يلزم الحصول على ترخيص التقسيم الفرعي إذا أصبح جزء من عقار ما عقارًا منفصلاً له صحيفة تسجيل أرض خاصة به أو إذا كان سيتم تخصيصه لعقار آخر. يجب ألا يترتب على ذلك أي شروط مخالفة لقانون البناء.
تقسيم الممتلكات وتفويض القسمة
يمكن أن تتكون قطع الأراضي من قطعة واحدة أو أكثر من قطع الأراضي المسجلة في السجل العقاري تحت رقم تسلسلي واحد. وإذا كانت هذه القطع مسجلة في السجل العقاري تحت نفس الرقم التسلسلي، فإنها تعتبر قطعة أرض واحدة من الناحية القانونية. أما إذا كانت مسجلة في السجل العقاري تحت أرقام تسلسلية مختلفة، فإنها تعتبر قطع أراضي منفصلة.
ينظم قانون البناء في ولاية هيسن (HBO) تقسيم الأراضي بموجب المادة 7 – وبموجب ذلك، فإن تقسيم قطعة أرض مبنية أو تمت الموافقة على بنائها أو يُسمح ببنائها بموجب إعفاء من الترخيص، يتطلب الحصول على ترخيص تقسيم من هيئة الإشراف على البناء.
طلب تقسيم الممتلكات / تفويض القسمة
عند تقديم طلب لتقسيم قطعة أرض بموجب المادة 7 من قانون البناء (HBO)، تتحقق هيئة الإشراف على البناء مما إذا كان التقسيم المزمع سيظل متوافقًا مع أحكام قانون البناء أو القوانين الصادرة بموجبه.
بشكل عام، يجب أن ينتج عن التقسيم قطع أراضي دائمة ومعقولة ومفيدة ومستقلة ويمكن إدارتها بشكل مستقل عن قطع الأراضي الأخرى. يجب أن يكون تقسيم قطعة الأرض المخطط له متوافقًا مع القانون حتى يكون قابلاً للموافقة عليه.
لذلك، تتحقق هيئة الإشراف على البناء مما إذا كان تقسيم الأرض المخطط له يتوافق مع أحكام قانون البناء. ويشمل ذلك، على سبيل المثال، معدل مساحة الطوابق ومساحة الأرض، ومسافات الفصل، والحماية من الحرائق، ووصول رجال الإطفاء، وممرات الوصول إلى الأراضي، وتأمين أماكن وقوف السيارات في كل قطعة أرض. وقد يعني هذا، على سبيل المثال، ضرورة تسجيل أعباء بناء. كما يجب ألا يؤدي تقسيم قطعة أرض تقع ضمن نطاق خطة البناء إلى ظهور أوضاع تتعارض مع أحكام هذه الخطة.
لا يمكن أن يتعلق طلب تقسيم الأرض إلا بقطعة أرض واحدة فقط. إذا كان من المقرر تقسيم عدة قطع أراضي، فيجب تقديم طلب مستقل لكل قطعة أرض إلى هيئة الإشراف على البناء.
فقط بعد الحصول على إذن التقسيم يمكن للمساح المعين من قبل الحكومة أو مكتب مسح آخر أن يقوم في النهاية بإجراء التقسيم الفعلي للعقار وإنشاء القطع الجديدة في سجل الملكية.
شهادة براءة الذمة
وتنص لائحة البناء (HBO) على خيار آخر لتقسيم قطعة أرض، وهو أن تقوم هيئة مسح، بموجب الفقرة 1 من المادة 15، الفقرة 2 من قانون المسح والمعلومات الجغرافية في ولاية هيسن، بإصدار شهادة تفيد بعدم وجود مانع قانوني من تقسيم الأرض بموجب لائحة البناء.
لا تصدر هيئة الإشراف على البناء شهادات عدم الممانعة. يتم إصدار هذه الشهادات من قبل مكتب مسح معتمد من قبل السلطات العامة.
العقارات غير المستغلة
في حالة تقسيم قطعة أرض غير مبنية، يلزم الحصول على شهادة عدم ممانعة. ويمكن إصدار هذه الشهادة من قبل كل من هيئة الإشراف على البناء ومكاتب المساحة. وتصدر هيئة الإشراف على البناء شهادة عدم الممانعة، شأنها شأن ترخيص التقسيم، بناءً على طلب التقسيم.
الأسئلة المتداولة - الأسئلة الشائعة
متى تكون رخصة القسم مطلوبة؟
يجب أن تحصل عملية تقسيم قطعة الأرض على موافقة هيئة الإشراف على البناء إذا كانت قطعة الأرض المعنية مبنية بالفعل أو تم التصريح ببنائها، أو إذا كان يُسمح ببناء قطعة الأرض في إطار الإعفاء من الحصول على ترخيص (المادة 64 من قانون البناء) أو الإعفاء الموسع من الحصول على ترخيص لبناء المباني السكنية (المادة 64أ من قانون البناء).
يعتبر العقار مبنياً إذا كان عليه مبنى واحد على الأقل أو كان قيد الإنشاء. ولا يهم حجم المبنى.
متى تكون رخصة القسم غير مطلوبة؟
شهادة براءة الذمة
لا يلزم الحصول على ترخيص التقسيم الفرعي إذا كان مكتب إدارة الأراضي المسؤول أو المساح المعين من قبل الحكومة قد شهد بأن التقسيم الفرعي المخطط له غير قابل للاعتراض بموجب لوائح البناء. وتعادل شهادة براءة الذمة ترخيص التقسيم الفرعي.
الاستثناءات
تنص المادة 7، الفقرة 1، الجملة 2، البندان 1 و2 من قانون البناء (HBO) على الاستثناءات التي لا تتطلب فيها عملية التقسيم الحصول على ترخيص من هيئة الإشراف على البناء أو شهادة عدم ممانعة. وبالتالي، لا يلزم الحصول على ترخيص للتقسيم إذا تم التقسيم في إطار إجراءات إدارية خاضعة للقانون العام، مثل إجراءات إعادة التوزيع أو إجراءات المصادرة، أو إذا كان الاتحاد أو الولاية أو إحدى البلديات التي لديها هيئة إشراف على البناء خاصة بها مشاركة في عملية التقسيم.
متى يتم رفض ترخيص التقسيم؟
الاستثناءات
يُرفض منح الترخيص بموجب المادة 7، الفقرة 2 من قانون البناء (HBO) إذا أدى التقسيم إلى حالة مخالفة لقوانين التخطيط العمراني.
مثال
تجاوز معدل مساحة الطوابق أو معدل مساحة الأرض
كما يُرفض الترخيص إذا نتج عن التقسيم حالة مخالفة لقوانين البناء.
أمثلة
في حالة عدم توفر أو عدم كفاية شبكة المواصلات
في حالة عدم توفر المساحات اللازمة لممر الإطفاء
في حالة تقليص مسافات الفصل بشكل غير قانوني
في حالة عدم وجود جدران مقاومة للحريق أو أقسام مقاومة للحريق عند تحديد حدود قطعة الأرض في منطقة المباني القائمة
ما هي العلاقة مع طلب البناء؟
يُعد وجود قطعة أرض مخصصة للبناء شرطًا أساسيًا عند تقديم طلب ترخيص بناء. وترتبط جوازية المشروع من الناحية القانونية ارتباطًا مباشرًا بقطعة الأرض التي سيُقام عليها. وينطبق هذا بشكل خاص على المسافات الفاصلة المطلوبة، ومسافات السلامة من الحرائق، وتجهيزات البنية التحتية، وكثافة البناء وفقًا لقانون تخطيط البناء.
لذلك، لا يجوز إجراء أي تغيير على قطعة الأرض المخصصة للبناء أثناء إجراءات الحصول على ترخيص البناء. قد تؤدي التغييرات إلى ضرورة استبدال جميع مستندات طلب البناء، مما يؤدي إلى إطالة مدة المعالجة بشكل كبير – وقد تؤدي التغييرات الجوهرية إلى عدم قابلية المشروع المقدم للحصول على الترخيص.
ما الذي يجب التحقق منه قبل تقديم الطلب؟
يجب أن يكون التقسيم المزمع للأرض متوافقاً مع القانون حتى يكون مؤهلاً للحصول على الترخيص. لذلك يجب على المالكين أو مقدمي الطلبات التحقق مما يلي قبل تقديم الطلب:
ما هي الأسس القانونية مثل HBO و BauGB وخطط التطوير والقوانين الملزمة قانونًا التي تنطبق على العقار المعني. يمكن العثور على خطط التطوير وقوانين التصميم والقوانين الأخرى لعاصمة ولاية فيسبادن تحت الرابط أدناه.
ما هي آخر حالة معتمدة للتطوير الحالي؟ إذا لم يتوفر تصريح بناء حالي، فإن أرشيف الملف سيوفر معلومات هنا.
ما هي أعباء البناء التي قد تكون مسجلة للعقارات المتأثرة بالتقسيم؟ يمكنك الحصول على معلومات عن ذلك من سجل أعباء البناء على الإنترنت.
هل هناك أي حقوق ارتفاق أو أعباء أخرى على العقار المراد تقسيمه يمكن أن تتعارض مع التقسيم بموجب قانون تسجيل الأراضي؟ يمكنك الحصول على هذه المعلومات من السجل العقاري. محكمة فيسبادن المحلية هي السجل العقاري المسؤول عن العقارات في منطقتها.
الوقت المثالي هو قبل تقديم طلب البناء، وذلك لضمان سير عملية الفحص وإصدار القرار وتنفيذ المشروع بسلاسة. وإذا تعذر ذلك لأسباب تتعلق بالقانون المدني، فيجب تنفيذ مشروع البناء على أساس الوضع الحالي للعقار، ولا يتم إعادة تقسيم العقار إلا بعد الانتهاء التام من المشروع. ويمكن عندئذٍ حل الانتهاكات المتوقعة للقوانين العامة، على سبيل المثال، من خلال الالتزامات العمرانية، أو إجراءات الاستثناء المنفصلة بموجب قانون البناء، أو حتى إجراءات الإعفاء بموجب قانون التخطيط في إطار إجراءات طلب مناسبة بناءً على التغيير الذي طرأ على العقار.
هل من الممكن تقسيم قطعة أرض أثناء تنفيذ مشروع بناء؟
يجب دائمًا تقسيم قطع الأراضي قبلتقديمطلب البناء أو بعد اكتمال مشروع البناء. يمكن أن يؤدي التقسيم غير القانوني للأرض إلى فقدان رخصة البناء التي تم منحها بالفعل لأثرها الإعلاني، أي القرار الملزم بأن المشروع يستوفي متطلبات القانون العام التي يجب فحصها في إجراءات الموافقة. ولذلك، إذا أدى تغير ظروف الملكية إلى أن يصبح ترخيص البناء غير قانوني من الناحية المادية، فقد يتعين سحبه أو إلغاؤه. وقد يؤدي ذلك إلى إيقاف البناء أو الأمر بإزالته.
ما الفرق بين رخصة التقسيم وإعلان التقسيم؟
في حالة إعلان التقسيم وفقًا لقانون الوحدات السكنية الألمانية (WEG)، يظل العقار عقارًا واحدًا بموجب قانون البناء. لإعلان التقسيم وفقًا لقانون WEG، تحتاج إلى شهادة إتمام. يمكن أن يكون هذا بديلاً، على سبيل المثال، إذا كان العقار الذي يحتوي على مبانٍ سكنية لا يمكن تقسيمه بالفعل، ولكن التقسيم بموجب القانون المدني مرغوب فيه مع ذلك. تحدد شهادة الفصل حدود الشقة أو وحدة الانتفاع المعنية في العقار أو داخل المبنى.
ما هي المستندات التي يجب تقديمها مع طلب الحصول على إذن القسمة؟
استمارة الطلب BAB 02 مستوفاة بالكامل معتوقيع مالك العقار المراد تخصيصه أو من ينوب عنه المفوض;
التوكيل الرسمي، إن وجد
مستخرج حالي من خريطة الملكية الرسمية بمقياس رسم 1:500 أو 1:1,000 مع
إدخال جميع المباني والمناطق المرصوفة والمناطق البعيدة
تحديد الموقع ومقياس الرسم (الصلبان الحمراء) للمباني التي لم تعد موجودة
تصوير (باللون الأحمر) للمباني المصرح بها أو المخطط لها والمستثناة
الإدخال الدقيق لخط التقسيم المقصود باللون الأحمر
إثبات مساحة التطهيربما في ذلك حساب وتصوير مساحة التطهير (باللون الأخضر) في مخطط التقسيم أو مخطط منفصل
أبعاد استخدام المبنى
للتقسيمات حسب المباني: الوصف ومخططات الطوابق والمقاطع
للتقسيمات عند حواف المبنى المشاهدات
أي مستندات أخرى مطلوبة بشكل منفصل
تلميح
يرجى فقط استخدام التسميات المدرجة في نشرة "تفويض القسم المختلط" (مرفق) للملفات التي تقوم بتحميلها.
يتم احتساب رسوم إصدار ترخيص التقسيم الفرعي على أساس جدول الرسوم الإدارية العامة لولاية هيسن وفقًا للوقت المطلوب، ويعتمد، من بين أمور أخرى، على قيمة الأرض والوقت المطلوب (العامل الحاسم هنا هو نطاق المعاينة). وتبلغ 100 يورو كحد أدنى إلى 2500 يورو كحد أقصى.
