Άδεια υποδιαίρεσης απαιτείται εάν τμήμα ενός ακινήτου γίνει ξεχωριστό ακίνητο με δικό του φύλλο κτηματολογίου ή πρόκειται να κατανεμηθεί σε άλλο ακίνητο. Αυτό δεν πρέπει να έχει ως αποτέλεσμα όρους που αντιβαίνουν στην οικοδομική νομοθεσία.
Διανομή περιουσίας και άδεια διανομής
Τα οικόπεδα μπορούν να αποτελούνται από ένα ή περισσότερα τεμάχια γης, τα οποία καταχωρίζονται στο κτηματολόγιο με έναν αύξοντα αριθμό. Εάν τα τεμάχια αυτά καταχωρίζονται στο κτηματολόγιο με τον ίδιο αύξοντα αριθμό, θεωρούνται ως ένα ενιαίο οικόπεδο και από την άποψη του δικαίου των οικοδομών. Εάν καταχωρίζονται στο κτηματολόγιο με διαφορετικούς αύξοντες αριθμούς, πρόκειται για διαφορετικά οικόπεδα.
Ο Οικοδομικός Κανονισμός της Έσσης (HBO) ρυθμίζει τη διαίρεση των οικοπέδων στο άρθρο 7 – σύμφωνα με αυτό, για τη διαίρεση ενός οικοπέδου που είναι οικοδομημένο ή του οποίου η οικοδόμηση έχει εγκριθεί ή που επιτρέπεται να οικοδομηθεί βάσει απαλλαγής από την υποχρέωση αδειοδότησης, απαιτείται άδεια διαίρεσης από την οικοδομική εποπτεία.
Αίτηση για διανομή περιουσίας / άδεια διανομής
Σε περίπτωση αίτησης για διαίρεση οικοπέδου σύμφωνα με το άρθρο 7 του HBO, η οικοδομική εποπτεία ελέγχει εάν η προτεινόμενη διαίρεση εξακολουθεί να συμμορφώνεται με τις διατάξεις του HBO ή με τους νόμους που έχουν εκδοθεί βάσει του HBO.
Κατά κανόνα, η διαίρεση πρέπει να έχει ως αποτέλεσμα τη δημιουργία οικοπέδων που είναι μόνιμα λογικά, ωφέλιμα, αυτόνομα και μπορούν να αξιοποιηθούν ανεξάρτητα από άλλα οικόπεδα. Η προγραμματισμένη διαίρεση του οικοπέδου πρέπει να είναι σύμφωνη με το νόμο, ώστε να μπορεί να εγκριθεί.
Ως εκ τούτου, η οικοδομική εποπτεία ελέγχει εάν η προτεινόμενη διαίρεση του οικοπέδου συμμορφώνεται με τις διατάξεις του δικαίου των οικοδομών. Αυτό αφορά, για παράδειγμα, τον συντελεστή δόμησης και τον συντελεστή κάλυψης, τις αποστάσεις ασφαλείας, την πυρασφάλεια και την πρόσβαση της πυροσβεστικής υπηρεσίας, τις προσβάσεις στα οικόπεδα και την εξασφάλιση θέσεων στάθμευσης σε κάθε οικόπεδο. Αυτό μπορεί, για παράδειγμα, να σημαίνει ότι απαιτούνται καταχωρήσεις οικοδομικών βαρών. Επίσης, η διαίρεση ενός οικοπέδου εντός της περιοχής εφαρμογής ενός πολεοδομικού σχεδίου δεν πρέπει να δημιουργεί καταστάσεις που αντιβαίνουν στις διατάξεις του εν λόγω πολεοδομικού σχεδίου.
Η αίτηση για διαίρεση οικοπέδου μπορεί να αφορά πάντα μόνο ένα οικόπεδο. Εάν πρόκειται να διαχωριστούν περισσότερα από ένα οικόπεδα, πρέπει να υποβληθεί ξεχωριστή αίτηση στην οικοδομική εποπτεία για κάθε οικόπεδο.
Μόνο μετά τη λήψη της άδειας διαχωρισμού μπορεί ένας δημόσια διορισμένος τοπογράφος ή ένα άλλο τοπογραφικό γραφείο να πραγματοποιήσει τελικά τον πραγματικό διαχωρισμό του ακινήτου και να δημιουργήσει τα νέα αγροτεμάχια στο κτηματολόγιο.
Πιστοποιητικό εκκαθάρισης
Ως περαιτέρω δυνατότητα διαίρεσης ενός οικοπέδου, ο Κανονισμός Οικοδομικών Κανονισμών (HBO) προβλέπει ότι μια τοπογραφική υπηρεσία, σύμφωνα με το άρθρο 15 παράγραφος 2 εδάφιο 1 του Νόμου της Έσσης περί Τοπογραφίας και Γεωπληροφοριών, πιστοποιεί την καταλληλότητα της διαίρεσης από την άποψη των οικοδομικών κανονισμών.
Η οικοδομική εποπτεία δεν εκδίδει πιστοποιητικά καταλληλότητας. Αυτά εκδίδονται από δημόσια διορισμένο τοπογραφικό γραφείο.
Μη ανεπτυγμένα ακίνητα
Σε περίπτωση που πρόκειται να διαχωριστεί ένα αδόμητο οικόπεδο, απαιτείται η έκδοση πιστοποιητικού μη αντίρρησης. Το πιστοποιητικό αυτό μπορεί να εκδοθεί τόσο από την οικοδομική επιθεώρηση όσο και από τις τοπογραφικές υπηρεσίες. Το πιστοποιητικό μη αντίρρησης εκδίδεται από την οικοδομική επιθεώρηση, όπως και η άδεια διαχωρισμού, βάσει αίτησης διαχωρισμού.
Συχνές ερωτήσεις - FAQs
Πότε απαιτείται άδεια διαίρεσης;
Η διαίρεση ενός οικοπέδου πρέπει να εγκριθεί από την οικοδομική επιθεώρηση, εάν το εν λόγω οικόπεδο είναι ήδη οικοδομημένο ή έχει εγκριθεί η οικοδόμησή του, ή εάν επιτρέπεται η οικοδόμηση του οικοπέδου στο πλαίσιο απαλλαγής από την υποχρέωση αδειοδότησης (§64 HBO) ή της διευρυμένης απαλλαγής από την υποχρέωση αδειοδότησης για την ανέγερση κατοικιών (§64a HBO).
Ένα οικόπεδο θεωρείται οικοδομημένο, εάν σε αυτό υπάρχει τουλάχιστον μία κατασκευή ή βρίσκεται υπό κατασκευή. Το μέγεθος της κατασκευής είναι αδιάφορο.
Πότε δεν απαιτείται άδεια διαίρεσης;
Πιστοποιητικό εκκαθάρισης
Δεν απαιτείται άδεια υποδιαίρεσης εάν η αρμόδια υπηρεσία διαχείρισης γης ή ένας δημόσια διορισμένος τοπογράφος έχει πιστοποιήσει ότι η σχεδιαζόμενη υποδιαίρεση δεν επιδέχεται αντιρρήσεις σύμφωνα με τους οικοδομικούς κανονισμούς. Το πιστοποιητικό έγκρισης ισοδυναμεί με άδεια υποδιαίρεσης.
Εξαιρέσεις
Οι εξαιρέσεις στις οποίες δεν απαιτείται άδεια από την οικοδομική εποπτεία ούτε βεβαίωση κανονικότητας για τη διαίρεση ρυθμίζονται στο άρθρο 7 παράγραφος 1 εδάφιο 2 αριθ. 1 και 2 του HBO. Έτσι, δεν απαιτείται άδεια διαίρεσης εάν η διαίρεση πραγματοποιείται στο πλαίσιο διοικητικών διαδικασιών δημοσίου δικαίου, όπως π.χ. διαδικασίες ανακατανομής ή απαλλοτρίωσης, ή εάν στη διαίρεση συμμετέχει η Ομοσπονδία, το ομόσπονδο κράτος ή ένας δήμος με δική του αρχή οικοδομικής εποπτείας.
Πότε απορρίπτεται η άδεια διαίρεσης;
Εξαιρέσεις
Η άδεια δεν χορηγείται σύμφωνα με το άρθρο 7 παράγραφος 2 του νόμου περί πολεοδομίας (HBO), εάν η διαίρεση οδηγήσει σε κατάσταση που αντιβαίνει στους πολεοδομικούς κανονισμούς.
Παράδειγμα
Υπέρβαση του δείκτη δόμησης ή του δείκτη επιφάνειας
Η άδεια δεν χορηγείται επίσης εάν προκύψει κατάσταση που αντιβαίνει στον οικοδομικό κανονισμό.
Παραδείγματα
σε περίπτωση ελλιπούς ή ανεπαρκούς οδικής πρόσβασης
σε περίπτωση έλλειψης των απαιτούμενων χώρων για την πρόσβαση της πυροσβεστικής
σε περίπτωση παράνομης μείωσης των αποστάσεων ασφαλείας
σε περίπτωση απουσίας πυροδιαχωριστικών τοιχωμάτων ή πυροδιαχωριστικών τμημάτων σε περίπτωση που το όριο του οικοπέδου διέρχεται από την περιοχή υφιστάμενων κτιρίων
Ποια είναι η σύνδεση με μια αίτηση οικοδομής;
Η ύπαρξη οικοπέδου είναι απολύτως απαραίτητη όταν υποβάλλετε αίτηση οικοδομικής άδειας. Η νομική επιτρεπτότητα ενός έργου σύμφωνα με το δίκαιο των οικοδομών συνδέεται άμεσα με το οικόπεδο στο οποίο πρόκειται να κατασκευαστεί. Αυτό ισχύει ιδίως για τις απαιτούμενες αποστάσεις ασφαλείας, τις αποστάσεις πυρασφάλειας, την πρόσβαση και την πυκνότητα δόμησης κατά την έννοια του δικαίου πολεοδομίας.
Επομένως, κατά τη διάρκεια μιας εν εξελίξει διαδικασίας έκδοσης οικοδομικής άδειας δεν επιτρέπεται να πραγματοποιηθεί καμία αλλαγή στο οικόπεδο. Οι αλλαγές θα είχαν ως συνέπεια την ανάγκη αντικατάστασης, ενδεχομένως, όλων των εγγράφων της αίτησης οικοδομικής άδειας και, κατά συνέπεια, τη σημαντική παράταση των χρόνων επεξεργασίας – σημαντικές αλλαγές μπορούν μάλιστα να έχουν ως αποτέλεσμα το αιτούμενο έργο να μην είναι πλέον επιλέξιμο για έγκριση.
Τι πρέπει να ελέγχεται πριν από την υποβολή της αίτησης;
Η σχεδιαζόμενη διαίρεση γης πρέπει να είναι σύμφωνη με το νόμο προκειμένου να είναι επιλέξιμη για έγκριση. Συνεπώς, οι ιδιοκτήτες ή οι αιτούντες θα πρέπει να ελέγξουν τα ακόλουθα πριν από την υποβολή της αίτησης:
Ποιες νομικές βάσεις, όπως HBO, BauGB, σχέδια ανάπτυξης και νομικά δεσμευτικοί νόμοι ισχύουν για το εν λόγω ακίνητο. Τα σχέδια ανάπτυξης, τα καταστατικά σχεδιασμού και άλλα καταστατικά της πρωτεύουσας του κρατιδίου Wiesbaden μπορείτε να τα βρείτε στον παρακάτω σύνδεσμο.
Ποια είναι η τελευταία εγκεκριμένη κατάσταση της τρέχουσας ανάπτυξης; Εάν δεν υπάρχει διαθέσιμη τρέχουσα οικοδομική άδεια, το αρχείο αρχείων παρέχει πληροφορίες εδώ.
Ποια οικοδομικά βάρη μπορούν να εγγραφούν για τα ακίνητα που επηρεάζονται από τη διαίρεση; Μπορείτε να λάβετε σχετικές πληροφορίες από το ηλεκτρονικό μητρώο βαρών οικοδομής.
Υπάρχουν οποιεσδήποτε διευκολύνσεις ή άλλα βάρη στο ακίνητο που πρόκειται να διαιρεθεί, τα οποία θα μπορούσαν να συγκρουστούν με μια διαίρεση σύμφωνα με τη νομοθεσία περί κτηματολογίου; Μπορείτε να λάβετε αυτές τις πληροφορίες από το κτηματολόγιο. Το τοπικό δικαστήριο του Wiesbaden είναι το αρμόδιο κτηματολογικό γραφείο για τα ακίνητα στην περιοχή του.
Πότε είναι η κατάλληλη στιγμή για τη διανομή ενός ακινήτου;
Η ιδανική χρονική στιγμή είναι πριν από την υποβολή της αίτησης οικοδομικής άδειας, ώστε να διασφαλιστεί η ομαλή εξέταση, η έκδοση της απόφασης και η εκτέλεση του έργου. Εάν αυτό δεν είναι δυνατό για λόγους αστικού δικαίου, το οικοδομικό έργο θα πρέπει να εκτελεστεί με βάση την υφιστάμενη κατάσταση του οικοπέδου και η αναδιαμόρφωση του οικοπέδου να πραγματοποιηθεί μόνο μετά την ολοκλήρωση του έργου. Οι παραβιάσεις των διατάξεων του δημοσίου δικαίου που αναμένεται να προκύψουν μπορούν τότε να επιλυθούν, για παράδειγμα, μέσω οικοδομικών βαρών, μεμονωμένων διαδικασιών παρέκκλισης από τον οικοδομικό κανονισμό ή ακόμη και διαδικασιών απαλλαγής από τις διατάξεις του πολεοδομικού δικαίου στο πλαίσιο μιας αντίστοιχης διαδικασίας υποβολής αίτησης λόγω της πραγματοποιηθείσας αλλαγής του οικοπέδου.
Είναι δυνατόν να διαιρεθεί ένα οικόπεδο κατά την εκτέλεση ενός οικοδομικού έργου;
Τα οικόπεδα θα πρέπει πάντα να διαιρούνται πριν απότηνυποβολή αίτησης οικοδομής ή μετά την ολοκλήρωση ενός οικοδομικού έργου. Μια παράνομη διαίρεση οικοπέδου μπορεί να προκαλέσει την απώλεια του διαπιστωτικού αποτελέσματος μιας οικοδομικής άδειας που έχει ήδη χορηγηθεί, δηλαδή τη δεσμευτική διαπίστωση ότι το έργο πληροί τις απαιτήσεις δημοσίου δικαίου που πρέπει να εξεταστούν κατά τη διαδικασία έγκρισης. Επομένως, εάν οι μεταβαλλόμενες συνθήκες ιδιοκτησίας έχουν ως αποτέλεσμα μια οικοδομική άδεια να καταστεί ουσιωδώς παράνομη, ενδέχεται να πρέπει να ανακληθεί ή να ανακληθεί. Αυτό μπορεί να οδηγήσει στη διακοπή του κτιρίου ή στην εντολή για την απομάκρυνσή του.
Ποια είναι η διαφορά μεταξύ της άδειας κατάτμησης και της δήλωσης κατάτμησης;
Σε περίπτωση δήλωσης διαχωρισμού σύμφωνα με τον γερμανικό νόμο περί συνιδιοκτησίας (WEG), το ακίνητο παραμένει ένα ενιαίο ακίνητο σύμφωνα με το οικοδομικό δίκαιο. Για δήλωση διαχωρισμού σύμφωνα με τον WEG, χρειάζεστε πιστοποιητικό ολοκλήρωσης. Αυτό μπορεί να είναι μια εναλλακτική λύση, για παράδειγμα, εάν ένα ακίνητο με κτίρια κατοικιών δεν μπορεί στην πραγματικότητα να διαιρεθεί, αλλά παρ' όλα αυτά είναι επιθυμητή η διαίρεση σύμφωνα με το αστικό δίκαιο. Η βεβαίωση διαχωρισμού καθορίζει τα όρια του εκάστοτε διαμερίσματος ή της μονάδας χρήσης στο ακίνητο ή εντός ενός κτιρίου.
Ποια έγγραφα πρέπει να υποβληθούν με την αίτηση για άδεια διανομής;
Πλήρως συμπληρωμένο έντυπο αίτησης BAB 02 μετην υπογραφή του ιδιοκτήτη του προς παραχώρηση ακινήτου ή του εξουσιοδοτημένου αντιπροσώπου του,
Αντίστοιχο πληρεξούσιο, κατά περίπτωση
Τρέχον απόσπασμα από τον επίσημο χάρτη ιδιοκτησίας, κλίμακας 1:500 ή 1:1.000 με:
Καταχώρηση όλων των κατασκευών, των πλακόστρωτων χώρων και των απομακρυσμένων περιοχών
Σήμανση θέσης και κλίμακας (κόκκινοι σταυροί) των κτιρίων που δεν υπάρχουν πλέον
απεικόνιση (με κόκκινο χρώμα) των εγκεκριμένων ή σχεδιαζόμενων και εξαιρούμενων κτιρίων
Ακριβής καταχώρηση της προβλεπόμενης γραμμής διαίρεσης με κόκκινο χρώμα
Απόδειξη της ελεύθερης περιοχής, συμπεριλαμβανομένου του υπολογισμού και της απεικόνισης της ελεύθερης περιοχής (πράσινο) στο σχέδιο διαίρεσης ή σε ξεχωριστό σχέδιο
Διάσταση της χρήσης του κτιρίου
για διαιρέσεις από κτίρια: περιγραφή, κατόψεις, τομές
για διαιρέσεις στα άκρα των κτιρίων: Προβολές
Οποιαδήποτε άλλα απαιτούμενα έγγραφα
Υπόδειξη
Παρακαλείστε να χρησιμοποιείτε μόνο τις ονομασίες που αναφέρονται στο φυλλάδιο "Hybrid division authorization" (συνημμένο) για τα αρχεία που ανεβάζετε.
Το τέλος για την έκδοση άδειας υποδιαίρεσης υπολογίζεται βάσει του Γενικού Πίνακα Διοικητικών Τελών του κρατιδίου της Έσσης ανάλογα με τον απαιτούμενο χρόνο και εξαρτάται, μεταξύ άλλων, από την αξία του οικοπέδου και τον απαιτούμενο χρόνο (καθοριστικός παράγοντας εδώ είναι η έκταση του ελέγχου). Ανέρχεται από 100 ευρώ κατ' ελάχιστο έως 2.500 ευρώ κατ' ανώτατο όριο.
Τα τέλη για την έκδοση αρνητικού πιστοποιητικού κυμαίνονται μεταξύ 100 και 250 ευρώ.
