En el caso de proyectos de construcción que no requieran licencia urbanística, el cliente es responsable de garantizar el cumplimiento de todas las normas de derecho público.
Panorama de los proyectos inmobiliarios que no requieren autorización
Los proyectos de construcción exentos de licencia son aquellos para los que no se requiere licencia de obras. Se derivan del artículo 63a (demolición y retirada) y del artículo 63 del Reglamento de Construcción (HBO), así como del anexo correspondiente. Este se refiere a la construcción, instalación o colocación de obras y otras instalaciones e equipamientos, así como a los cambios de uso que se enumeran detalladamente en el anexo del HBO, incluidos los requisitos necesarios.
Los proyectos exentos de licencia de obras que, sin embargo, formen parte de un proyecto global sujeto a licencia de obras, deben ser examinados en el procedimiento de concesión de la licencia y, por lo tanto, están sujetos a dicha licencia. Por lo tanto, un proyecto no puede dividirse en una parte sujeta a licencia y otra exenta de ella.
No obstante, la exención de la licencia de obras no exime al promotor de la obligación de cumplir los requisitos de la normativa de derecho público (art. 62, apdo. 2, HBO), así como de someterse a una revisión por parte de profesionales cualificados o peritos. Quien construya sin necesidad de licencia es, por el contrario, responsable de que se cumplan todas las normas aplicables al proyecto de construcción, como, por ejemplo, las distancias mínimas legales, las normas técnicas reconocidas, etc.
Nota: otras autorizaciones necesarias
Si los proyectos exentos de licencia de obras se ven afectados por otras disposiciones de derecho público, como las relativas a la protección de la naturaleza o la conservación del patrimonio, el promotor deberá obtener, bajo su propia responsabilidad, las autorizaciones necesarias ante la autoridad competente. Por lo tanto, incluso los proyectos exentos de licencia pueden resultar, en última instancia, inadmisibles.
Si se pretende apartarse de las normas de construcción locales o de las disposiciones urbanísticas de un plan de ordenación, se requiere una resolución de excepción específica de la autoridad de supervisión de la construcción.
Aquí encontrará las preguntas y respuestas más importantes sobre proyectos que no requieren licencia de obras.
¿Qué proyectos no necesitan licencia de obras?
Algunos ejemplos de obras que no requieren licencia de obras son
edificios sin salas de estancia de hasta 30 metros cúbicos de volumen bruto,
aseos y chimeneas con un volumen bruto de hasta 30 metros cúbicos,
garajes con una superficie bruta de hasta 50 metros cuadrados,
modificaciones de elementos constructivos en el interior de edificios existentes que no sean construcciones especiales,
demoliciones.
Fundamento jurídico: artículos 63 y 63a del Reglamento de Construcción (HBO), en relación con el anexo
Una parte de los proyectos exentos de licencia de obras solo puede llevarse a cabo bajo determinadas condiciones. Estos están sujetos a lo que se denomina «reserva de exención». La reserva de exención se identifica en el anexo del Reglamento de Edificación (HBO) mediante la mención «con la reserva de lo dispuesto en el apartado IV, n.º 1 (o/y 2, 3, 4, 5, 6)».
Reserva n.º 1: Notificación al municipio Las funciones del municipio de Wiesbaden en el procedimiento de exención de la licencia de obras son asumidas por la Inspección de Obras. Así, la notificación correspondiente debe presentarse ante la Inspección de Obras de Wiesbaden cuando un proyecto de construcción exento de licencia de obras figure en el anexo HBO bajo la «reserva de la sección IV, n.º 1: participación del municipio».
A la notificación correspondiente se deberán adjuntar los documentos de construcción necesarios y completos (véase más abajo el punto «Documentos de construcción»).
¿Qué otras autorizaciones se necesitan?
¿Qué autorizaciones de otros ámbitos jurídicos necesita para su proyecto de construcción?
Dado que el proyecto de construcción no se somete a un procedimiento de autorización, el promotor debe asumir la responsabilidad de respetar y cumplir la normativa de derecho público. Para obtener ayuda y aclaraciones al respecto, puede dirigirse al servicio de asesoramiento de la autoridad de supervisión de obras.
¿Qué autorizaciones de otros ámbitos jurídicos necesita para su proyecto de construcción?
La Oficina de Medio Ambiente de la ciudad de Wiesbaden ofrece a clientes, arquitectos y promotores inmobiliarios asesoramiento en materia de medio ambiente y les apoya en el camino hacia la comprobación medioambiental y la aprobación de un proyecto de construcción.
Las siguientes autorizaciones, por ejemplo, también pueden ser necesarias para su proyecto de construcción:
¿Qué documentos de construcción deben presentarse?
En la siguiente lista se indican los documentos de construcción que deben adjuntarse, por regla general, a la notificación de un proyecto de construcción que no requiere licencia de obras en virtud de la reserva 1.
En el Centro de Asesoramiento de la Inspección de Obras podrá informarse de si en su caso concreto también debe presentar estos documentos de construcción.
Extracto del registro mercantil/de asociaciones/contrato de asociación
Autorizaciones para actuar (cadena completa de firmas)
Gastos de construcción
Plano del inmueble
Extracto del certificado de propiedad
Planos
Secciones
Vistas
Descripción informal del edificio y su utilización
Cálculo del contenido bruto de las habitaciones
Cálculo de la superficie bruta y de la superficie útil
Cálculo del grado de utilización del edificio
Prueba de que el edificio no tiene una planta completa
¿Cuándo puede comenzar el proyecto de construcción?
En el caso de proyectos de construcción contemplados en el artículo 63 del anexo, bajo la salvedad IV 1, podrá iniciar las obras si:
haya recibido de la autoridad de supervisión de obras una confirmación de que no es necesario llevar a cabo un procedimiento de concesión de licencia de obras para su proyecto de construcción.
No haya recibido, en el plazo de dos semanas, ninguna notificación de la autoridad de supervisión de obras indicando que sea necesario llevar a cabo un procedimiento de concesión de licencia de obras.
El plazo de dos semanas comienza a partir de la recepción de su notificación y de la documentación completa y necesaria para la construcción por parte de la autoridad de supervisión de obras. El inicio del plazo se indica en el acuse de recibo.
En el caso de otros proyectos exentos de licencia de obras, no se aplica ningún plazo.
Le ofrecemos una amplia y variada gama de servicios de consultoría y estaremos encantados de asesorarle por videoconferencia, correo electrónico o directamente en persona si lo desea. Las consultas sobre proyectos de construcción y la tramitación de proyectos de construcción tienen lugar según la responsabilidad regional.
Wiesbaden NordCentro, Noreste, Rheingauviertel/Hollerborn, Sonnenberg, Sureste y Westend.
