Un permis de division est nécessaire lorsqu'une partie d'un terrain devient un terrain indépendant avec son propre feuillet du registre foncier ou doit être attribuée à un autre terrain. Il ne doit pas en résulter des situations contraires au droit de la construction.
Division de terrain et autorisation de division
Les terrains peuvent être constitués d'une ou plusieurs parcelles, qui sont inscrites au cadastre sous un numéro d'ordre. Si ces parcelles sont inscrites au cadastre sous le même numéro d'ordre, elles sont également considérées comme un seul et même terrain au regard du droit de la construction. Si elles sont inscrites au cadastre sous des numéros d'ordre différents, il s'agit de terrains distincts.
Le règlement de construction de la Hesse (HBO) régit les divisions de terrains à l'article 7 : selon celui-ci, la division d'un terrain qui est construit, dont la construction est autorisée ou qui peut être construit en vertu d'une dérogation à l'obligation d'autorisation nécessite une autorisation de division délivrée par les services de l'urbanisme.
Demande de division de terrain / autorisation de division
Lorsqu'une demande de division d'un terrain est déposée en vertu de l'article 7 du règlement sur l'urbanisme (HBO), les services de l'urbanisme vérifient si la division envisagée continue de respecter les dispositions du règlement HBO ou des lois adoptées en vertu de celui-ci.
En principe, un lotissement doit donner naissance à des parcelles durables, utiles, autonomes et pouvant être exploitées indépendamment des autres parcelles. Le lotissement prévu doit être conforme à la législation pour pouvoir être autorisé.
C'est pourquoi le service de l'urbanisme vérifie si le lotissement prévu est conforme aux dispositions du droit de la construction. Cela concerne par exemple le coefficient d'occupation des sols et le coefficient d'emprise au sol, les distances de dégagement, la protection contre les incendies et l'accès pour les pompiers, les voies d'accès aux terrains et la garantie de places de stationnement sur chaque terrain. Cela peut par exemple signifier que des servitudes de construction doivent être inscrites. De même, le partage d'un terrain situé dans le périmètre d'un plan d'urbanisme ne doit pas créer de situations contraires aux dispositions de ce plan.
La demande de division d'un terrain ne peut porter que sur un seul terrain. Si plusieurs terrains doivent être divisés, une demande distincte doit être déposée auprès du service de l'urbanisme pour chaque terrain.
Ce n'est qu'après l'obtention de l'autorisation de division qu'un géomètre agréé ou un autre service de mensuration peut procéder définitivement au morcellement proprement dit du terrain et former les nouvelles parcelles dans le cadastre des biens fonciers.
Certificat de non objection
Le règlement d'urbanisme (HBO) prévoit une autre possibilité pour le partage d'un terrain : un service de géodésie, conformément à l'article 15, paragraphe 2, première phrase, de la loi hessoise sur la géodésie et la géoinformation, certifie que le partage ne soulève aucune objection au regard de la réglementation en matière de construction.
L'autorité de contrôle de la construction ne délivre pas de certificats de conformité. Ceux-ci sont délivrés par un bureau de géomètre agréé.
Terrains non bâtis
Si un terrain non bâti doit être divisé, il est nécessaire d'obtenir une attestation de non-opposition. Celle-ci peut être délivrée aussi bien par le service de l'urbanisme que par les services du cadastre. L'attestation de non-opposition est délivrée par le service de l'urbanisme, tout comme l'autorisation de division, sur la base d'une demande de division.
Foire aux questions - FAQs
Quand un permis de diviser est-il nécessaire ?
Un lotissement doit être approuvé par les services de l'urbanisme si le terrain concerné est déjà bâti ou si un permis de construire a été délivré, ou encore si le terrain peut être bâti dans le cadre d'une dérogation au permis de construire (article 64 du code de l'urbanisme) ou d'une dérogation élargie au permis de construire pour la construction de bâtiments résidentiels (article 64a du code de l'urbanisme).
Un terrain est considéré comme bâti lorsqu'il comporte au moins un ouvrage ou qu'un ouvrage y est en cours de construction. La taille de l'ouvrage n'a pas d'importance.
Quand un permis de diviser n'est-il pas nécessaire ?
Certificat de non objection
Un permis de division n'est pas nécessaire si l'Office de gestion des sols compétent ou un géomètre agréé a attesté que la division prévue ne pose pas de problème du point de vue du droit de la construction. L'attestation de non-opposition est assimilée à l'autorisation de division.
Exceptions
Les exceptions dans lesquelles aucun agrément de l'autorité de contrôle de la construction ni aucune attestation de conformité n'est requis pour le lotissement sont régies par l'article 7, paragraphe 1, deuxième phrase, points 1 et 2, du HBO. Ainsi, aucune autorisation de division n'est requise lorsque la division est effectuée dans le cadre de procédures administratives de droit public, telles que des procédures de remembrement ou d'expropriation, ou lorsque l'État fédéral, le Land ou une commune disposant de sa propre autorité de contrôle des constructions participe à la division.
Quand un permis de diviser est-il refusé ?
Exceptions
L'autorisation est refusée en vertu de l'article 7, paragraphe 2, du règlement sur l'aménagement du territoire (HBO) si le lotissement entraîne une situation contraire aux règles d'urbanisme.
Exemple
Dépassement du coefficient d'occupation des sols ou du coefficient d'emprise au sol
Elle est également refusée si la division entraîne une situation contraire aux règles d'urbanisme.
Exemples
en cas d'accès routier manquant ou insuffisant
en cas d'absence des espaces nécessaires pour le contournement des pompiers
en cas de réduction illégale des distances de sécurité
en cas d'absence de murs coupe-feu ou de compartiments coupe-feu en cas de tracé d'une limite de propriété à proximité de bâtiments existants
Quel est le lien avec une demande de permis de construire ?
L'existence d'un terrain à bâtir est une condition sine qua non pour déposer une demande de permis de construire. La conformité d'un projet aux règles d'urbanisme dépend directement du terrain sur lequel il doit être réalisé. Cela vaut en particulier pour les distances de sécurité requises, les distances de sécurité incendie, les voies d'accès et la densité de construction au sens du droit de l'urbanisme.
C'est pourquoi aucune modification ne doit être apportée au terrain à bâtir pendant une procédure de permis de construire en cours. Des modifications auraient pour conséquence que l'ensemble des documents de la demande de permis de construire devraient éventuellement être remplacés, ce qui allongerait considérablement les délais de traitement ; des modifications importantes peuvent même avoir pour effet que le projet demandé ne soit alors plus susceptible d'être approuvé.
Que faut-il vérifier avant de déposer une demande ?
La division de terrain prévue doit être conforme à la loi pour pouvoir être approuvée. C'est pourquoi les propriétaires ou les demandeurs doivent vérifier les points suivants avant de déposer leur demande :
Quelles sont les bases légales telles que la HBO, le BauGB (code de la construction), les plans d'urbanisme ainsi que les statuts en vigueur qui s'appliquent au terrain concerné ? Vous trouverez les plans d'urbanisme, les règlements d'aménagement et autres règlements de la ville de Wiesbaden en cliquant sur le lien ci-dessous.
Quel est le dernier état autorisé de la construction actuelle ? S'il n'existe pas de permis de construire actuel, les archives du dossier vous renseigneront ici.
Quelles charges foncières sont éventuellement enregistrées pour les terrains concernés par la division ? Vous pouvez obtenir des informations à ce sujet en consultant le registre des charges foncières en ligne.
Existe-t-il d'éventuelles servitudes ou autres charges sur le terrain à diviser qui pourraient s'opposer à une division au sens du registre foncier ? Vous obtiendrez cette information auprès du bureau du registre foncier. Le tribunal d'instance de Wiesbaden est compétent en tant qu'office du registre foncier pour les terrains situés dans son domaine.
Le moment idéal est avant le dépôt d'une demande de permis de construire, afin de garantir un examen, une décision et une exécution sans heurts du projet. Si cela n'est pas possible pour des raisons de droit civil, le projet de construction doit être réalisé sur la base de la situation foncière existante et le remembrement du terrain ne doit être effectué qu'après l'achèvement définitif des travaux. Les violations des dispositions de droit public qui en résulteraient probablement peuvent alors être résolues, par exemple, par le biais de servitudes foncières, de procédures de dérogation isolées au titre du code de la construction ou encore de procédures de dérogation au titre du droit de l'urbanisme, dans le cadre d'une procédure de demande correspondante, en raison de la modification du terrain qui a eu lieu.
Une division de terrain est-elle possible pendant l'exécution d'un projet de construction ?
Les divisions de terrain devraient en principe être effectuées avantledépôt d'une demande de permis de construire ou après l'achèvement d'une construction. Une division illégale du terrain peut faire perdre à un permis de construire déjà délivré son effet de constatation, à savoir la constatation contraignante que le projet remplit les exigences de droit public à examiner dans le cadre de la procédure d'autorisation. Par conséquent, si la situation du terrain a changé et qu'un permis de construire devient matériellement illégal, il peut être nécessaire de le retirer ou de l'annuler. Dans ce cas, il peut être nécessaire de suspendre la construction ou d'ordonner sa suppression.
Quelle est la différence entre un permis de diviser et une déclaration de division ?
Dans le cas d'une déclaration de division selon la loi sur la copropriété (WEG), le terrain reste, du point de vue du droit de la construction, un terrain unique. Pour une déclaration de partage selon la WEG, vous avez besoin d'un certificat de clôture. Cela peut par exemple être une alternative lorsqu'un terrain avec des habitations ne peut pas être divisé en termes réels, mais qu'une répartition de type civil est tout de même souhaitée. Le certificat d'isolement présente la délimitation de chaque appartement ou unité d'utilisation sur le terrain ou au sein d'un bâtiment.
Quels sont les documents à fournir avec la demande de permis de diviser ?
le formulaire de demande BAB 02 dûment rempli etsigné par le propriétaire du terrain à attribuer ou par son mandataire;
le cas échéant, la procuration correspondante
Extrait actuel de la carte officielle du terrain, échelle 1:500 ou 1:1.000 avec :
l'inscription de toutes les constructions, des surfaces revêtues et des surfaces de dégagement
marquage à l'échelle et en position (croix rouges) des constructions qui n'existent plus
représentation (en rouge) des bâtiments autorisés ou prévus et dégagés
inscription précise en rouge de la ligne de division prévue
Justificatif de la distance, y compris calcul et représentation de la distance (vert) dans le plan de division ou dans un plan séparé.
Mesure de l'utilisation des bâtiments
en cas de division par des bâtiments : description, plans, coupes
en cas de division par des arêtes de bâtiments : Vues
le cas échéant, autres documents requis séparément
Remarque
Pour les fichiers que vous téléchargez, veuillez utiliser exclusivement les désignations figurant dans le dépliant "Permis de diviser hybride" (annexe).
Les frais pour la délivrance d'une autorisation de division sont calculés sur la base du règlement général des frais administratifs du Land de Hesse en fonction du temps passé et dépendent entre autres de la valeur du terrain et du temps passé (l'étendue du contrôle est ici déterminante). Il s'élève au minimum à 100 et au maximum à 2.500 euros.
Les frais pour la délivrance d'un certificat négatif varient entre 100 et 250 euros.
