenler – buna göre, üzerinde yapı bulunan veya yapısı onaylanmış ya da izin muafiyeti nedeniyle üzerine yapı yapılmasına izin verilen bir arsanın bölünmesi için, inşaat denetiminden bölünme izni alınması gerekir.
Mülk bölünmesi için başvuru / bölünme yetkisi
§7 HBO uyarınca bir arsanın bölünmesi için yapılan başvuruda, İmar Denetim Makamı, planlanan bölünme sonucunda HBO hükümlerine veya HBO'ya dayanılarak çıkarılan kanunlara uyulmaya devam edilip edilmediğini kontrol eder.
Temel olarak, bölünme sonucunda kalıcı olarak makul, faydalı, özerk ve diğer arsalarla bağımsız olarak işletilebilecek arsalar oluşması gerekir. Planlanan arsa bölünmesinin onaylanabilmesi için yasalara uygun olması gerekir.
Bu nedenle, inşaat denetim makamı, planlanan arsa bölünmesinin imar mevzuatına uygun olup olmadığını kontrol eder. Bu, örneğin kat alanı ve arsa alanı katsayısı, mesafe alanları, yangın güvenliği ve itfaiye erişimi, arsaya giriş yolları ve her arsada park yerlerinin sağlanmasını içerir. Bu, örneğin imar yükümlülüklerinin kaydedilmesini gerektirebilir. Ayrıca, bir imar planının geçerlilik alanı içinde bir arsanın bölünmesi sonucunda, bu imar planının hükümlerine aykırı durumlar ortaya çıkmamalıdır.
Arsa bölünmesi başvurusu her zaman yalnızca bir arsaya ilişkin olabilir. Birden fazla arsa bölünecekse, her arsa için inşaat denetim makamına ayrı bir başvuru yapılmalıdır.
Ancak taksim izni alındıktan sonra, kamu tarafından atanmış bir bilirkişi veya başka bir bilirkişi bürosu mülkün fiili taksimini gerçekleştirebilir ve yeni parselleri tapu sicilinde oluşturabilir.
Gümrükleme sertifikası
HBO, bir arsanın bölünmesi için bir başka seçenek olarak, Hessen Ölçme ve Coğrafi Bilgi Kanunu’nun 15. maddesinin 2. fıkrasının 1. cümlesi uyarınca, bir ölçme kurumunun bölünmenin imar mevzuatı açısından sakıncası olmadığını belgelemesini öngörmektedir.
İnşaat denetim makamı uygunluk belgesi düzenlemez. Bu belge, kamu tarafından atanmış bir ölçüm bürosu tarafından düzenlenir.
Geliştirilmemiş mülkler
İnşaat yapılmamış bir arsa bölünecekse, olumsuz karar belgesinin düzenlenmesi gerekir. Bu belgeyi hem İmar Dairesi hem de Harita ve Kadastro Dairesi düzenleyebilir. Olumsuz karar belgesi, bölünme izni gibi, İmar Dairesi tarafından bölünme başvurusu temelinde düzenlenir.
Sıkça sorulan sorular - SSS
Bölüm ruhsatı ne zaman gereklidir?
Bir arsa bölünmesi, söz konusu arsa halihazırda imar edilmişse veya imar izni verilmişse ya da arsa, konut binalarının inşası için izin muafiyeti (§64 HBO) veya genişletilmiş izin muafiyeti (§64a HBO) kapsamında imara açılabiliyorsa, imar denetim kurumu tarafından onaylanmalıdır.
Bir arsa, üzerinde en az bir yapı bulunuyorsa veya inşaat halindeyse, üzerine yapı yapılmış sayılır. Yapının büyüklüğü önemsizdir.
Bölünme ruhsatı ne zaman gerekli değildir?
Gümrükleme sertifikası
Sorumlu arazi yönetim ofisi veya kamu tarafından atanmış bir bilirkişi, planlanan alt bölümün inşaat yönetmelikleri kapsamında sakıncasız olduğunu onaylamışsa, alt bölüm ruhsatı gerekli değildir. İzin belgesi, alt bölüm ruhsatına eşdeğerdir.
İstisnalar
Bölünme için inşaat denetiminden izin alınmasına ve uygunluk belgesine gerek duyulmayan istisnalar, HBO’nun 7. maddesinin 1. fıkrasının 2. cümlesinin 1 ve 2 numaralı bentlerinde düzenlenmiştir. Böylece, bölünme, kamuya ait idari işlemler kapsamında (örneğin, arazi takası veya kamulaştırma işlemleri) gerçekleştiriliyorsa veya bölünmeye federal hükümet, eyalet veya kendi inşaat denetim dairesine sahip bir belediye katılıyorsa, bölünme izni gerekmez.
Bölünme ruhsatı ne zaman reddedilir?
İstisnalar
HBO'nun 7. maddesinin 2. fıkrası uyarınca, bölünme sonucunda imar planına aykırı bir durum ortaya çıkarsa izin verilmez.
Örnek
Kat alanı katsayısı veya arsa alanı katsayısının aşılması
İnşaat yönetmeliğine aykırı bir durum ortaya çıkarsa da izin reddedilir.
Örnekler
Ulaşım altyapısının eksik veya yetersiz olması
İtfaiye araçlarının geçişi için gerekli alanların bulunmaması
mesafe alanlarının yasaya aykırı şekilde azaltılması durumunda
Yangın duvarlarının veya yangın bölmelerinin bulunmaması Mevcut binaların bulunduğu alanda arsa sınırının çizilmesi
Bir bina uygulaması ile bağlantısı nedir?
İnşaat ruhsatı başvurusu yaparken bir arsa bulunması zorunludur. Bu bağlamda, bir projenin imar hukuku açısından uygunluğu, projenin inşa edileceği arsa ile doğrudan ilgilidir. Bu durum, özellikle imar planı hukuku kapsamında gerekli olan mesafe alanları, yangın güvenliği mesafeleri, altyapı düzenlemeleri ve imar yoğunluğu için geçerlidir.
Bu nedenle, devam eden bir inşaat ruhsatı süreci sırasında inşaat arsasında herhangi bir değişiklik yapılamaz. Değişiklikler, gerekirse tüm inşaat ruhsatı belgelerinin değiştirilmesi gerektiği ve dolayısıyla işlem sürelerinin önemli ölçüde uzaması sonucunu doğurur; önemli değişiklikler, başvurulan projenin artık ruhsatlandırılamayacağı anlamına bile gelebilir.
Başvuru yapmadan önce nelerin kontrol edilmesi gerekir?
Planlanan arazi bölünmesinin izin almaya uygun olması için yasalara uygun olması gerekmektedir. Bu nedenle mal sahipleri veya başvuru sahipleri başvuru yapmadan önce aşağıdakileri kontrol etmelidir:
Söz konusu mülk için HBO, BauGB, imar planları ve yasal olarak bağlayıcı tüzükler gibi hangi yasal dayanakların geçerli olduğu. Eyalet başkenti Wiesbaden'in imar planları, tasarım tüzükleri ve diğer tüzükleri aşağıdaki bağlantıda bulunabilir.
Mevcut geliştirmenin en son onaylanmış durumu nedir? Güncel bir inşaat ruhsatı mevcut değilse, dosya arşivi burada bilgi sağlayacaktır.
Bölünmeden etkilenen mülkler için hangi bina yükümlülükleri kaydedilebilir? Bu konuda çevrimiçi bina takyidatları kaydından bilgi edinebilirsiniz.
Bölünecek mülk üzerinde tapu kanunu uyarınca bir bölünme ile çelişebilecek herhangi bir irtifak hakkı veya başka bir takyidat var mı? Bu bilgileri tapu sicilinden edinebilirsiniz. Wiesbaden Yerel Mahkemesi, kendi bölgesindeki mülklerden sorumlu tapu sicilidir.
Projenin sorunsuz bir şekilde incelenmesini, karara bağlanmasını ve uygulanmasını sağlamak için ideal zaman, inşaat ruhsatı başvurusu yapmadan öncedir. Medeni hukuk nedenleriyle bu mümkün değilse, inşaat projesi mevcut arsa durumuna göre gerçekleştirilmeli ve ancak projenin tamamen tamamlanmasından sonra arsanın yeniden bölünmesi yapılmalıdır. Bu süreçte kamu hukuku hükümlerinin ihlali söz konusu olursa, bu durum, örneğin imar yükümlülükleri, imar kanunu kapsamındaki münferit istisna prosedürleri veya planlama hukuku kapsamındaki muafiyet prosedürleri yoluyla, gerçekleşen arsa değişikliği temelinde uygun bir başvuru süreci kapsamında çözülebilir.
Bir bina projesinin yürütülmesi sırasında bir arsanın bölünmesi mümkün müdür?
Araziler her zaman bir inşaat başvurusuyapılmadanönce veya bir inşaat projesi tamamlandıktan sonra bölünmelidir. Arazinin hukuka aykırı bir şekilde bölünmesi, halihazırda verilmiş olan bir inşaat izninin beyan edici etkisini, yani projenin onay prosedüründe incelenmesi gereken kamu hukuku gerekliliklerini yerine getirdiğine dair bağlayıcı tespitini kaybetmesine neden olabilir. Bu nedenle, değişen mülkiyet koşulları bir inşaat izninin maddi olarak hukuka aykırı hale gelmesine neden olursa, iznin geri çekilmesi veya iptal edilmesi gerekebilir. Bu da binanın durdurulmasına veya yıkılmasına karar verilmesine yol açabilir.
Bölünme ruhsatı ile bölünme beyanı arasındaki fark nedir?
Alman Kat Mülkiyeti Yasası (WEG) uyarınca bir bölünme beyanı durumunda, mülk inşaat yasası kapsamında tek bir mülk olarak kalır. WEG uyarınca bir bölünme beyanı için bir tamamlama sertifikasına ihtiyacınız vardır. Bu, örneğin, konut binaları olan bir mülk fiilen bölünemiyorsa, ancak yine de medeni hukuk uyarınca bir bölünme isteniyorsa bir alternatif olabilir. Ayırma belgesi, mülk üzerindeki veya bir bina içindeki ilgili dairenin veya kullanım biriminin sınırlarını belirler.
Bölünme izni başvurusu ile birlikte hangi belgeler sunulmalıdır?
Tahsis edilecek mülkün sahibinin veya yetkili temsilcisinin imzasıyla birlikte eksiksiz doldurulmuş BAB 02 başvuru formu;
varsa ilgili vekaletname
Resmi mülkiyet haritasındangüncel alıntı, 1:500 veya 1:1,000 ölçekli:
Tüm yapıların, asfalt alanların ve mesafe alanlarının girişi
Artık var olmayan binaların konum ve ölçek işaretleri (kırmızı çarpılar)
izin verilen veya planlanan ve muaf tutulan binaların tasviri (kırmızı)
Amaçlanan bölme hattının tam olarak kırmızı renkte girilmesi
Bölme planında veya ayrı bir planda boşluk alanının (yeşil) hesaplanması ve gösterilmesini içeren boşlukalanı kanıtı
Bina kullanımının boyutu
binalara göre bölünmeler için: açıklama, kat planları, bölümler
bina kenarlarındaki bölünmeler için: Görünümler
Ayrı olarak istenen diğer belgeler
Not
Lütfen yüklediğiniz dosyalar için yalnızca "Hibrit bölüm yetkilendirmesi" broşüründe (ekte) listelenen tanımlamaları kullanın.
Bölünme ruhsatı düzenleme ücreti, Hessen Eyaleti Genel İdari Ücret Tarifesi temelinde gerekli süreye göre hesaplanır ve diğer şeylerin yanı sıra arazi değerine ve gerekli süreye bağlıdır (burada belirleyici faktör incelemenin kapsamıdır). En az 100 ila en fazla 2.500 Euro tutarındadır.
Olumsuz sertifika düzenleme ücretleri 100 ila 250 avro arasındadır.
