Con una consulta previa sobre construcción, puede aclarar por adelantado y de forma jurídicamente vinculante determinadas cuestiones de derecho público de la construcción para un proyecto de construcción concreto.
La consulta previa de obra es, por tanto, un procedimiento que le permite aclarar de forma jurídicamente vinculante cuestiones concretas y esenciales de su proyecto de construcción antes incluso de presentar la solicitud de licencia de obras. De este modo, es posible aclarar, por ejemplo, cuestiones relativas a los criterios de integración fuera de los planes urbanísticos o incluso determinados detalles técnicos antes de presentar la solicitud de licencia de obras.
Por lo tanto, la resolución preliminar de construcción contiene las respuestas escritas vinculantes de la autoridad de supervisión de la construcción a las preguntas concretas planteadas, que, en el momento de la decisión, se ajustan a la normativa pública. Siempre que la resolución preliminar de construcción no sea retirada o revocada, es vinculante para el procedimiento de concesión de la licencia de obras, siempre que el proyecto solicitado sea idéntico al de la resolución preliminar. Sin embargo, una resolución preliminar de construcción no sustituye a una licencia de obras y no autoriza a construir.
La resolución preliminar de construcción perderá su validez si no se presenta la correspondiente solicitud de construcción en un plazo de cinco años desde su concesión. El plazo de validez puede prorrogarse por dos años cada vez, previa solicitud.
Sugerencia
Tenga en cuenta que la licencia de obras preliminar sólo es vinculante en el posterior procedimiento de licencia urbanística si el proyecto se solicita sin cambios.
Aquí encontrará las preguntas y respuestas más importantes para la consulta previa sobre construcción.
¿Para qué proyectos de construcción es posible una consulta previa?
Sólo se puede presentar una consulta previa para proyectos de construcción que vayan a examinarse en el procedimiento simplificado conforme al artículo 65 de la Ley de Ordenación de la Edificación o en el procedimiento completo conforme al artículo 66 de la Ley de Ordenación de la Edificación.
Las decisiones sobre exenciones, excepciones y desviaciones requeridas en el marco del estudio preliminar de construcción son jurídicamente vinculantes y preceden al procedimiento de licencia de obras.
Si su proyecto de construcción está exento de autorización y desea obtener una licencia de obras preliminar, debe hacer uso de su derecho a elegir el procedimiento de conformidad con el artículo 62, apartado 3, de la Ley de Ordenación de la Edificación (HBO) y declarar que debe llevarse a cabo el procedimiento simplificado o el procedimiento completo para su proyecto de construcción. El procedimiento elegido se aplicará también al procedimiento de licencia de obras posterior.
¿Quién puede presentar una consulta previa sobre construcción?
En principio, cualquier persona puede presentar una consulta previa sobre construcción. Sin embargo, si usted no es el propietario del terreno edificable, debe acreditar un interés legítimo. Este es el caso, por ejemplo, si tiene intención de comprar un terreno y quiere aclarar de antemano si la urbanización deseada es posible en él.
Hay que tener en cuenta que, en función del tipo de procedimiento de que se trate para el proyecto de construcción, también existen requisitos para la autorización de construcción en el caso de consultas preliminares sobre la construcción. En caso necesario, deberá adjuntarse el justificante de la autorización para presentar los documentos de construcción. Véase también la FAQ "¿Qué documentos de construcción deben presentarse con una consulta preliminar de construcción?".
¿Qué cuestiones pueden aclararse?
¿Qué cuestiones pueden aclararse en el marco de una investigación preliminar sobre la construcción?
La consulta previa sobre construcción debe referirse a un proyecto concreto y contener preguntas específicas. Las preguntas individuales sobre el proyecto de construcción también deben formar parte de las disposiciones legales que se examinarán en el posterior procedimiento de licencia de obras. Esto significa que las preguntas pueden referirse tanto al derecho urbanístico como al derecho de edificación. Sin embargo, en el caso de un proyecto que sólo esté sujeto al procedimiento simplificado de licencia de obras, por ejemplo, sólo pueden formularse aquellas preguntas sobre las que también deba decidirse en el respectivo procedimiento simplificado de licencia de obras.
Las preguntas para las que desee una respuesta jurídicamente vinculante deben adjuntarse a la solicitud previa de licencia de obras en un catálogo detallado de preguntas. Recibirá entonces una licencia de obras preliminar para la investigación preliminar de la construcción, cuya determinación es vinculante para el posterior procedimiento de licencia de obras en la medida examinada.
Sin embargo, la consulta previa no sustituye al procedimiento de licencia de obras. Por lo tanto, no todas las cuestiones que deben examinarse en el procedimiento de autorización pueden ser objeto de la investigación preliminar sobre la construcción o de la licencia de obras preliminar. Por lo tanto, la autorización final para llevar a cabo el proyecto de construcción también se concede en el procedimiento de licencia de obras.
¿Participa el vecindario?
¿También interviene el vecindario en el marco de una solicitud previa de construcción?
Si se solicitan exenciones o desviaciones en el marco de la solicitud preliminar de construcción que afecten a los intereses de protección de los vecinos (por ejemplo, exención del tipo de uso estipulado en el plan urbanístico o desviación por estar por debajo de la separación exigida), interviene el vecindario.
En el procedimiento completo también se puede presentar, por ejemplo, una consulta previa sobre la construcción, que sirve exclusivamente para aclarar la protección de los vecinos. El resultado es una resolución definitiva de la relación con el vecindario. En el procedimiento de aprobación, el vecino no puede recurrir la licencia de obras si el proyecto que se va a aprobar se ajusta a la decisión preliminar.
¿Qué documentos de construcción deben presentarse?
Presentar digitalmente las consultas preliminares sobre la construcción
Desde el 1 de diciembre de 2025, puede presentar sus solicitudes de construcción, consultas preliminares de construcción y solicitudes de desviaciones, excepciones y exenciones de conformidad con el Código de la Construcción de Hesse para proyectos en Wiesbaden exclusivamente de forma digital a través del Portal de la Construcción de Hesse.
¿Qué documentos de construcción deben adjuntarse a una consulta previa?
La lista que figura a continuación es sólo una guía de los documentos e información que, por lo general, hay que presentar con una consulta previa sobre construcción.
Catálogo detallado de preguntas
Extracto del registro mercantil/de asociaciones Poder de representación
Descripción informal del edificio y de su utilización
Cálculo del contenido bruto de las habitaciones
Además, también se necesitan los documentos de construcción necesarios para responder a las preguntas. Le ofrecemos una amplia y variada gama de asesoramiento y estaremos encantados de asesorarle por videoconferencia, correo electrónico o directamente en persona si lo desea. Las consultas sobre proyectos de construcción y la tramitación de proyectos de construcción tienen lugar según la responsabilidad regional.
Le invitamos a concertar una cita con nosotros para ello.
¿Durante cuánto tiempo es válida una licencia de obras preliminar?
El permiso de construcción preliminar pierde su validez si no se presenta la correspondiente solicitud de construcción en un plazo de tres años a partir de su expedición. El periodo de validez puede prorrogarse un año cada vez previa solicitud.
Tenga en cuenta que el permiso de obras preliminar solo es vinculante en el procedimiento de licencia de obras posterior si el proyecto no se modifica.
Le ofrecemos una amplia y diversa gama de servicios de consultoría y estaremos encantados de asesorarle por videoconferencia, correo electrónico o directamente en persona si lo desea. Las consultas sobre proyectos de construcción y la tramitación de proyectos de construcción tienen lugar según la responsabilidad regional.
