O autorizație de subdivizare este necesară în cazul în care o parte a unei proprietăți devine o proprietate separată cu propria fișă de cadastru sau urmează să fie alocată unei alte proprietăți. Acest lucru nu trebuie să conducă la condiții care contravin legislației în domeniul construcțiilor.
Divizarea proprietății și autorizarea divizării
Terenurile pot fi alcătuite dintr-una sau mai multe parcele, care sunt înregistrate în registrul funciar sub un număr de ordine. Dacă aceste parcele sunt înregistrate în registrul funciar sub același număr de ordine, ele sunt considerate un singur teren și din punct de vedere al dreptului construcțiilor. Dacă sunt înregistrate în registrul funciar sub numere de ordine diferite, este vorba de terenuri distincte.
Regulamentul de construcții din Hessa (HBO) reglementează divizarea terenurilor la §7 – conform acestuia, pentru divizarea unui teren care este construit sau a cărui construire este autorizată sau care poate fi construit pe baza unei scutiri de autorizare, este necesară o autorizație de divizare din partea autorității de supraveghere a construcțiilor.
Cerere de divizare a proprietății / autorizație de divizare
În cazul unei cereri de parcelare a unui teren în conformitate cu articolul 7 din HBO, autoritatea de supraveghere în domeniul construcțiilor verifică dacă, în urma parcelării preconizate, se respectă în continuare prevederile HBO sau ale legilor adoptate în temeiul HBO.
În principiu, se aplică regula conform căreia divizarea trebuie să conducă la crearea unor terenuri durabile, utile, autonome și care pot fi exploatate independent de alte terenuri. Divizarea planificată a terenului trebuie să fie conformă cu legea pentru a putea fi aprobată.
Prin urmare, autoritatea de supraveghere a construcțiilor verifică dacă împărțirea planificată a terenului respectă prevederile legislației în materie de construcții. Aceasta se referă, de exemplu, la coeficientul de suprafață construită și la coeficientul de utilizare a terenului, la distanțele de separare, la protecția împotriva incendiilor și la accesul pompierilor, la căile de acces către terenuri și la asigurarea locurilor de parcare pe fiecare teren. Acest lucru poate însemna, de exemplu, că sunt necesare înscrieri de sarcini imobiliare. De asemenea, împărțirea unui teren în zona de aplicare a unui plan de urbanism nu trebuie să creeze situații care contravin prevederilor acestui plan de urbanism.
Cererea de divizare a terenului se poate referi întotdeauna doar la un singur teren. În cazul în care se dorește divizarea mai multor terenuri, trebuie depusă o cerere separată la autoritatea de supraveghere a construcțiilor pentru fiecare teren.
Abia după primirea autorizației de divizare, un inspector desemnat din oficiu sau un alt birou de inspecție poate efectua în cele din urmă divizarea efectivă a proprietății și poate crea noile parcele în registrul proprietății.
Certificat de autorizare
O altă posibilitate de divizare a unui teren prevăzută de HBO este ca un serviciu de cadastru, în conformitate cu articolul 15 alineatul (2) teza 1 din Legea privind cadastrul și geoinformațiile din Hessa, să certifice conformitatea divizării cu normele de urbanism.
Autoritatea de supraveghere a construcțiilor nu eliberează certificate de conformitate. Acestea sunt eliberate de un birou de cadastru desemnat public.
Proprietăți neamenajate
În cazul în care se dorește împărțirea unui teren neamenajat, este necesară eliberarea unui certificat de neîmpiedicare. Acesta poate fi eliberat atât de către autoritatea de supraveghere a construcțiilor, cât și de către serviciile de cadastru. Certificatul de neîmpiedicare este eliberat de autoritatea de supraveghere a construcțiilor, la fel ca și autorizația de împărțire, pe baza unei cereri de împărțire.
Întrebări frecvente - FAQs
Când este necesară o licență de divizie?
Împărțirea unui teren trebuie aprobată de autoritatea de supraveghere a construcțiilor dacă terenul în cauză este deja construit sau dacă a fost aprobată o construcție pe acesta, sau dacă terenul poate fi construit în cadrul unei derogări de la obligația de autorizare (§64 HBO) sau al unei derogări extinse de la obligația de autorizare pentru ridicarea clădirilor de locuit (§64a HBO).
Un teren este considerat construit dacă pe acesta există cel puțin o construcție sau dacă se află în curs de construire. Dimensiunea construcției este irelevantă.
Când nu este necesară o licență de divizare?
Certificat de autorizare
Nu este necesară o autorizație de lotizare dacă biroul responsabil de administrarea terenurilor sau un topograf desemnat de autoritățile publice a certificat că lotizarea planificată nu poate fi respinsă în temeiul reglementărilor privind construcțiile. Certificatul de autorizare este echivalent cu o licență de lotizare.
Excepții
Excepțiile în care nu este necesară o autorizație din partea autorității de supraveghere a construcțiilor și nici un certificat de conformitate sunt reglementate la § 7 alin. 1 teza 2 nr. 1 și 2 din HBO. Astfel, nu este necesară o autorizație de divizare dacă divizarea se efectuează în cadrul unor proceduri administrative de drept public, cum ar fi procedurile de reîmpărțire sau de expropriere, sau dacă la divizare participă statul federal, landul sau o comună cu propria autoritate de supraveghere a construcțiilor.
Când este refuzată o licență de divizare?
Excepții
Autorizația se refuză în temeiul articolului 7 alineatul (2) din HBO dacă, în urma divizării, se creează o situație care contravine planului urbanistic.
Exemplu
Depășirea coeficientului de suprafață construită sau a coeficientului de suprafață a teritoriului
Aceasta este refuzată și în cazul în care se creează o situație care contravine normelor de urbanism.
Exemple
în cazul lipsei sau insuficienței accesului rutier
în cazul lipsei spațiilor necesare pentru accesul pompierilor
în cazul distanțelor de siguranță reduse ilegal
în cazul lipsei pereților ignifugi sau a compartimentelor de incendiu în cazul trasării unei limite de proprietate în zona clădirilor existente
Care este legătura cu o cerere de construcție?
Existența unui teren de construcție este absolut necesară atunci când depuneți o cerere de autorizație de construire. În acest context, admisibilitatea din punct de vedere urbanistic a unui proiect este direct legată de terenul pe care urmează să fie realizat. Acest lucru se aplică în special în ceea ce privește distanțele de separare necesare, distanțele de siguranță împotriva incendiilor, infrastructura de acces și densitatea de construire, în sensul legislației în materie de urbanism.
Prin urmare, în timpul unei proceduri de autorizare a construcției în curs, nu se pot efectua modificări la terenul de construcție. Modificările ar avea ca urmare faptul că, eventual, toate documentele cererii de autorizare ar trebui înlocuite, ceea ce ar prelungi semnificativ durata de procesare – modificările semnificative pot chiar duce la imposibilitatea aprobării proiectului solicitat.
Ce trebuie verificat înainte de depunerea unei cereri?
Divizarea planificată a terenurilor trebuie să fie conformă din punct de vedere juridic pentru a fi eligibilă pentru autorizare. Prin urmare, proprietarii sau solicitanții trebuie să verifice următoarele aspecte înainte de a depune o cerere:
Ce baze juridice, cum ar fi HBO, BauGB, planuri de dezvoltare și statute obligatorii din punct de vedere juridic se aplică proprietății în cauză. Planurile de dezvoltare, statutele de proiectare și alte statute ale capitalei de stat Wiesbaden pot fi găsite la link-ul de mai jos.
Care este cel mai recent statut aprobat al dezvoltării actuale? În cazul în care nu este disponibilă nicio autorizație de construire actuală, arhiva de dosare va furniza informații aici.
Ce sarcini de construcție pot fi înregistrate pentru proprietățile afectate de divizare? Puteți obține informații în acest sens din registrul online al grevărilor de clădiri.
Există servituți sau alte sarcini asupra proprietății care urmează să fie divizată care ar putea intra în conflict cu o divizare în temeiul legislației privind registrul funciar? Puteți obține aceste informații de la registrul funciar. Tribunalul local din Wiesbaden este registrul funciar responsabil pentru proprietățile din zona sa.
Când este momentul potrivit pentru a diviza o proprietate?
Momentul ideal este înainte de a depune cererea de autorizație de construire, pentru a asigura o examinare, o decizie și o execuție fără probleme a proiectului. Dacă acest lucru nu este posibil din motive de drept civil, proiectul de construcție ar trebui realizat pe baza situației actuale a terenului, iar reîmpărțirea terenului ar trebui efectuată abia după finalizarea lucrărilor. Încălcările previzibile ale dispozițiilor de drept public pot fi rezolvate, de exemplu, prin servituți de construcție, proceduri izolate de derogare de la normele de urbanism sau proceduri de derogare de la normele de amenajare a teritoriului, în cadrul unei proceduri de cerere corespunzătoare, pe baza modificării terenului efectuate.
Este posibilă divizarea unei parcele de teren în timpul executării unui proiect de construcție?
Parcelele de teren ar trebui să fie întotdeauna divizate înainte de depunerea unei cereri de construire sau după finalizarea unui proiect de construcție. O împărțire ilegală a terenului poate face ca o autorizație de construire care a fost deja acordată să își piardă efectul declarativ, și anume determinarea obligatorie a faptului că proiectul îndeplinește cerințele de drept public care urmează să fie examinate în cadrul procedurii de aprobare. Prin urmare, în cazul în care schimbarea condițiilor de proprietate face ca o autorizație de construire să devină ilegală din punct de vedere material, este posibil ca aceasta să trebuiască să fie retrasă sau revocată. Acest lucru poate duce la oprirea construcției sau la obligarea la îndepărtarea acesteia.
Care este diferența dintre o licență de partaj și o declarație de partaj?
În cazul unei declarații de divizare în conformitate cu Legea germană privind condominiile (WEG), proprietatea rămâne o singură proprietate în temeiul legislației privind construcțiile. Pentru o declarație de divizare în conformitate cu WEG, aveți nevoie de un certificat de finalizare. Acesta poate fi o alternativă, de exemplu, în cazul în care o proprietate cu clădiri rezidențiale nu poate fi efectiv divizată, dar se dorește totuși o divizare în temeiul dreptului civil. Certificatul de separare stabilește limitele apartamentului sau ale unității de utilizare respective pe proprietate sau în cadrul unei clădiri.
Ce documente trebuie să însoțească cererea de autorizare a divizării?
Formularul de cerere BAB 02 completat integral, cusemnătura proprietarului imobilului care urmează să fie atribuit sau a reprezentantului său autorizat;
împuternicirea corespunzătoare, dacă este cazul
Extras actual de pe harta oficială a proprietății, la scara 1:500 sau 1:1.000 cu:
Înscrierea tuturor structurilor, a zonelor pavate și a zonelor de distanță
marcarea poziției și scării (cruci roșii) a clădirilor care nu mai există
reprezentarea (cu roșu) a clădirilor autorizate sau planificate și exceptate
înscrierea exactă, cu roșu, a liniei de demarcație prevăzute
dovada suprafeței libere, inclusiv calculul și reprezentarea suprafeței libere (verde) în planul de compartimentare sau într-un plan separat
Dimensiunea de utilizare a clădirii
pentru diviziunile prin clădiri: descriere, planuri de etaj, secțiuni
pentru diviziunile la marginile clădirilor: Vederi
Orice alte documente solicitate separat
Indicație
Vă rugăm să folosiți numai denumirile enumerate în pliantul "Autorizare diviziune hibridă" (atașat) pentru fișierele pe care le încărcați.
Taxa pentru eliberarea unei autorizații de lotizare se calculează pe baza Nomenclatorului general al taxelor administrative al landului Hessa în funcție de timpul necesar și depinde, printre altele, de valoarea terenului și de timpul necesar (factorul decisiv în acest caz este domeniul de aplicare al inspecției). Acestea se ridică de la un minim de 100 la un maxim de 2 500 de euro.
Taxele pentru eliberarea unui certificat negativ sunt cuprinse între 100 și 250 de euro.
