Zezwolenie na podział jest wymagane, jeśli część nieruchomości staje się odrębną nieruchomością z własnym arkuszem księgi wieczystej lub ma zostać przydzielona do innej nieruchomości. Nie może to skutkować żadnymi warunkami sprzecznymi z prawem budowlanym.
Podział nieruchomości i zezwolenie na podział
Działki mogą składać się z jednej lub kilku parceli, które są wpisane do księgi wieczystej pod jednym numerem porządkowym. Jeśli parcele te są wpisane do księgi wieczystej pod tym samym numerem porządkowym, w świetle prawa budowlanego uznaje się je za jedną działkę. Jeśli natomiast są one wpisane do księgi wieczystej pod różnymi numerami porządkowymi, stanowią one odrębne działki.
Heski kodeks budowlany (HBO) reguluje podział nieruchomości w §7 – zgodnie z nim do podziału nieruchomości, która jest zabudowana lub której zabudowa została zatwierdzona, lub która może zostać zabudowana na podstawie zwolnienia z obowiązku uzyskania pozwolenia, wymagane jest pozwolenie na podział wydane przez nadzór budowlany.
Wniosek o podział majątku / zezwolenie na podział
W przypadku wniosku o podział nieruchomości zgodnie z § 7 HBO organ nadzoru budowlanego sprawdza, czy planowany podział nadal zapewnia zgodność z przepisami HBO lub ustawami wydanymi na podstawie HBO.
Zasadniczo obowiązuje zasada, że w wyniku podziału muszą powstać trwałe, racjonalne, użyteczne i niezależne od innych działek nieruchomości, które można eksploatować samodzielnie. Planowany podział działki musi być zgodny z prawem, aby mógł zostać zatwierdzony.
W związku z tym nadzór budowlany sprawdza, czy planowany podział działki jest zgodny z przepisami prawa budowlanego. Dotyczy to na przykład wskaźnika powierzchni użytkowej i wskaźnika intensywności zabudowy, odległości od granic działki, ochrony przeciwpożarowej i dostępu dla straży pożarnej, dojazdów do działek oraz zapewnienia miejsc parkingowych na każdej działce. Może to na przykład oznaczać konieczność wpisania obciążeń budowlanych. Ponadto podział działki w obszarze objętym planem zagospodarowania przestrzennego nie może powodować sytuacji sprzecznych z ustaleniami tego planu.
Wniosek o podział działki może dotyczyć zawsze tylko jednej działki. Jeśli ma nastąpić podział kilku działek, dla każdej z nich należy złożyć oddzielny wniosek do nadzoru budowlanego.
Dopiero po otrzymaniu zezwolenia na podział geodeta wyznaczony publicznie lub inne biuro geodezyjne może ostatecznie przeprowadzić faktyczny podział nieruchomości i utworzyć nowe działki w rejestrze nieruchomości.
Certyfikat odprawy celnej
Jako kolejną możliwość podziału działki ustawa HBO przewiduje, że urząd geodezyjny, zgodnie z § 15 ust. 2 zdanie 1 heskiej ustawy o geodezji i geoinformacji, wydaje zaświadczenie o zgodności podziału z przepisami prawa budowlanego.
Urząd nadzoru budowlanego nie wydaje zaświadczeń o braku zastrzeżeń. Zaświadczenie takie wydaje publicznie powołana kancelaria geodezyjna.
Nieruchomości niezabudowane
W przypadku podziału niezabudowanej działki konieczne jest uzyskanie zaświadczenia o braku przeszkód. Zaświadczenie to może wydać zarówno nadzór budowlany, jak i służby geodezyjne. Nadzór budowlany wydaje zaświadczenie o braku przeszkód, podobnie jak pozwolenie na podział, na podstawie wniosku o podział.
Często zadawane pytania - FAQ
Kiedy wymagana jest licencja dywizji?
Podział działki wymaga zgody nadzoru budowlanego, jeżeli dana działka jest już zabudowana lub wydano na nią pozwolenie na budowę, albo jeżeli zabudowa działki jest dozwolona w ramach zwolnienia z obowiązku uzyskania pozwolenia (§ 64 HBO) lub rozszerzonego zwolnienia z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę budynków mieszkalnych (§ 64a HBO).
Działkę uznaje się za zabudowaną, jeśli znajduje się na niej co najmniej jeden obiekt budowlany lub jest on w trakcie budowy. Wielkość obiektu budowlanego nie ma znaczenia.
Kiedy licencja dywizji nie jest wymagana?
Certyfikat odprawy celnej
Zezwolenie na podział nie jest wymagane, jeśli właściwy urząd gospodarki gruntami lub publicznie wyznaczony geodeta zaświadczył, że planowany podział nie budzi zastrzeżeń w świetle przepisów budowlanych. Zaświadczenie o braku zastrzeżeń jest równoważne z pozwoleniem na podział.
Wyjątki
Wyjątki, w których podział nie wymaga zezwolenia organu nadzoru budowlanego ani zaświadczenia o braku zastrzeżeń, są uregulowane w § 7 ust. 1 zdanie 2 pkt 1 i 2 HBO. Zatem zezwolenie na podział nie jest wymagane, jeżeli podział odbywa się w ramach postępowania administracyjnego prawa publicznego, np. postępowania w sprawie wymiany gruntów lub wywłaszczenia, lub jeżeli w podziale uczestniczy państwo federalne, kraj związkowy lub gmina posiadająca własny organ nadzoru budowlanego.
Kiedy odmawia się licencji na podział?
Wyjątki
Zgodnie z § 7 ust. 2 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym (HBO) nie wydaje się pozwolenia, jeżeli w wyniku podziału powstaje sytuacja niezgodna z planem zagospodarowania przestrzennego.
Przykład
Przekroczenie wskaźnika intensywności zabudowy lub wskaźnika powierzchni zabudowy
Zezwolenie nie zostanie również udzielone, jeśli powstanie sytuacja niezgodna z przepisami budowlanymi.
Przykłady
w przypadku braku lub niewystarczającej infrastruktury komunikacyjnej
w przypadku braku wymaganych powierzchni na objazd dla straży pożarnej
w przypadku niezgodnego z prawem zmniejszenia odległości
w przypadku braku ścian przeciwpożarowych lub stref przeciwpożarowych w przypadku przebiegu granicy działki w obszarze istniejących budynków
Jaki jest związek z aplikacją budowlaną?
Posiadanie działki budowlanej jest bezwzględnie konieczne przy składaniu wniosku o pozwolenie na budowę. Dopuszczalność projektu pod względem prawa budowlanego jest bezpośrednio związana z działką, na której ma on zostać zrealizowany. Dotyczy to w szczególności wymaganych odległości, odległości przeciwpożarowych, uzbrojenia terenu oraz gęstości zabudowy w rozumieniu prawa planowania przestrzennego.
Dlatego też w trakcie trwania postępowania o wydanie pozwolenia na budowę nie można wprowadzać żadnych zmian w działce budowlanej. Zmiany te mogłyby skutkować koniecznością wymiany wszystkich dokumentów wniosku o pozwolenie na budowę, co znacznie wydłużyłoby czas rozpatrywania sprawy – istotne zmiany mogą nawet spowodować, że wnioskowany projekt nie będzie już kwalifikował się do uzyskania pozwolenia.
Co należy sprawdzić przed złożeniem wniosku?
Planowany podział gruntu musi być zgodny z prawem, aby kwalifikować się do uzyskania zezwolenia. Właściciele lub wnioskodawcy powinni zatem sprawdzić następujące kwestie przed złożeniem wniosku:
Jakie podstawy prawne, takie jak HBO, BauGB, plany zagospodarowania i prawnie wiążące statuty mają zastosowanie do danej nieruchomości. Plany zagospodarowania przestrzennego, ustawy projektowe i inne ustawy stolicy kraju związkowego Wiesbaden można znaleźć pod poniższym linkiem.
Jaki jest najnowszy zatwierdzony status bieżącej inwestycji? Jeśli aktualne pozwolenie na budowę nie jest dostępne, archiwum plików dostarczy informacji na ten temat.
Jakie obciążenia budowlane mogą być zarejestrowane dla nieruchomości objętych podziałem? Informacje na ten temat można uzyskać z internetowego rejestru obciążeń budowlanych.
Czy na nieruchomości, która ma zostać podzielona, znajdują się służebności lub inne obciążenia, które mogą kolidować z podziałem na mocy prawa ksiąg wieczystych? Informacje na ten temat można uzyskać w rejestrze gruntów. Sąd rejonowy w Wiesbaden jest sądem wieczystoksięgowym odpowiedzialnym za nieruchomości na swoim obszarze.
Kiedy jest właściwy moment na podział nieruchomości?
Najlepszym momentem jest okres przed złożeniem wniosku o pozwolenie na budowę, co pozwoli zapewnić sprawny przebieg postępowania, wydanie decyzji oraz realizację przedsięwzięcia. Jeśli nie jest to możliwe ze względów prawa cywilnego, przedsięwzięcie budowlane należy zrealizować w oparciu o aktualny stan działki, a jej nowy podział przeprowadzić dopiero po całkowitym zakończeniu budowy. Przewidywane naruszenia przepisów prawa publicznego można wówczas rozwiązać na przykład poprzez obciążenia budowlane, odrębne postępowania w sprawie odstępstw od przepisów prawa budowlanego lub też postępowania w sprawie zwolnień z przepisów prawa planistycznego w ramach odpowiedniej procedury wnioskowej w związku z dokonaną zmianą granic działki.
Czy można podzielić działkę w trakcie realizacji inwestycji budowlanej?
Podział działki powinien być zawsze dokonany przed złożeniemwniosku o pozwolenie na budowę lub po wykonaniu projektu budowlanego. Niezgodny z prawem podział gruntu może spowodować, że wydane już pozwolenie na budowę utraci swój skutek deklaratoryjny, czyli wiążące ustalenie, że projekt spełnia wymogi publicznoprawne, które należy zbadać w procedurze zatwierdzania. W związku z tym, jeśli zmienione warunki własnościowe spowodują, że pozwolenie na budowę stanie się istotnie niezgodne z prawem, może być konieczne jego cofnięcie lub uchylenie. Może to prowadzić do wstrzymania budowy lub nakazania jej usunięcia.
Jaka jest różnica między licencją na podział a deklaracją podziału?
W przypadku oświadczenia o podziale zgodnie z niemiecką ustawą o kondominium (WEG) nieruchomość pozostaje jedną nieruchomością w rozumieniu prawa budowlanego. W przypadku oświadczenia o podziale zgodnie z WEG potrzebne jest zaświadczenie o ukończeniu budowy. Może to być alternatywa, na przykład, jeśli nieruchomość z budynkami mieszkalnymi nie może zostać faktycznie podzielona, ale mimo to pożądany jest podział zgodnie z prawem cywilnym. Zaświadczenie o podziale określa granice danego mieszkania lub jednostki użytkowej na nieruchomości lub w budynku.
Jakie dokumenty należy złożyć wraz z wnioskiem o zezwolenie na podział?
Kompletnie wypełniony formularz wniosku BAB 02 zpodpisem właściciela nieruchomości, która ma zostać przydzielona lub jego upoważnionego przedstawiciela;
odpowiednie pełnomocnictwo, jeśli dotyczy
Aktualny wyciąg z oficjalnej mapy nieruchomości, skala 1:500 lub 1:1,000 z:
Wpisem wszystkich budowli, obszarów utwardzonych i obszarów oddalonych
oznaczenie położenia i skali (czerwone krzyżyki) budynków, które już nie istnieją
zaznaczenie (na czerwono) budynków dopuszczonych do użytkowania lub planowanych i wyłączonych z użytkowania
Dokładny wpis zamierzonej linii podziału w kolorze czerwonym
Dowód powierzchniwolnej od zabudowy, w tym obliczenie i przedstawienie powierzchni wolnej od zabudowy (kolor zielony) na planie podziału lub na oddzielnym planie
Wymiar użytkowania budynku
dla podziałów przez budynki: opis, rzuty kondygnacji, przekroje
dla podziałów na krawędziach budynku: Widoki
Wszelkie inne oddzielnie wymagane dokumenty
Wskazówka
W przypadku przesyłanych plików należy używać wyłącznie oznaczeń wymienionych w ulotce "Autoryzacja działu hybrydowego" (załącznik).
Opłata za wydanie zezwolenia na podział jest obliczana na podstawie ogólnej tabeli opłat administracyjnych kraju związkowego Hesja w zależności od wymaganego czasu i zależy między innymi od wartości gruntu i wymaganego czasu (decydującym czynnikiem jest tutaj zakres kontroli). Wynosi ona od minimum 100 do maksimum 2.500 euro.
Opłaty za wydanie negatywnego certyfikatu wynoszą od 100 do 250 euro.
