Ліцензія на поділ необхідна, якщо частина об'єкта нерухомості стає окремим об'єктом нерухомості з власним земельним кадастром або має бути приєднана до іншого об'єкта нерухомості. Це не повинно призвести до створення умов, що суперечать будівельному законодавству.
Поділ майна та дозвіл на поділ
Земельні ділянки можуть складатися з одного або декількох земельних наділів, які вказуються в земельному кадастрі під одним порядковим номером. Якщо ці земельні наділи вказані в земельному кадастрі під одним і тим самим порядковим номером, з точки зору будівельного права вони вважаються однією земельною ділянкою. Якщо вони вказані в земельному кадастрі під різними порядковими номерами, це різні земельні ділянки.
Будівельний кодекс Гессену (HBO) регулює поділ земельних ділянок у §7 – відповідно, для поділу земельної ділянки, яка забудована або на яку видано дозвіл на забудову, або яку можна забудовувати на підставі звільнення від отримання дозволу, необхідний дозвіл на поділ від органу будівельного нагляду.
Заява про поділ майна / дозвіл на поділ
У разі подання заяви про поділ земельної ділянки відповідно до § 7 HBO орган будівельного нагляду перевіряє, чи запланований поділ не порушує вимоги HBO або законів, прийнятих на підставі HBO.
Як правило, в результаті поділу повинні утворитися земельні ділянки, які є доцільними, корисними, самостійними та можуть експлуатуватися незалежно від інших земельних ділянок. Планований поділ земельної ділянки повинен відповідати законодавству, щоб його можна було затвердити.
Тому будівельний нагляд перевіряє, чи відповідає запланований поділ земельної ділянки будівельним нормам. Це стосується, наприклад, коефіцієнта забудови та площі забудови, відступів, протипожежного захисту та доступу для пожежної служби, під’їздів до земельних ділянок та забезпечення паркувальних місць на кожній земельній ділянці. Це може, наприклад, означати, що будуть необхідні записи про будівельні зобов’язання. Також поділ земельної ділянки в межах дії плану забудови не повинен створювати обставин, що суперечать положенням цього плану забудови.
Заява про поділ земельної ділянки може стосуватися лише однієї земельної ділянки. Якщо необхідно поділити кілька земельних ділянок, для кожної ділянки слід подати окрему заяву до органу будівельного нагляду.
Лише після отримання дозволу на поділ, державний геодезист або інша геодезична організація може нарешті здійснити фактичний поділ майна та внести нові ділянки до реєстру власності.
Свідоцтво про допуск
Як ще один варіант поділу земельної ділянки, HBO передбачає, що геодезична служба відповідно до § 15 абз. 2 речення 1 Закону Гессену про геодезію та геоінформацію підтверджує відповідність поділу будівельним нормам.
Будівельний нагляд не видає довідок про відсутність заперечень. Такі довідки видаються державно уповноваженим геодезичним бюро.
Незабудовані об'єкти нерухомості
Якщо необхідно розділити незабудовану земельну ділянку, потрібно отримати довідку про відсутність заперечень. Її можуть видати як орган будівельного нагляду, так і геодезичні служби. Довідка про відсутність заперечень, як і дозвіл на поділ, видається органом будівельного нагляду на підставі заяви про поділ.
Поширені запитання - FAQ
Коли потрібна ліцензія на підрозділ?
Розподіл земельної ділянки повинен бути затверджений органом будівельного нагляду, якщо на відповідній ділянці вже є забудова або якщо забудова на ній вже затверджена, або якщо забудова ділянки дозволена в рамках звільнення від отримання дозволу (§ 64 HBO) чи розширеного звільнення від отримання дозволу на зведення житлових будинків (§ 64a HBO).
Ділянка вважається забудованою, якщо на ній знаходиться або будується принаймні одна споруда. Розмір споруди не має значення.
У яких випадках ліцензія на підрозділ не потрібна?
Свідоцтво про допуск
Дозвіл на поділ не потрібен, якщо відповідальне управління землеустрою або державний інженер-геодезист засвідчив, що запланований поділ не викликає заперечень згідно з будівельними нормами. Сертифікат дозволу є еквівалентом дозволу на забудову.
Винятки
Винятки, за яких для поділу не потрібні дозвіл будівельного нагляду та довідка про відсутність заперечень, регулюються § 7 абз. 1 речення 2 пп. 1 та 2 HBO. Так, дозвіл на поділ не потрібен, якщо поділ здійснюється в рамках адміністративних процедур публічного права, таких як, наприклад, процедури перерозподілу або вилучення майна, або якщо в поділі бере участь федеральний уряд, земля або муніципалітет, що має власний орган будівельного нагляду.
Коли відмовляють у видачі ліцензії на підрозділ?
Винятки
Відповідно до § 7 абз. 2 Закону про будівництво (HBO) у видачі дозволу відмовляється, якщо внаслідок поділу виникає ситуація, щосуперечить містобудівним нормам.
Приклад
Перевищення коефіцієнта забудови або коефіцієнта площі
Дозвіл також не надається, якщо внаслідок поділу виникає ситуація, щосуперечить будівельним нормам.
Приклади
при відсутності або недостатності транспортного сполучення
при відсутності необхідних площ для проїзду пожежної техніки
у разі незаконного зменшення відступів
при відсутності протипожежних стін або протипожежних секцій при проходженні межі ділянки в районі існуючих будівель
Як це пов'язано з будівельним застосуванням?
Наявність земельної ділянки під забудову є обов’язковою умовою для подання заявки на будівництво. При цьому дозвіл на будівництво безпосередньо залежить від земельної ділянки, на якій планується зведення споруди. Це стосується, зокрема, необхідних відступів, протипожежних відстаней, інфраструктурного забезпечення та щільності забудови відповідно до законодавства про містобудування.
Тому під час поточної процедури отримання дозволу на будівництво не можна вносити жодних змін до земельної ділянки. Зміни призвели б до того, що, можливо, довелося б замінити всі документи заявки на будівництво, що значно подовжило б терміни розгляду – істотні зміни можуть навіть призвести до того, що заявлений проект більше не підлягатиме затвердженню.
Що потрібно перевірити перед подачею заявки?
Запланований поділ землі повинен відповідати законодавству, щоб мати право на отримання дозволу. Тому перед подачею заяви власники або заявники повинні перевірити наступне:
Які правові підстави, такі як HBO, BauGB, плани забудови та юридично обов'язкові закони, застосовуються до відповідної власності. Плани розвитку, проектні статути та інші нормативно-правові акти столиці землі Вісбаден можна знайти за посиланням нижче.
Який останній затверджений статус поточної забудови? Якщо поточний дозвіл на будівництво відсутній, інформацію можна знайти у файловому архіві .
Які будівельні обтяження можуть бути зареєстровані на об'єкти нерухомості, на які впливає поділ? Інформацію про це можна отримати з онлайн-реєстру обтяжень будівель.
Чи існують сервітути або інші обтяження на майно, що підлягає поділу, які можуть суперечити поділу відповідно до закону про земельний кадастр? Цю інформацію можна отримати з поземельної книги. Місцевий суд Вісбадена є земельним кадастром, відповідальним за об'єкти нерухомості на його території.
Ідеальний момент — це період до подання заявки на будівництво, що забезпечить безперешкодний розгляд, прийняття рішення та реалізацію проекту. Якщо це неможливо з цивільно-правових причин, будівельний проект слід реалізувати з урахуванням існуючого стану земельної ділянки, а перерозподіл ділянки провести лише після повного завершення будівництва. Порушення норм публічного права, які, ймовірно, виникнуть у зв'язку з цим, можна вирішити, наприклад, за допомогою будівельних обтяжень, окремих процедур відхилення від будівельних норм або процедур звільнення від дотримання норм містобудування в рамках відповідної процедури подання заявки на підставі внесених змін до земельної ділянки.
Чи можна розділити земельну ділянку під час реалізації будівельного проекту?
Поділ земельних ділянок завжди слід проводити доподаннязаяви на будівництво або після завершення будівельного проекту. Незаконний поділ земельної ділянки може призвести до того, що вже наданий дозвіл на будівництво втратить свою декларативну силу, а саме - обов'язкове визначення того, що проект відповідає вимогам публічного права, які повинні бути розглянуті в процедурі затвердження. Таким чином, якщо зміна майнових умов призводить до того, що дозвіл на будівництво стає матеріально незаконним, він може бути відкликаний або анульований. Це може призвести до зупинки будівництва або наказу про його знесення.
У чому різниця між ліцензією на розділ та декларацією про розділ?
У випадку декларації про поділ відповідно до Закону про об'єднання співвласників багатоквартирних будинків (WEG), нерухомість залишається єдиним об'єктом нерухомості згідно з будівельним законодавством. Для заяви про поділ відповідно до WEG потрібен сертифікат про завершення будівництва. Це може бути альтернативою, наприклад, якщо власність з житловими будинками фактично не може бути розділена, але поділ згідно з цивільним законодавством все ж бажаний. У свідоцтві про поділ вказуються межі відповідної квартири або одиниці використання на об'єкті нерухомості або в будівлі.
Які документи необхідно подати разом із заявою про надання дозволу на поділ?
Повністю заповнену заяву BAB 02 зпідписом власника майна, що виділяється, або його уповноваженого представника;
відповідна довіреність, якщо це можливо
Актуальний ви тяг з офіційної карти нерухомості в масштабі 1:500 або 1:1 000:
Нанесенням всіх споруд, асфальтованих ділянок та дистанційних ділянок
позначення положення та масштабу (червоні хрестики) будівель, які більше не існують
зображення (червоним кольором) дозволених або запланованих та звільнених від забудови будівель
Точне нанесення червоним кольором передбачуваної лінії поділу
Підтвердження вільноїплощі, включаючи розрахунок і зображення вільної площі (зеленим кольором) на плані поділу або на окремому плані
Вимірювання використання будівлі
для поділу всередині будівлі: опис, поверхові плани, розрізи
для поділів по краях будівлі: види
Будь-які інші документи, що вимагаються окремо
Підказка
Будь ласка, використовуйте для файлів, які ви завантажуєте, лише позначення, перелічені в листівці "Дозвіл на гібридний поділ" (додається).
Плата за видачу дозволу на створення підрозділу розраховується на основі загального тарифу адміністративних зборів землі Гессен відповідно до необхідного часу і залежить, серед іншого, від вартості землі та необхідного часу (вирішальним фактором тут є обсяг перевірки). Вона становить від мінімальної суми 100 до максимальної 2 500 євро.
Плата за видачу негативного висновку становить від 100 до 250 євро.
